Consideraciones iniciales respecto a la entrada en vigencia del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177 (Régimen de Promoción del Arrendamiento Para Vivienda)

El pasado martes 03 de noviembre de 2015 se publicó el tan esperado Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA que aprueba el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177, el mismo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda. Como se sabe, el citado Decreto Legislativo tiene como objetivos establecer un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda; así como promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda.

En ese sentido, con la finalidad de efectuar un análisis legal del citado Reglamento, es necesario describir el contexto económico y social que viene atravesando el país, toda vez que la política habitacional que ha sido adoptada mediante del Decreto Legislativo N° 1177 e implementada mediante su Reglamento, define una estrategia para solucionar una necesidad patente: el déficit habitacional^[1], el mismo que puede ser cuantitativo y/o cualitativo^[2].

En cuanto el déficit cuantitativo^[3], es necesario que hacer notar que existe un notable desfase entre la oferta y la demanda de vivienda desde los años 40, tal como procederemos a detallar a continuación.

1. Contexto histórico, social y económico

A partir del año 1940 al 2007, la tasa de crecimiento anual de la población censada es de 2% en promedio^[4]; sin embargo, la oferta de viviendas no ha crecido al mismo ritmo de la demanda. Esto puede deberse a distintos factores a lo largo de la historia, como la intervención directa del Estado como promotor y constructor en el sector inmobiliario, al elevado valor del suelo, (en la actualidad) difícil acceso al financiamiento, elevados gastos de producción, etc., los mismos que varían en función al mercado que se dirija el inversionista^[5].

En este contexto, es importante resaltar que el sector inmobiliario tiene las características de ser heterogéneo^[6], localizado^[7] y especialmente sensible a las políticas que se adopten en un país y a las preferencias de los consumidores. Por tal razón, la oferta crece en función a la demanda efectiva que exista sobre la vivienda (sea de estreno o de segundo uso), y la demanda tenderá a crecer en función a la riqueza o renta que perciba un individuo y a la facilidad obtener acceso al crédito. De ahí que es importante tener en cuenta el análisis del crecimiento económico del país.

Desde los años 90, el Perú ha experimentado un crecimiento económico importante, hecho que necesariamente ha impactado sobre la demanda de viviendas, situación que dio a lugar a la creación de nicho importante para el sector inmobiliario a fin de satisfacer demandas efectivas de vivienda a través de las ofertas^[8].

Sin embargo, el panorama que vivimos hoy en día no es muy alentador pues nos encontramos un proceso de desaceleración económica producido básicamente por las variables externas (las cuales han afectado a nuestras exportaciones, a la balanza comercial, a nuestra cuenta corriente, entre otros).

En efecto, en el acumulado del PBI (enero-agosto) solo creció 2.55%. Semejante situación ha generado la reducción de la demanda de vivienda (los productos sustitos juegan un papel importante en ese sentido) y, por tanto, los precios en los siguientes meses seguirán corrigiéndose.

En el año 1935 con la Ley N° 8000, el Estado Peruano implementó la primera política habitacional, destinando fondos para la construcción de los barrios obreros; cuyo resultado fue la edificación de cientos casas provistas en sus diversos tipos, de las mejores condiciones de higiene y confort.

Esa política tuvo por objeto dotar de vivienda sana a los trabajadores y sus familias, estableciéndose que serían adjudicada mediante contratos de arrendamiento – venta, asimismo se reguló la creación de un registro especial para la inscripción de las solicitudes de opción de alquiler venta bajo la administración de la Dirección de Asistencia Social y Hospitalaria.

Luego, se presentó un período de autoconstrucción debido a las deficientes políticas estatales en el sector destinadas para atender al problema de vivienda. Posteriormente, el Estado digirió sus políticas habitacionales a la clase media (creación de conjuntos habitacionales); después siguió la creación del Banco de Materiales, el que se encuentra en liquidación y actualmente el Fondo MIVIVIENDA es el encargado de promover y contribuir con el desarrollo descentralizado del mercado inmobiliario e hipotecario, a través del financiamiento crediticio y la administración de subsidios, satisfaciendo las necesidades de vivienda de la población con déficit habitacional, entre otros.

Dada a la desaceleración del crecimiento económico en el Perú, toma vital importancia la política habitacional que adopte el Estado para satisfacer esta necesidad e incentivar las ofertas en dicho sector, toda vez que la actividad inmobiliaria dinamiza la economía y genera empleo directo e indirecto debido a la cantidad de servicios asociados que ostenta, y, a su vez, permite a la población acceder a una vivienda digna. Entre los mecanismos que ostenta el Estado para para promover la inversión se encuentra el subsidio a los compradores y/o arrendatarios para la adquisición o alquiler de vivienda, respectivamente, así como, los beneficios tributarios dirigidos al sector privado para fomentar la inversión en este sector, entre otros.

No obstante, esta interesante política habitacional no se condice con lo regulado en el recientemente publicado Decreto Legislativo 1202, mediante el que se implementa un poder a COFOPRI para seguir formalizando a posesiones informales hasta antes del 24 de noviembre de 2010, fecha de publicación de la Ley Nº 29618, en terrenos no solo invadidos sino baldíos, a través de programas de adjudicación de lotes de vivienda, sin establecerse un plazo legal para dicho régimen.

A través de este Decreto Legislativo el Estado indirectamente incentiva a la informalidad. En efecto, el invasor que potencialmente tiene ingresos^[9] para acceder a la aplicación de uno de los mecanismos regulado en el Decreto Legislativo N° 1177 (como el de arrendamiento de un predio) esperará que el Estado formalice su ocupación en cualquiera de los múltiples mecanismos Decreto Legislativo 1202, ¿Qué incentivo tendrá este individuo en afectar su patrimonio a fin de adquirir una vivienda, si finalmente sabe que el Estado lo titulará a costo cero? Desde nuestro juicio, ambas políticas son contradictorias.

Luego de esta introducción del mercado inmobiliario, enfocaremos el análisis de los beneficios que acarrea el régimen regulado en el Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA.

2. Análisis de los beneficios del régimen especial y facultativo

El Decreto Legislativo N° 1177 y su Reglamento, establece tres subtipos contractuales, señalo que son subtipos porque constituyen un régimen especial y facultativo del general regulado por el Código Civil y en el Decreto Legislativo No. 299, los cuales son a) El arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, b) El arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra y c) El arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda.

Este régimen especial y facultativo aplica para edificaciones independientes y/o que forman parte de una multifamiliar (no necesariamente independizadas), sean de estreno o segundo uso, destinados al uso de vivienda, entendiéndose también como tal, el depósito y la cochera cuando se incluya en el negocio.

A fin de acceder a los beneficios que otorgada este nuevo régimen es necesario establecer la regulación del subtipo en el formato correspondiente (FUA, FUAO y FUAL), el mismo que deberá contar con la certificación de firmas del notario^[10] (para el caso de arrendamiento destinado a vivienda) y con la inscripción del formulario en los Registros Públicos (en el caso del arrendamiento destinado a vivienda con opción de compra y leasing inmobiliario); así como, la inscripción de los mismos el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV^[11]) a cargo del Fondo MIVIVIENDA.

Cabe acotar que estos formularios pueden contener anexos respecto de condiciones u obligaciones adicionales establecidas entre las partes en el marco de lo dispuesto en el Decreto Legislativo y de su Reglamento, así como para establecer el cronograma de pagos de la renta o las cuotas periódicas. Así pues, los anexos antes referidos forman parte integrante de los Formularios.

Como aspecto previo a la descripción de los subtipos contractuales, indicaremos cuales son las ventajas que otorga este régimen especial.

Los beneficios que otorga este régimen a los adquirentes y/o arrendatarios se observan en la posibilidad de poder acceder a una vivienda propia sin la necesidad de pagar una cuota inicial (como ocurre en las adquisiciones financiadas a través del crédito hipotecario)^[12], postular a subsidios estatales como el Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional (el mismo que podría servir para pagar la “Prima por leasing” si las partes lo acuerdan), entre otros.

Por otro lado, entre los beneficios a los arrendadores se encuentra el de acrecentar la rentabilidad en el sector siempre y cuando se adopte una estrategia adecuada para ofrecer estos bienes y servicios^[13], beneficios tributarios que se traducen en la exoneración del pago de IGV por hasta el 04 de noviembre de 2018, le brinda una opción a las inmobiliarias de colocar de las unidades vacantes, se podrá utilizar el proceso único de ejecución del desalojo, etc.

Las empresas financieras que ofrezcan inmuebles bajo el marco del leasing inmobiliario, no tendrán que registrar estas propiedades como activos fijos.

Desde nuestra óptica, sería más atractivo para los inversionistas que se les otorguen las facilidades para acceder a un crédito, pues la rentabilidad en el arrendamiento destinado a vivienda y el arrendamiento destinado a vivienda con opción de compra se obtendrá a largo plazo, situación que podría constituir una barrera para la ejecución nuevos proyectos.

Los beneficios para la población en general se traducen en el acceso a un mecanismo formal para acceder a una vivienda, la bancarización de los pagos a cargo de los arrendatarios, reducir el déficit habitacional, incentivar el crecimiento en el sector inmobiliario y servicios asociados, dinamizar la economía nacional, entre otros.

3. Análisis específico de los subtipos contractuales

3. 1. Contrato de arrendamiento destinado a vivienda

En cuanto al análisis de los subtipos contractuales, cabe indicar, que en el contrato de arrendamiento destinado a vivienda, el arrendador se obliga a ceder temporalmente el uso de un inmueble al arrendatario para que sea utilizado para fines de vivienda, a cambio de una renta por un plazo determinado. La formalidad de dicho negocio la constituyen las firmas legalizadas notarialmente del FUA y el registro en el RAV, debiendo seguir la misma formalidad para sus adendas.

En la Cláusula Cuarta del cuerpo reglamentario estandarizado del arrendamiento destinado a vivienda confunde el concepto de objeto y causa del negocio^[14], sin embargo, esta confusión no tendrá incidencia en la regulación, pues al ser un subtipo contractual, se aplica las reglas del tipo contractual que engloba.

Lo curioso de la regulación contractual estandarizada es que en la Cláusula Sexta se establece que las cuotas por el concepto de renta, seguro y complementaria son inexorablemente mensuales, lo cual no es necesariamente cierto, pues la periodicidad del arrendamiento es un aspecto que depende de la autonomía privada de las partes. Así pues, los particulares bien podrían establecer períodos semanales o quincenales.

En el caso que no se pacte plazo para el contrato de arrendamiento destinado a vivienda, se entenderá que el mismo es de un año, cuyo término inicial se cuenta desde la certificación notarial de las firmas de las partes en el FUA, entendemos que se toma como término inicial dicho evento dado que constituye una fecha cierta.

Entre las obligaciones de las partes suscriptoras^[15], resalta la del arrendador consistente en informar al Fondo MIVIVIENDA sobre la morosidad en el pago de la renta y conceptos complementarios del inmueble arrendado, a fin que se actualice el RAV, lo cual tiene lógica pues gracias a la información contenida en el RAV la entidad financiera evaluará la pertinencia del otorgamiento del crédito y/u otros servicios al cliente; así como, cumple la función de informar a la ciudadanía la situación de morosidad de la persona con la cual eventualmente celebrarían dicho negocio.

Entre las obligaciones del arrendatario, destaca la del pago del importe fijado por concepto de garantía por los daños ocasionados al inmueble durante la duración del arrendamiento, el pago de la renta convenida y el pago de los conceptos complementarios, tales como la cuota mensual ordinaria de mantenimiento, aquella asignada por servicio de agua, seguro por riesgo de pérdida y otros conceptos según corresponda y la efectuar por cuenta y costo propio los gastos de conservación y de mantenimiento ordinarios que sean necesarios para conservar el inmueble en el mismo estado en que fue recibido.

Cabe acotar que salvo pacto contrario, el arrendatario no podrá subarrendar el predio. En caso que se pacte la posibilidad de subarrendar el predio, no se le hará extensivo al contrato de subarrendamiento los alcances de este régimen especial. En efecto, en este supuesto, el arrendatario estaría utilizando el inmueble como un instrumento de inversión.

Un aspecto importante de la reglamentación del arrendamiento destinado a vivienda es que se debe indicar la cuenta de abono (número, tipo y moneda de la cuenta), en una empresa del sistema financiero autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP-SBS en la cual el arrendatario deberá abonar los conceptos precitados. Dicha situación permitirá otorgar mayor formalidad al pago a través de la bancarización, y reducir las posibilidades de contradicción en cuanto el estado de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor por parte del arrendatario en un posible proceso de ejecución único de desalojo.

En este contexto, la falta de pago de la renta por el arrendatario de dos meses consecutivos dentro del plazo contractual y/o la falta de pago de los conceptos complementarios por seis meses consecutivos dentro del plazo contractual constituyen causales de resolución del contrato.

Para invocar estas causales de resolución, se requerirá cursar una comunicación notarial a la parte infiel, adjuntando el estado de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor. Ambas causales de resolución^[16], también constituyen causales del inicio de proceso de ejecución único de desalojo.

Ahora bien, reviste importancia que hacer notar que el proceso de ejecución único de desalojo solamente se puede utilizar por cinco causales taxativas reguladas en la Cláusula Duodécima^[17]; esto quiere decir que por el incumplimiento de cualquier otra obligación que no esté regulada como causal de desalojo se tendrá que utilizar el proceso de desalojo común.

3.2. Contrato de arrendamiento destinado a vivienda con opción de compra

En el contrato de arrendamiento con opción de compra, el arrendador se obliga a ceder el uso de un inmueble de su propiedad^[18], para destinarlo a vivienda, por el pago de una renta mensual convenida, por un plazo determinado, al final del cual el arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del inmueble, en cuyo caso se materializa la venta del inmueble. La formalidad de dicho negocio la constituyen las firmas legalizadas notarialmente del FUAO, el registro en el RAV y la inscripción de dicho negocio en los Registros Públicos^[19], debiendo seguir la misma formalidad para sus adendas.

En el presente contrato, existen dos negocios tipos que son base del presente subtipo, estos son el de arredramiento y un contrato preparatorio de opción de compra. En efecto, al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá el derecho a ejercer la opción de compra del inmueble, cuyo precio está pre pactado en la regulación contractual^[20].

En este punto es importante cuestionar el hecho que se regule que el ejercicio de la opción de compra antes del vencimiento del plazo no exonere al arrendatario del pago del total de las rentas convenidas hasta la fecha de vencimiento establecida en dicho contrato. Esta premisa tiene sentido cuando la opción de compra se ejerza luego de culminado el contrato de arrendamiento, pero no en el caso que se ejerza antes de que se cumpla el plazo de arrendamiento, pues no correspondería pagar las cuotas por conceptos que no han surgido, la naturaleza de este pago sería como una suerte de penalidad a favor del arrendador.

Por lo que se refiere a las obligaciones de las partes suscriptoras del contrato [21] procede señalar que solo causales taxativas señalas en los contratos de arrendamiento analizados precedentemente como causales de desalojo sirven para incoar proceso de ejecución único de desalojo.

De otro lado, este régimen establece que después que el arrendatario ejerza la opción de compra, a pedido de cualquiera de las partes, el notario debe solicitar el bloqueo de la partida registral del inmueble por un periodo de seis (6) meses para la inscripción de la transferencia de propiedad, adjuntando copia de la minuta correspondiente.

Se puede regular cuál de las partes será responsable del pago de los conceptos complementarios al administrador, representante de la Junta de Propietarios, y/o a la empresa de seguros, según sea el caso.

Asimismo, un aspecto importante es que el pago de cuotas adeudadas, ya sea de renta mensual, conceptos complementarios o cualquier otro concepto, deberá imputarse a las deudas más antiguas.

Si el inmueble materia de compra constituye vivienda única para el arrendatario y se encuentre dentro del rango y cumplimiento de parámetros para el financiamiento a través de un Crédito MIVIVIENDA o del Programa Techo Propio, el que los reemplace o resulte aplicable, al ejercer la opción de compra, el arrendatario tiene derecho a acceder al Bono del Buen Pagador – BBP o al Bono Familiar Habitacional – BFH, respectivamente, previo cumplimiento de los requisitos para su calificación como beneficiario y procedimientos para su asignación establecidos en las normativas que regulan su otorgamiento.

3.3. Contrato de arrendamiento financiero destinado a vivienda

En el contrato de arrendamiento financiero destinado a vivienda, el arrendador financiero financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda, por el pago de cuotas periódicas, que comprende el pago de intereses, por un plazo determinado, al final del cual, el arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del inmueble. Las partes pueden acordar que las cuotas periódicas incluyan los conceptos complementarios. La formalidad de dicho negocio la constituyen las firmas legalizadas notarialmente del FUAL, el registro en el RAV y la inscripción de dicho negocio en los Registros Públicos^[22], debiendo seguir la misma formalidad para sus adendas.

Ahora bien, toda vez que en el leasing, las cuotas pagadas por el usuario representan económicamente el repago a la sociedad de leasing por su intermediación en la adquisición del bien, tiene lógica que el ejercicio de la opción de compra antes del vencimiento del plazo establecido en el contrato de arrendamiento financiero, no exonere al arrendatario del pago del total de las cuotas periódicas convenidas hasta la fecha de vencimiento establecida en dicho contrato. En ese sentido, al pago del precio de la opción de compra pactado en el FUAL se acumula el importe total de las cuotas periódicas por vencer, a valor presente y sin considerar los intereses no devengados en base al cronograma incluido en el FUAL, salvo pacto en contrario de las partes.

En lo que se refiere a las obligaciones de las partes suscriptoras del contrato[23], es pertinente precisar que solo causales taxativas señalas en los contratos de arrendamiento analizados precedentemente como causales de desalojo sirven para incoar proceso de ejecución único de desalojo.

En cuanto al pago de la prima por leasing, el Reglamento traslada la opción a las partes para regularla. En el caso se establezca, éste puede financiarlo con cargo al BBP o al BFH, previo cumplimiento de los requisitos para la calificación como beneficiario del mismo y de los procedimientos para su asignación establecidos en la normativa que regula su otorgamiento.

Para ejercer la opción de compra, el arrendatario debe cumplir previamente con todas las obligaciones establecidas en el FUAL, que incluyen el pago de todas las cuotas periódicas pactadas, conceptos complementarios e intereses, de corresponder, en cuyo caso, puede ejercer dicha opción, en la fecha señalada en el FUAL, pagando el precio de compra pactado en la cuenta de abono, señalada por el arrendador financiero, debiendo comunicarle a este último de dicho abono.

El ejercicio de la opción de compra de acuerdo a lo indicado en el párrafo precedente, no genera penalidades de ninguna clase a favor del arrendador financiero.

El no ejercicio de la opción de compra, por incumplimiento de las condiciones para su ejercicio, no conlleva a la devolución de ningún concepto dinerario a su favor, salvo pacto en contrario de las partes.

En este subtipo, también es posible solicitar el bloqueo registral en caso se ejerza la opción de compra.

4. Consideraciones adicionales

La función notarial en este contexto, toma vital relevancia, toda vez que los operadores jurídicos deberán implementar un registro extra protocolar que contenga un juego original de cualquiera de los formularios que han certificado las firmas ordenados cronológicamente, así como, tendrán que remitir la información pertinente con respecto a los formularios al Fondo MIVIVIENDA para que se registre en el RAV, entre otros[24]. En este caso los contratos precitados se celebrarán ante el notario del distrito o provincia en el que se ubica el inmueble materia de arrendamiento.

En cuanto al aspecto registral, se establece en el contrato de arrendamiento destinado a vivienda con opción de compra y el arrendamiento financiero, después que el arrendatario ejerza la opción de compra, a pedido de cualquiera de las partes, el notario deberá solicitar el bloqueo de la partida registral del inmueble por un periodo de seis (6) meses para la inscripción de la transferencia de propiedad, adjuntando copia de la minuta correspondiente.

Se establece que la inscripción del contrato de arrendamiento destinado a vivienda con opción de compra impide la inscripción de actos de disposición del inmueble o que afecten el derecho de opción de compra del arrendatario, el mismo que tiene prelación sobre cualquier carga o gravamen registrada con posterioridad.

Por otro lado, con respecto al pago de servicios administrativo, en el presente caso, rl arrendamiento será considerado como un acto invalorado.

En cuanto a la vigencia de inscripción de los contratos, ésta caduca un mes después del vencimiento de los negocios jurídicos.

Un aspecto interesante del proceso de ejecución único de desalojo es que permite la acumulación de pretensiones de desalojo y pago de la renta, la cuota periódico y los servicios complementarios, en la sentencia se resolverán las excepciones, defensas previas y contestación del demandado, siendo la calificación de la apelación inapelable. El juez tendrá la obligación de remitir la información en cuanto a las resoluciones que dispongan el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada que se emitan en los procesos únicos de ejecución de desalojo.

En conclusión el régimen analizado contempla diversos beneficios a los actores intervinientes en el mercado inmobiliario y una regulación adecuada más allá de algunas imprecisiones que se puedan subsanar con la aplicación del tipo general; sin embargo, cuestionamos la acogida que pueda tener el mismo en nuestro país, pues preliminarmente podemos intuir que no constituye un instrumento atractivo para los inversionistas quienes, en el mejor de los casos, esperan obtener una rentabilidad a corto plazo. No obstante, habrá que ser cautelosos y analizar el impacto que pueda generar este nuevo régimen en los siguientes días.

Fuente de imagen: blog.hipos.com

^[1]  El déficit habitacional se define como el estado de carencia o insatisfacción de la necesidad de refugio y alojamiento de los hogares de un determinado territorio.

^[2]  En este rubro se considera a viviendas con materiales inadecuados, hogares con hacinamiento (más de tres personas y hogares que no cuentan con acceso a servicios higiénicos. En cuanto al déficit cualitativo, de acuerdo el INEI señala que al año 2007 constituyen 1’470,947 viviendas que atender.

^[3]  De ahí que nuestra calificación obedece al de una economía emergente. El Jefe del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), Dr. Aníbal Sánchez Aguilar, informó que en período 2004-2014, la población ocupada del país, es decir, aquella que participa en la generación de algún bien o en la prestación de un servicio, aumentó en 2 millones 737 mil 100 personas, con una tasa de crecimiento promedio anual de 1,9%, es decir, en 274 mil personas cada año. En el año 2014, la población ocupada se situó en 15 millones 796 mil 900 personas. Asimismo, informó que los departamentos con mayores tasas de crecimiento de su población ocupada fueron Madre de Dios (4,1%), Ucayali (3,3%), Ica (2,6%), Lima y La Libertad (2,5% en cada caso), Pasco (2,2%) y Arequipa (2,1%). En tanto, que los de menor crecimiento fueron Cajamarca (0,2%) y  Amazonas (0,8%).El jefe del INEI agregó que, en el año 2014, la Población Económicamente Activa, es decir, la fuerza del país se ubicó en 16 millones 396 mil 400 personas.

^[4]  Sin embargo, esta de crecimiento ha ido disminuyendo, en el 2015 el INEI estima que está en 1.1%

^[5]  Puede ser un mercado de residencias, de unidades nuevas o reventa.

^[6]  En efecto existe dificultad de encontrar productos finales similares, dada la diferencia de diseños, calidades, etc.

^[7]  Son productos que se utilizan o consumen en el lugar que se crean, de esta lógica escapa las edificaciones prefabricadas.

^[8]  El Estudio de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao, revela que en el 2010 el total de inversión de la edificación en Lima y Callao creció a más de 2 mil 900 millones de dólares, lo que significa un 7,4% de crecimiento respecto del año anterior. La investigación también reportó un importante crecimiento de la superficie edificada, este año respecto del 2009: así, los metros cuadrados de las edificaciones vendidas crecieron en 10,29%; mientras que las edificaciones no comercializables, es decir las construidas para uso propio o para alquiler, crecieron también un 13,19%. De acuerdo con estas cifras, este año se ha alcanzado la mayor cantidad de viviendas vendidas desde 1996, en que Chapeco inicio sus mediciones anuales de la actividad edificatoria. En el 2010, se ha vendido un total de 14,516 viviendas nuevas en Lima y Callao, de las cuales 1,332 corresponden a casas independientes y 13,184 departamentos. Adicionalmente, se registraron 5,021 viviendas construidas formalmente para uso propio o para alquilar. En ese mismo lapso, la oferta de vivienda nueva reportada por EL ESTUDIO ascendió a 14,365 unidades.

^[9]  El Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) informó que en el año 2014, la pobreza se estima en 22,7%, habiéndose reducido en 1,2 puntos porcentuales respecto al 2013, es decir, más de un cuarto de millón de personas dejaron de ser pobres (289 mil). Asimismo, informó que en el periodo de análisis, la pobreza afectó a 6 millones 995 mil peruanos. En el año 2014, el ingreso promedio per cápita mensual de los más pobres aumentó en 2,2%. El incremento del ingreso de los más pobres se explica por las mayores transferencias corrientes que crecieron en 4,2%, especialmente, en lo que respecta a las transferencias monetarias (JUNTOS, Pensión 65, BONO GAS y Beca 18). Asimismo, el mayor incremento de ingresos se dio en el primer quintil o de mayor pobreza (4,2%) y los gastos de este grupo poblacional se incrementaron en 2,3%.

^[10]  O en su defecto, ante un Juez de Paz Letrado.

^[11]  Tal como dispone su artículo 5, el DL 1177 crea el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (en adelante, “RAV”), el cual se encuentra a cargo y bajo la administración del Fondo MIVIVIENDA. Se trata de un registro en el cual se ingresarán electrónicamente los siguientes actos: (i) los contratos contenidos en el FUA, FUAO y FUAL (remitidos por los Notarios o Jueces de Paz, de ser el caso), cuyas firmas se certifiquen, (ii) las prórrogas de los mencionados contratos, (iii) las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan en los procesos únicos de Ejecución de Desalojo, las cuales le serán comunicadas al RAV por el propio órgano jurisdiccional.

^[12]  Finalmente esta regulación es dispositiva. En efecto, en el arrendamiento financiero las partes podrá regular el pago de la prima por leasing.

^[13]  Sin embargo, dicho margen se percibirá a largo plazo.

^[14]  En efecto, se indica que como objeto del contrato que el arrendador se obliga a ceder el uso del inmueble a favor del arrendatario, para destinarlo a vivienda por el plazo y renta indicados en la cláusula quinta y sexta, respectivamente del presente documento.

^[15]       Artículo 17.- Obligaciones del arrendador y del arrendatario     17.1 Son obligaciones del arrendador, las siguientes:     a) Entregar el inmueble al arrendatario, en la fecha y estado convenidos, contra la presentación de la constancia del depósito de la garantía.     b) Permitir al arrendatario el uso del inmueble durante todo el plazo del contrato.     c) Pagar a nombre del arrendatario los conceptos complementarios cuando se haya acordado con el arrendatario y siempre que éste los hubiese depositado en la Cuenta de Abono.     d) Reembolsar las reparaciones impostergables realizadas por el arrendatario.     e) Mantener la cuenta de abono habilitada con las características y para los fines indicados en los Formularios.     f) Comunicar al arrendatario, mediante carta notarial, cualquier cambio respecto de la Cuenta de Abono, con una anticipación no menor de tres (03) días calendario al vencimiento de la siguiente renta mensual, el cual surte efecto en la fecha de notificación de la referida carta notarial. En caso de cambio de la Cuenta de Abono, la nueva cuenta tiene que estar constituida en una EFS ubicada en la misma provincia de la Cuenta de Abono original, conforme al Decreto Legislativo.     g) Recibir el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato, suscribiendo el Acta de Recepción, en la cual se indique el estado en el que se encuentra el inmueble.     h) Devolver el importe total de la garantía en un plazo máximo de tres (3) días hábiles de suscrita el Acta de Recepción indicada en el literal precedente, siempre que el inmueble se mantenga en el estado que se entregó, salvo por el deterioro de su uso ordinario. En caso la garantía se aplique conforme a lo dispuesto por el numeral 7.4. del artículo 7 del Decreto Legislativo, de existir un remanente, el mismo es devuelto al arrendatario en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles de suscrita el Acta antes referida.     i) Informar al RAV sobre la morosidad en el pago de la renta y conceptos complementarios del inmueble arrendado.     j) Otras que le corresponda conforme a ley.     17.2 Son obligaciones del arrendatario las siguientes:     a) Cuidar diligentemente el inmueble y usarlo exclusivamente como vivienda.     b) Pagar la garantía al inicio del contrato; la renta, y, de ser el caso, los conceptos complementarios, en el/los plazo(s) convenido(s) y en la cuenta de abono señalada por el arrendador.     c) Pagar los servicios públicos que le fueran suministrados en beneficio del inmueble, los que tienen la condición de conceptos complementarios.     d) Dar aviso inmediato al arrendador respecto de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el inmueble.     e) Permitir que el arrendador inspeccione por causa justificada el inmueble, previa comunicación realizada con siete (07) días calendario de anticipación.     f) Devolver el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato, sin más deterioro que el de su uso ordinario, suscribiendo el Acta de Recepción, en la que se deja constancia del estado en el que se encuentra el inmueble.     g) Efectuar por cuenta y costo propio los gastos de conservación y de mantenimiento ordinarios que sean necesarios para conservar el inmueble en el mismo estado en que fue recibido.     h) Dar aviso inmediato de las reparaciones que deben efectuarse, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes. Si se trata de reparaciones impostergables, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador. El pago de estas reparaciones por cuenta del arrendatario no pueden imputarse ni compensarse al pago de la renta o de los conceptos complementarios.     i) No introducir mejoras, cambios o alteraciones internas y/o externas en el inmueble, salvo que cuente con el consentimiento previo y por escrito del arrendador, quedando convenido que aquellos que se introduzcan, quedan en beneficio del mismo sin obligación del arrendador de pagar su valor.     j) Tolerar las reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, aun cuando importen privación al uso de una parte de él. Cuando para reparar el inmueble se impide al arrendatario que use una parte de él, éste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional, al tiempo y a la parte que no utiliza, salvo que el motivo de la reparación haya sido causado por el arrendatario.     k) Ser responsable por el uso y por los daños que pudiera causar al inmueble desde el momento en que lo recibe según el artículo 1681 del Código Civil.     l) No subarrendar el inmueble materia de arrendamiento, salvo que las partes lo pacten expresamente en el contrato. De permitirse el subarrendamiento, dicho contrato no se encuentra dentro de los alcances del Decreto Legislativo, sin perjuicio de lo dispuesto en el numeral 14.1 del artículo 14 del Decreto Legislativo

^[16]  Las causales de resolución son las siguientes: a. Por mutuo acuerdo entre las partes, en acta con firmas legalizadas. b. Por uso del inmueble de manera distinta a vivienda, sustentada en la comunicación notarial. c. Incumplimiento de pago de la renta convenida por dos (02) meses consecutivos dentro del plazo contractual, sustentado en la comunicación notarial. d. Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios señalados en la Cláusula Sexta, por seis (6) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la comunicación notarial. e. Por decisión unilateral del arrendador o arrendatario, debiendo comunicar su decisión de resolver el contrato, dando previo aviso a la otra mediante Carta Notarial, con una anticipación al plazo regulado por las partes en días calendario. Transcurrido dicho plazo el contrato queda resuelto de pleno derecho. f. Por incumplimiento de una o más obligaciones del arrendatario o del arrendador. 11.2 Para el caso del literal b, se debe adjuntar a la Carta Notarial el documento de constatación policial respectivo. Para el caso de los literales c y d, se debe adjuntar a la Carta antes referida, el estado de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor. 11.3 La resolución unilateral prevista en el literal e, da lugar al pago de una compensación, equivalente al número de rentas que pacten las partes. 11.4 El procedimiento para la causal de resolución prevista en los literales e. y f., se rige por las disposiciones del Código Civil.

^[17]  Son causales de desalojo del inmueble, las siguientes: a) Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, establecido en la Cláusula Quinta del presente Formulario. b) Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas. c) Incumplimiento de pago de la renta mensual convenida por dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono. d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios, por seis (6) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva. e) Uso del inmueble de manera distinta a vivienda, sustentado en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.

^[18]  El mismo que acorde con la Cláusula Tercera del contrato estandarizado, debe encontrarse libre de cargas y/o gravámenes o cualquier otra medida que afecte el normal uso del bien.

^[19]  En este punto es importante acotar que para efectos de la determinación del costo del derecho registral, la SUNARP debe considerar el servicio de arrendamiento como un acto invalorado. Por otro lado, inscripción en los Registros Públicos le otorgará al contrato prelación respecto a cualquier carga o gravamen registrado con posterioridad a la inscripción del FUAO. Por último, hay que hacer notar que, la inscripción se mantiene vigente hasta un (1) mes después de la fecha de vencimiento del contrato respectivo.

^[20]  Sin embargo, cabe señalar que en la prórroga se puede establecer un nuevo plazo para ejercer la opción de compra; pudiendo además acordar la modificación de otras condiciones del contrato original, tales como la renta mensual, el valor de precio de compra u otros conceptos complementario.

[21] UNDÉCIMA: Obligaciones del arrendador. El arrendador está obligado a: 11.1 Entregar el inmueble al arrendatario en la fecha y estado convenidos, contra la presentación constancia del depósito de la garantía y renta. 11.2 Permitir al arrendatario el uso del inmueble durante todo el plazo del contrato. 11.3 Pagar a nombre del arrendatario los conceptos complementarios cuando se haya acordado con el arrendatario y siempre que éste los hubiese depositado en la Cuenta de Abono. 11.4 Mantener la cuenta de abono habilitada con las características y para los fines indicados en el presente contrato. 11.5 Comunicar al arrendatario, mediante carta notarial, cualquier cambio respecto de la cuenta de abono, con una anticipación no menor de tres (03) días calendario al vencimiento de la siguiente renta mensual, el cual surtirá efecto en la fecha de notificación de la referida carta notarial. En caso de cambio de la Cuenta de Abono, la nueva tendrá que estar constituida en una EFS ubicada en la misma provincia de la Cuenta de Abono original. 11.6 Recibir el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato, en caso el arrendatario no haya ejercido su derecho de opción de compra del inmueble. 11.7 Devolver el importe total o el remanente de la garantía, siempre que no haya sido usado para reponer las condiciones del inmueble arrendado en el estado que se entregó, salvo por el deterioro de su uso ordinario; o no haya sido usado para el pago de sumas adeudadas por renta o conceptos complementarios, de terminación del contrato sin ejercicio de la opción de compra del inmueble. 11.8 Suscribir los documentos de formalización de la transferencia de propiedad que fueran necesarios, en el supuesto que el arrendatario ejerciera la opción de compra. 11.9 Informar al Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda sobre la morosidad en el pago de la renta y conceptos complementarios del inmueble arrendado. 11.10 Informar notarialmente al arrendatario, la decisión de ceder sus derechos. Otras que le correspondan conforme a ley. DUODÉCIMA: Obligaciones del arrendatario. El arrendatario está obligado a: 12.1 Cuidar diligentemente el inmueble y usarlo exclusivamente como vivienda. 12.2 Pagar la renta, garantía y de ser el caso los conceptos complementarios, en el plazo convenido y cuenta de abono señalada por el arrendatario. 12.3 Pagar los servicios públicos que le fueran suministrados en beneficio del inmueble, los que tendrán la condición de conceptos complementarios. 12.4 Permitir que el arrendador inspeccione por causa justificada el inmueble, previa comunicación realizada con siete (07) días calendario de anticipación. 12.5 Efectuar por cuenta y costo propio los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario que sean necesarios para conservar el inmueble en el mismo estado en que fue recibido. 12.6 No introducir mejoras, cambios o alteraciones internas y/o externas en el inmueble, salvo que cuente con el consentimiento previo y por escrito del arrendador, quedando convenido que aquellos que se introduzcan, quedarán en beneficio del mismo sin obligación del arrendador de pagar su valor. 12.7 Ser responsable por el uso y por los daños que pudiera causar al inmueble desde el momento en que lo recibe según el artículo 1681° del Código Civil. 12.8 No subarrendar el inmueble materia de arrendamiento.

^[22]  En este punto es importante acotar que para efectos de la determinación del costo del derecho registral, la SUNARP debe considerar el servicio de arrendamiento como un acto invalorado. Hay que hacer notar que, la inscripción se mantiene vigente hasta un (1) mes después de la fecha de vencimiento del contrato respectivo.

[23] SEXTA: Obligaciones del arrendador financiero. El arrendador financiero está obligado a: 6.1 Entregar el inmueble al arrendatario, en la fecha y estado convenidos, previa constancia del depósito de la primera cuota periódica, según lo pactado en el presente contrato. 6.2 Permitir al arrendatario el uso del inmueble durante todo el plazo del contrato. 6.3 Pagar a nombre del arrendatario los conceptos complementarios siempre que éste los hubiese depositado en la Cuenta de Abono. 6.4 Recibir el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato, en caso el arrendatario no haya ejercido su derecho de opción de compra del inmueble. 6.5 Mantener la cuenta de abono habilitada con las características y para los fines indicados en contrato. 6.6 Suscribir los documentos de formalización de la transferencia de propiedad que fueran necesarios, en el supuesto que el arrendatario ejerciera la opción de compra. 6.7 El arrendador financiero no tendrá responsabilidad por robos al inmueble, actos de vandalismo u otros similares que puedan afectar al inmueble. 6.8 El arrendador financiero no asume responsabilidad alguna por la idoneidad del inmueble y características. 6.9 Informar notarialmente al arrendatario, la decisión de ceder sus derechos. 6.10 Otros que le corresponda conforme a ley. SÉTIMA: Obligaciones del arrendatario. El arrendatario está obligado a: 7.1 Cuidar diligentemente el inmueble y usarlo exclusivamente como vivienda. 7.2 Pagar las cuotas periódicas, garantía y de ser el caso los conceptos complementarios, en el plazo y cuenta de abono convenidos. 7.3 Pagar los servicios públicos que le fueran suministrados en beneficio del inmueble, los que tendrán la condición de conceptos complementarios. 7.4 Contratar por su cuenta otros servicios necesarios y cancelarlos oportunamente. 7.5 Permitir que el arrendador financiero inspeccione por causa justificada el inmueble, previa comunicación realizada con siete (07) días calendario de anticipación. 7.6 Devolver el inmueble a la fecha de vencimiento del arrendamiento, en caso de no ejercer la opción de compra, sin más deterioro que el de su uso ordinario. 7.7 Efectuar por cuenta y costo propio los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario que sean necesarios para conservar el inmueble en el mismo estado en que fue recibido. 7.8 No introducir mejoras, cambios o alteraciones internas y/o externas en el inmueble, salvo que cuente con el consentimiento previo y por escrito del arrendador financiero quedando convenido que aquellos que se introduzcan, quedarán en beneficio del mismo sin obligación del arrendador finaciero de pagar su valor. 7.9 Ser responsable por el uso y por los daños que pudiera causar al inmueble desde el momento en que lo recibe según el artículo 1681° del Código Civil. 7.10 No subarrendar el inmueble materia de arrendamiento.

[24] En este contexto, los notarios tienen a cargo las siguientes obligaciones: a) Verificar la identidad de las personas que suscriban los contratos contenidos en los Formularios mediante el Sistema de Identificación por Comparación Biométrica. Dicha verificación se realiza conforme a la normatividad de la materia. b) Verificar que el arrendador o el arrendador Financiero sea el propietario del inmueble materia de arrendamiento. c) Constatar que el representante o apoderado de cualquiera de las partes se encuentra facultado y con poder vigente para celebrar el contrato respectivo. d) Registrar la información del Formulario correspondiente en el sistema informático del RAV para su posterior impresión, certificación y registro en su Registro Extra protocolar. e) Certificar las firmas del arrendador o arrendador financiero y del arrendatario, o sus representantes o apoderados, en los Formularios que contienen los Contratos sujetos al régimen especial del Decreto Legislativo, así como en sus prórrogas y modificaciones, de corresponder. f) Expedir copias certificadas de los Formularios. g) Remitir electrónicamente las copias certificadas de los Formularios al administrador del RAV para su inscripción, dentro de los tres (03) días hábiles siguientes de la certificación de firmas. h) Extender el acta notarial o la escritura pública correspondiente, de acuerdo a los supuestos previstos en el Decreto Legislativo. i) Llevar y conservar un Registro Extra protocolar de los Formularios cuyas firmas haya certificado, de tal manera que obre en su poder un Formulario original. En dicho Registro debe anotarse en orden cronológico la fecha de suscripción del Formulario, los intervinientes y la fecha de remisión del documento al RAV. j) Cumplir con las disposiciones contenidas en la Resolución SBS Nº 5709-2012, que aprueba Normas especiales para la prevención del lavado de activos y del financiamiento del terrorismo aplicable a los Notarios, y sus normas modificatorias y/o sustitutorias.