Mitigantes de riesgo crediticio en operaciones de leasing

El desarrollo del país ha llevado a importantes incrementos de la capacidad de consumo de la población, lo cual se ha visto reflejado, entre otros, en un incremento en la actividad de retail y en un mayor consumo de energía eléctrica. Las empresas del sistema financiero (“ESF”) han aprovechado este crecimiento financiando la construcción de centros comerciales y centrales eléctricas mediante contratos de arrendamiento financiero (“leasing”).

A continuación presentamos algunos de los principales puntos a considerar para mitigar los riesgos crediticios en la estructuración de financiamientos de dichos activos medianteleasing, de cara a una potencial recuperación del activo en caso de incumplimiento:

1.    Adquisición del activo (etapa de pre-leasing):

a.    Compraventa (bienes muebles):La ESF debe ser la adquirente y cualquier seguro durante el transporte y los documentos de importación deben ser a su favor. Es conveniente que las obligaciones administrativas sean de cargo del arrendatario, pero que el contrato prevea que la ESF puede asumirlas.

b.    Construcción (bienes inmuebles):La ESF, como propietaria, debe participar y ser la obligada a los pagos; sin embargo, es conveniente que el cliente tenga las demás responsabilidades frente al constructor. Idealmente el contrato de construcción debería ser “a suma alzada y llave en mano”. Las garantías y fianzas que otorgue el constructor deben ser a favor de la ESF o endosadas a ésta. Suele incluirse que el accionista del cliente garantiza inyecciones de capital en caso de sobrecostos.

2.    Propiedad sobre el activo:

a.    Bienes muebles: Debe tenerse cuidado de que el bien no se integre jurídicamente al inmueble. Esto es especialmente relevante en centrales eléctricas en las que solo se financie la turbina. Sugerimos pactar que el bien mueble no se integrará al inmueble y confirmar que podrá ser separado en caso de incumplimiento.

b.    Bienes inmuebles: Dado que la ESF debe ser la propietaria de la construcción que entregará en leasing, pero que el cliente es usualmente el propietario, la estructura sugerida es constituir un derecho de superficie a favor de la ESF, y adicionalmente contemplar una hipoteca o fideicomiso en garantía sobre la nuda propiedad del terreno. Se recomienda pactar un plazo sustancialmente mayor al del leasing, a efectos de hacer rentable la explotación económica por un tercero, lo que permitirá que en caso de incumplimiento del cliente el activo sea realizable por la ESF.

3.    Ventas: A efectos de garantizar que se contará con los flujos para el repago del activo, se suele requerir un número de alquileres con plazos mínimos de duración en el caso de centros comerciales o, en los casos de centrales eléctricas, contratos de offtake a largo plazo. Se sugiere que los pagos por estos contratos ingresen a fideicomisos de flujos (pass through).

4.    Licencias: Debe verificarse que un tercero que entre a operar el activo en caso de su recuperación por incumplimiento podrá obtener las licencias necesarias para operarlo.

5.    Activos esenciales: La ESF debe tener la facultad, en caso de incumplimiento, de usar o acceder a los activos de propiedad del cliente necesarios para la operación (por ejemplo; vías de acceso, líneas de transmisión o tanques de almacenamiento).

6.    Cesión de contratos: En caso de incumplimiento, la ESF debe tener el derecho no solo de recuperar la posesión del activo en leasing, sino también de adquirir la posición contractual en los contratos importantes del cliente (superficie, offtake, arrendamientos, suministro, entre otros) y tener la posibilidad de vender el activo y dichos contratos a un tercero.Como se ha visto, hay distintos mecanismos que pueden utilizar las ESF para mitigar el riesgo crediticio en las operaciones de leasing. Estos mecanismos buscan que, ante el incumplimiento del cliente, la ESF pueda tomar control del proyecto y, de ser el caso, operarlo o venderlo a fin de recuperar el crédito otorgado. Una de las principales ventajas del leasing sobre otros mecanismos, en cuanto a la exposición crediticia, es que la ESF mantiene la propiedad del activo.