Al hablar de una superposición total o parcial de partidas registrales se concluye casi inmediatamente que las personas perjudicadas serán las propietarias del inmueble cuya inscripción se haya realizado con posterioridad a la otra partida superpuesta. Ello en razón que, el inmueble que se encuentre registrado en la partida más reciente, será cancelada, en caso de superposición total, o verá reducida su área a causa de una superposición parcial.
Ese es el criterio establecido en el artículo 60 del Texto Único Ordenado del Reglamento de Registros Públicos[1], el cual indica que en un procedimiento de cierre de partidas por duplicidad debido a una superposición, y en caso no se formule oposición, la Gerencia Registral dispondrá el cierre de la partida menos antigua.
Sin embargo, existe la posibilidad de que la partida más antigua sea la que se deba cancelar. En efecto,laPrimera Disposición Complementaria y la Tercera Disposición Complementaria de la Ley 27333[2] (Ley Complementaria a la Ley No. 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones) establece que la Gerencia Registral se abstendrá de llevar el procedimiento de cierre de partidas del registro de inmuebles, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
– Que se haya detectado la existencia de superposición entre partidas registrales constituyéndose una duplicidad.
– Que uno de los predios esté calificado como predio eriazo o rústico comprendido en los alcances de la Primera y Segunda Disposición Complementaria de la Ley 27333, las cuales se refieren a los terrenos eriazos que revirtieron al Estado en virtud de las Leyes Especiales N° 11061, 14197, 17716, 18460, 19462, 19955, 19959 y demás disposiciones conexas y complementarias.
– Que dicho predio haya sido adjudicado por el Gobierno Central, los gobiernos regionales o locales.
Una vez verificados los requisitos indicados, y habiendo determinado que el inmueble se encuentra enmarcado en un procedimiento especial de cierre de partidas que escapa de las competencias regulares de la Gerencia Registral, ésta no podrá ordenar el cierre hasta que la Superintendencia de Bienes Nacionales (en adelante, SBN) emita una resolución ordenando la regularización de la situación de estos inmuebles, decisión que depende enteramente del análisis que realice la SBN, el cual no necesariamente concluirá que se determine el cierre de la partida menos antigua.
Ello en razón que la SBN, luego de un procedimiento denominado “Procedimiento para la Regularización de Reversiones de Terrenos Eriazos al Dominio del Estado”, y en caso no haya oposición al mismo, declarará la cancelación de la partida registral que no revirtió al Estado, independientemente de la fecha de inmatriculación de cada partida registral.
Con relación al procedimiento indicado en el párrafo anterior, éste puede ser desarrollado de oficio o a iniciativa privada de cualquier tercero que ponga en conocimiento de esta situación a la SBN. Así, a través de la Resolución N° 043-2007/SBN, la SBN aprobó la Directiva N° 008-2007/SBN (en adelante, la Directiva), mediante la cual se estableció el procedimiento de regularización de las reversiones de terrenos eriazos al dominio del Estado.
La referida Directiva indica que será la Jefatura de Adquisiciones y Recuperaciones (en adelante, JAR), adscrita a la SBN, la entidad que tendrá a su cargo no sólo el estudio técnico legal preliminar, sino también el procedimiento de regularización de reversión de terrenos eriazos al dominio del Estado.
La JAR se encargará de analizar el caso en concreto a fin de determinar si es que procede o no la regularización de las reversiones a su cargo. En el supuesto de que apruebe la regularización, la JAR dispondrá la publicación simultánea de un aviso en el diario oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio nacional, indicando, entre otros, el inicio del procedimiento, la ubicación y características del predio, información que también deberá incluirse en la página web de la institución. Adicionalmente, una vez iniciado el procedimiento, la JAR remitirá oficio solicitando la anotación preventiva de su inicio a la Oficina de Registros Públicos de la zona donde los inmuebles materia de la duplicidad se ubiquen.
Desde el día siguiente de la publicación en El Peruano, las personas con interés legítimo podrán presentar oposición dentro de los quince días hábiles contados desde el día siguiente de la publicación, adjuntando los medios probatorios pertinentes que sustenten su derecho. Dicha oposición será resuelta en la Resolución Final que emita la JAR.
En caso que la oposición sea declarada fundada, se dará por concluido el procedimiento y se solicitará el levantamiento de la anotación preventiva. En caso contrario, el opositor tiene el derecho de apelar dicha resolución siguiendo lo dispuesto en la Ley del Procedimiento Administrativo General, teniendo el derecho a eventualmente llegar a un Proceso Contencioso Administrativo en el Poder Judicial.
En caso no se haya formulado oposición o hubiese sido desestimada por la JAR en la resolución final, se declarará la cancelación de la partida registral que no revirtió al Estado y se declarará concluido el procedimiento. Dicho acto administrativo deberá ser comunicado al titular registral de la partida materia de cierre.
[1] Artículo 60 del TUO del Reglamento de Registros Públicos: Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La resolución que emita dicha gerencia será notificada a los titulares de ambas partidas así como aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente. (…)
Transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la Resolución a que se refiere el segundo párrafo del presente artículo, la Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposición (…). (El resaltado es nuestro).
[2] “Los terrenos eriazos de la República que conforme a las Leyes Especiales N° 11061, 14197, 17716, 18460, 19462, 19955, 19959 y demás disposiciones conexas y complementarias revirtieron al dominio del Estado, serán inscritos a nombre de éste en el Registro de la Propiedad Inmueble o, en su caso, en el Registro Predial Urbano, por el solo mérito de lo dispuesto en esta disposición complementaria. Para esto último, se autoriza expresamente a la Superintendencia de Bienes Nacionales a expedir una resolución indicando los inmuebles revertidos. Igualmente, por el sólo mérito de dicha resolución y sin necesidad de una declaración específica, se procederá a cancelar los asientos, si los hubiera, extendidos a nombre de terceros, salvo en los casos en que ya exista resolución suprema declarando la reversión, en cuyo caso el dominio del estado se inscribirá en mérito de esta última.
En el caso de haberse detectado la existencia de superposición entre partidas registrales de predios adjudicados en su oportunidad por el Gobierno Central, los Gobiernos Regionales o Locales, las Oficinas Registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, y en su, caso, el Registro Predial, se abstendrán de disponer el cierre de partidas hasta en tanto no se haya presentado la resolución que ordena cancelar la partida del predio revertido, anotándose este hecho en ambas partidas”. (Resaltado agregado).
Natalia E. Vargas Soto. Abogada por la Universidad de Lima. Asociada del Estudio Echecopar. Adjunta de docencia y Jefe de Práctica de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú y en la Universidad de Lima, respectivamente.
