Elaborado por Massiel Rodríguez Mendoza (*)
Esta institución jurídica se encuentra en el sistema peruano desde hace no muchos años, generando aún posiciones críticas del estado de la cuestión. El presente trabajo busca responder todas las interrogantes anteriormente señaladas desde el punto de vista de los derechos reales, por lo que, en primer lugar, se abordarán los conceptos esenciales para entender el régimen que se le ha dado a esta figura jurídica; en segundo lugar, se analizarán los dos artículos de la única norma que regula la multipropiedad, la cual es el Decreto Legislativo 706; por último, se realizará una apreciación crítica final sobre las dificultades que se presentan en las situaciones prácticas.
- Definiendo a la propiedad y la copropiedad
Para poder estudiar la multipropiedad, es necesario primero conocer qué es la propiedad y cuál es el régimen que le otorga el ordenamiento jurídico de nuestro país. Según el artículo 923 del Código Civil, “la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien”, en otras palabras, es el derecho máximo de los derechos reales, pues los comprende todos, es por eso que es un derecho de carácter absoluto.
El uso hace referencia a la designación y utilización del bien jurídico según su naturaleza, por ejemplo, en el caso de un carro, el uso sería manejarlo. El disfrute atiende al contenido y aprovechamiento económico del bien, de tal manera que se pueda someter a relaciones jurídicas que permitan que genere utilidad; con el mismo ejemplo del carro, sería el hecho de arrendarlo. La disposición está ligada a la capacidad que tiene el propietario de enajenar el bien, es decir, el poder regalarlo, venderlo, donarlo, destruirlo, entre otros. Por último, la reivindicación es la acción que uno puede tomar para recuperar o perseguir el bien que le pertenece, pero que se encuentra en manos de un tercero. Cabe aclarar que la reivindicación no es exclusiva al derecho de propiedad, sino que les pertenece a todos los derechos reales.
La propiedad es elástica, empieza siendo completa al tener todos los derechos reales; no obstante, una persona puede ceder ciertos derechos en pro de disfrutar su bien y generar utilidades. Esta reducción de la propiedad tiene como fin último que regrese a su estado inicial, es decir, que aquellas limitaciones deben ser de carácter temporal, puesto que la propiedad es permanente (Del Risco, 2011, pág. 124). Por ejemplo, uno puede ceder su derecho al uso y dar su bien en usufructo, en donde se perderán ciertas atribuciones sobre el bien al reducirse la propiedad, pero cuando termine este alquiler, el derecho de propiedad volverá a su origen. Uno puede establecer límites convencionales para determinar con un tercero cómo desea utilizar su bien y ejercer sus derechos, ya que el propietario determina el ejercicio de sus atribuciones.
La copropiedad es una modalidad de la propiedad, y el Código Civil lo define en su artículo 969 así: “Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas”. Este régimen sigue el sistema romano, el cual tiene una concepción individualista, en donde considera a la copropiedad como desventajosa; por lo tanto, debe ser solo temporal y buscarse su extinción lo más pronto posible (Diez-Picazo & Guillón, 1987, pág. 83). Esto es así, porque al ser una modalidad de la propiedad, el ordenamiento jurídico busca que dicho bien regrese al régimen de la propiedad, que es el mayor de todos los derechos reales, por ende, el más beneficioso para la sociedad.
Por lo expuesto anteriormente, este régimen les otorga a los copropietarios, en la dimensión individual de cada uno de ellos, el derecho de partición del bien, bastando que uno solo desee no seguir en copropiedad para que el resto de copropietarios tengan que acceder a que esta se divida, esto con el fin de lograr que su extinción ocurra de manera pronta. Asimismo, le otorga el derecho de retracto o tanteo para la reducción de las cuotas ideales, de tal manera que, si solo uno de los copropietarios ha vendido su alícuota a un tercero, el resto de ellos tiene la facultad de pedírsela a ese tercero y comprarla, logrando que el bien se encuentre dividido cada vez por menos personas.
Con todas estas nociones delimitadas, tanto de la propiedad como de la copropiedad, podemos adentrarnos al análisis del régimen de multipropiedad que sigue el ordenamiento jurídico peruano, y cuál ha sido el pensamiento del legislador al elaborar el Decreto Legislativo 706.
- La multipropiedad: análisis del Decreto Legislativo 706
La multipropiedad es una figura jurídica que aparece a raíz del problema de alojamiento turístico que se planteaba en torno a la década de los setenta. Una empresa turística que actuaba en los Alpes franceses elaboró en 1967 los primeros estatutos de la multipropiedad. En este sistema se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento turístico durante un periodo de tiempo a lo largo de un número determinado de años, es decir, se creó por fines vacacionales, turísticos y, en general, recreacionales.
El mismo alojamiento será sucesivamente ocupado por distintos clientes, que lo van disfrutando de forma exclusiva en el periodo que le corresponde; por lo tanto, cuando un cliente agota su turno de disfrute, otro cliente le sucede, y ejercerá propiedad exclusiva del bien por el tiempo que le corresponda, en donde se le cederá la propiedad del bien al tercer propietario, y así sucesivamente. Es por eso que en la doctrina también se le llama “aprovechamiento por turnos” o “timesharing”.
En la doctrina internacional, cada país ha optado de formas distintas la regulación de esta figura jurídica. Por ejemplo, en Suiza, la multipropiedad ha sido regulada dentro de la propia interpretación sistemática de su Código Civil, y no propiamente bajo una ley especial. En el caso de Francia, sí se optó por regular este régimen dentro de una ley especial, la cual es la Ley 86-18, en enero de 1986, y la coloca como un derecho crediticio del uso. En Portugal, se reguló por medio el Decreto Legislativo 355, el cual lo establece como un nuevo derecho real llamado “Derecho Real de Habitación Periódica”, haciéndolo oponible erga omnes (Quiroz, 2019). Por último, en el caso de América Latina, tenemos a Argentina, el cual “prioriza la nuda propiedad del propietario del bien y reconoce los caracteres de persecución, preferencia y oponibilidad erga omnes del derecho de uso de los multipropietarios”.
En el caso peruano, la figura de multipropiedad está regulada en el Decreto legislativo 706, que consta de tres artículos. El primer artículo menciona lo siguiente:
“Artículo 1.- Se consideran Establecimientos Turísticos de Tiempo Compartido, aquellos en los cuales sus titulares gozan de un derecho de copropiedad afectado al disfrute periódico y exclusivo hasta por el plazo de treinta años renovables, lo que deberá constar en el contrato a que se refiere el artículo siguiente. Durante el plazo contractual los titulares podrán donar, transferir, legar y en general realizar cualquier acto previsto en el Código Civil y dentro del marco de esta modalidad”.
Lo que podemos notar al leer este primer artículo es que el ordenamiento jurídico peruano ha optado por regular a la multipropiedad a partir del derecho real clásico, el cuál es la propiedad, en su modalidad de copropiedad. El primer conflicto que ha encontrado la doctrina es el hecho de considerarlo como un derecho personal o real, puesto que esta figura nace de un contrato, por lo que se asemeja a un arrendamiento. Sin embargo, según Ravina (1999), aunque se crea por un contrato, este únicamente “constituye el título para el nacimiento del derecho de multipropiedad que tiene una estructura compleja, donde sobresalen los aspectos reales” (pág. 71).
Un segundo problema se encuentra en la elección de régimen, el cual es la copropiedad. Al elegir este régimen, se está optando también por el carácter perpetuo de la propiedad, que, recordemos, no se encuentra sujeta a plazo, por lo que el ordenamiento buscará siempre que la copropiedad se extinga para que regrese a la propiedad. Sin embargo, en este caso, ¿qué ocurre cuando se pacta una multipropiedad y luego de los 30 años establecidos en este artículo termina el plazo? La multipropiedad cesará, y regresará la propiedad al propietario del bien inmueble, lo que significa que las demás personas que eran propietarias de esta multipropiedad dejarán de serlo, ¿es esto posible según el carácter perpetuo de la propiedad? La respuesta es negativa. Lo que realmente ha sucedido es que aquellas personas nunca tuvieron el derecho de propiedad, sino un límite convencional al uso y disfrute de la propiedad.
El tercer problema que encontramos en este Decreto Legislativo se observa junto con el segundo artículo, el cual refiere lo siguiente:
Artículo 2.- Los efectos, derechos y obligaciones de las partes, se regirán por lo establecido en el contrato de uso y disfrute de la unidad inmobiliaria que se suscriba para tal fin. Para tal efecto le serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas a la copropiedad, con excepción de los artículos 983 al 991, 992 inciso 1) y 993 y demás disposiciones que se opongan al presente Decreto Legislativo
Lo que sucede aquí es una desnaturalización de la copropiedad. En primer lugar, la copropiedad se usa, disfruta y dispone de la cuota ideal de forma exclusiva con respecto de la totalidad del bien y por todo el tiempo que esta dure. Aquí, lo que sucede, es que se coloca como sinónimos “cuota ideal” con “turnos”, cuando no existe copropiedad de forma periódica. Las cuotas ideales son permanentes, los turnos no.
Asimismo, como explicamos al inicio del trabajo, la copropiedad facilita una serie de derechos a los copropietarios, de tal manera que este régimen regrese pronto al carácter absoluto de la propiedad. Es decir, si uno de los propietarios de una multipropiedad no se sintiera a gusto con alguno de los servicios de esta, podría solicitar la partición en cualquier momento, obligando al resto de propietarios a aceptarla. Esto, indudablemente, no es beneficioso ni deseable.
Es por esto que, para evitar que no ocurran estos supuestos, el artículo 2 establece los derechos de la copropiedad no aplicables para la multipropiedad, los cuales son el derecho a la partición y todas sus modalidades, en donde, por ende, también se impone un pacto de indivisión forzosa. Esto, lo que hace, es quitarle la esencia a la copropiedad al punto de desnaturalizarla.
- Reflexiones finales
La multipropiedad es un fenómeno que sigue siendo novedoso en nuestro ordenamiento jurídico y, además, llamativo para toda persona que desea realizar actividades turísticas y vacacionales. Sin embargo, no solo se le ha dado una regulación escasa en el caso peruano, sino que esta poca regulación se ha hecho bajo un régimen no apropiado, puesto que, aunque desde una óptica muy, pero muy superficial, la multipropiedad pudiese tener cierto parecido con la copropiedad, estas difieren muchísimo en esencia.
Definitivamente no se ha tenido un análisis técnico de la materia, la cual ha llegado al punto de desnaturalizar a la copropiedad solo para que encaje con la figura de la multipropiedad. Esto no debería darse nunca en nuestro sistema jurídico. Una solución más ideal sería la de crear un nuevo derecho real que pueda amoldarse a las necesidades que esta figura jurídica requiere, porque, recordemos, pueden crearse nuevos derechos reales por ley. Es muy probable que esta haya sido una de las razones más importantes por las que, a pesar de ser una opción llamativa, hasta ahora esta figura se haya duda muy escasamente en el Perú, en comparación al resto de países.
(*) Massiel Jhadira Rodríguez Mendoza. Estudiante de 6to ciclo de la Facultad de Derecho de la PUCP. Miembro ordinario de la Asociación Civil IUS ET VERITAS, perteneciente a la comisión de Publicaciones.
Referencias bibliográficas
Código Civil Peruano [CCP]. Decreto Legislativo 295. 24 de julio de 1984 (Perú).
Código Civil y Comercial de la Nación [CCC]. Ley 26.994 de 2014. 1 de octubre de 2014 (Argentina).
http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf
Del Risco, Luis (2011). Las restricciones convencionales al derecho de propiedad y su oponibilidad a terceros. THEMIS, 60, pág. 123-136.
Diez-P, Luis, Gullón, Antonio (1987). Comunidad de bienes. Sistema de Derecho Civil, (volumen 3, tercera edición, pág. 83-84). Madrid: Teonos.
Decreto Legislativo 706 de 1991 [con fuerza de ley]. Regula la modalidad turística denominada “Tiempo Compartido” para el desarrollo de la inversión en el Sector Turismo. 5 de noviembre de 1991.
http://www.leyes.congreso.gob.pe/Documentos/DecretosLegislativos/00706.pdf
Quiroz, Diego (25 de julio de 2019). Breves apuntes sobre la Multipropiedad en la legislación peruana y comparada. POLEMOS. Recuperado el 13 de junio de 2020.
https://polemos.pe/breves-apuntes-la-multipropiedad-la-legislacion-peruana-comparada/
Ravina, Raúl (1998). Aportes para una adecuada regulación de la multipropiedad. IUS ET VERITAS, 16, pág. 68-79.
