Con admiración por científico o con antipatía por dogmático, el Código Civil de Alemania (BGB) es estudiado hasta hoy como punto de referencia en los cursos de derecho civil peruano, especialmente en lo que toca al sistema de transferencia de propiedad inmueble. Normalmente se atribuye el aporte y particularidad del BGB al denominado principio de separación (Trennungsprinzip). Formulando en pocas palabras lo que los autores explican en tomos diríamos que, según este principio, el acuerdo que contiene la obligación de transferir un bien está separado -es independiente- del acuerdo que produce la transferencia.

Así las cosas, en el país del Trennungsprinzip, cuando un cliente alemán víctima de un caso de doble venta acude ante un abogado alemán y le increpa el porqué no es propietario del predio si en su mano sostiene el contrato de compraventa con su firma y la del anterior propietario, el abogado alemán replica que lamentablemente no es propietario porque para la transferencia de propiedad este contrato no es suficiente. Lo único que este contrato hace, dirá, es convertirlo en acreedor de una obligación, la misma que al incumplirse puede generar la devolución de lo pagado y el pago de los daños, mas no la transferencia de la propiedad. Si se nos permite la curiosidad, ¿cómo le respondería un abogado peruano a un cliente peruano que viene a preguntar sobre el mismo problema?

Pues la respuesta sería palabra por palabra exactamente la misma. ¿Cómo así? Para explicarlo, a continuación unas breves ideas de cómo el sistema de transferencia de propiedad alemán y el principio de separación, también lo encontramos presente y nos ayuda a entender un problema cotidiano en el sistema de transferencia de propiedad inmueble peruano.

El BGB mantiene, luego de más de cien años de vigencia, la marcada diferencia entre las obligaciones y los derechos reales. Tan es así que la adquisición de la propiedad tiene paralela regulación en el libro II del Derecho de las Relaciones Obligatorias (Recht der Schuldverhältnisse) y en el libro III del Derecho de Cosas (Sachenrecht). El iter por el que discurre una transferencia de propiedad según el BGB es el siguiente:

(i) Un negocio jurídico obligacional (Verpflichtungsgeschäft) por el cual el vendedor se obliga a transferir y entregar la cosa; y el comprador se obliga a pagar el precio acordado y a recibir la cosa;

(ii) Un negocio jurídico de transferencia (Verfügungsgeschäft) compuesto de dos elementos:

(a) El acuerdo de disposición o de transferencia propiamente dicha (Einigung); y

(b) La inscripción  en el registro (Eintragung).

El sistema escogido por los autores del BGB fue señalado como liberal desde los tiempos de su elaboración, pues busca principalmente proteger la seguridad jurídica en el aspecto dinámico, es decir, en la protección del tráfico jurídico (Schutz des Rechtsverkehrs). Ello se logra a través de la abstracción que tiene el negocio de transferencia respecto de su causa (es decir, el negocio obligacional), cuyos eventuales defectos no perjudicarán la validez de la transferencia. La solidez del título de transferencia permite, pues, la confianza en las titularidades y la consiguiente reducción de los costos de transacción al momento de vender el bien. Para el perjudicado con un defecto en el negocio causal quedan nada más los remedios en el campo de las relaciones obligatorias.

¿Qué es lo que tenemos en Perú? Sabemos que en nuestro Código Civil el artículo 949 parece decirnos que estamos más en Francia que en Alemania, porque la propiedad inmueble se transfiere “con la sola obligación de enajenar”. Sin embargo, las concordancias del Código nos derivarán a los artículos 1135 y 2022 según los cuales la prioridad en caso de conflicto de derechos reales se da de acuerdo a la inscripción anterior en los Registros Públicos. Ello significa que, aunque nuestro cliente haya celebrado una compraventa con el legítimo propietario y haya sido en algún momento propietario según el artículo 949, la inscripción en el registro de un segundo comprador es protegida por el ordenamiento exactamente con el mismo propósito que tiene el Trennungsprinzip en el derecho alemán: la seguridad del tráfico. De ahí que siempre el consejo jurídico será salir corriendo con nuestro título para inscribirlo cuanto antes en SUNARP.

Cierto es que según nuestro Código Civil no hay una diferenciación entre el acuerdo obligacional y el acuerdo real, como sí lo existe en el BGB. Sin embargo, sí puede diferenciarse nítidamente el efecto obligacional y el efecto real de los contratos. En nuestro caso de doble venta, si bien el efecto real de transferencia beneficia solamente al comprador que inscribió, el comprador perjudicado no deja de tener los remedios obligacionales frente a su vendedor. Podrá alegar incumplimiento y reclamar la devolución de lo pagado y, de ser el caso, el resarcimiento de los daños.

Entender esto no es un tema menor, especialmente en el campo de la contratación inmobiliaria actual: la protección en el caso de una compraventa de bien ajeno, así como la utilidad de la compraventa de bien futuro o compraventa en planos se basan en la eficacia obligacional de contratos que, momentánea o definitivamente, no llegan a tener eficacia real. Por ello, la reflexión final es un recordatorio de la vieja diferenciación entre las obligaciones y los derechos reales. Saberse “acreedor” de una obligación es, después de todo, nada más que lo que etimológicamente connota esa palabra: creer en que el deudor va a cumplir lo prometido. No es mera coincidencia que la palabra alemana para designar al acreedor de una obligación (“gläubiger”) literalmente se pueda traducir al español como “creyente”. Creyente de la promesa de un deudor, al acreedor no le queda más que entender que, ya sea en Lima o en Berlín, lo prometido es deuda, sí, pero no necesariamente es transferencia de propiedad.

Jose Carlos Fernandez Salas. Alumno de octavo ciclo de la Facultad de Derecho de la PUCP. Miembro ordinario de la Asociación Civil IUS ET VERITAS.