El 28 de marzo del 2018 se publicó la Ley N° 30741 que regula la Hipoteca Inversa. La peculiaridad de esta forma de hipoteca es que garantiza el pago de un crédito que es exigible a partir del fallecimiento del titular del crédito y, en consecuencia, la ejecución de la hipoteca también es posterior al fallecimiento del mismo.
En otras palabras, esta hipoteca, como la convencional, permite a las personas que son propietarias de algún inmueble, afectarlo en garantía de un préstamo; sin embargo, la novedad radica en que el pago del crédito dado no es exigible sino hasta el fallecimiento del prestamista; así, si este en vida no pagó el préstamo ni tampoco su familia después de su muerte, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y cobrar lo prestado.
Esta hipoteca está pensada para proporcionar liquidez a las personas de la tercera edad y dependientes, pese a que la norma no lo enuncie expresamente, y lo busca mediante el desembolso de dinero por parte de una entidad acreedora autorizada que puede ser dado en una sola armada o mediante desembolsos periódicos en forma de renta.
¿Cuáles son los aspectos más relevantes de la norma?
- ¿Qué entidades pueden otorgar una hipoteca inversa?
Empresas de operaciones múltiples y las empresas de seguros, referidas por el artículo 15, literales A y D, de la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de Superintendencia de Banca y Seguros. Estas son las siguientes:
Empresas de operaciones múltiples:
- Empresa Bancaria
- Empresa Financiera
- Caja Municipal de Ahorro y Crédito
- Caja Municipal de Crédito Popular
- Entidad de Desarrollo a la Pequeña y Micro Empresa EDPYME
- Cooperativas de Ahorro y Crédito autorizadas a captar recursos del público
- Caja Rural de Ahorro y Crédito
Empresas de seguros:
- Empresa que opera en el ramo de riesgos generales o de vida
- Empresa que opera en los ramos de riesgos generales y de vida
- Empresa que Seguros y de Reaseguros
- Empresa de Reaseguros
También están autorizadas las empresas administradoras hipotecarias.
- ¿El crédito puede garantizar una obligación ajena?
No, el artículo 2 de la ley se refiere específicamente como receptor del crédito al titular del derecho de propiedad del inmueble. Sin perjuicio de ello, en el contrato de hipoteca con la entidad financiera pueden designarse beneficiarios de los hipotecantes.
- ¿Qué implica la designación de beneficiarios?
Cuando el fallecimiento del titular del crédito suceda antes del desembolso total del crédito, corresponde a los beneficiarios designados los abonos o disposiciones periódicas del crédito a cargo de la entidad autorizada acreedora. En ese sentido, el pago del crédito será exigible y la garantía ejecutable no ya solo después del fallecimiento del titular sino después del fallecimiento del último de los beneficiarios.
- ¿La hipoteca inversa siempre se ejecutará?
No, si bien el dueño del inmueble que hipotecó a cambio de un crédito podría desentenderse del pago del crédito y fallecer sin pagar en vida, no necesariamente siempre se ejecutará la hipoteca, pues el dueño está facultado a pagar el crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna; además, los legatarios podrán, en el plazo que posteriormente establecerá el reglamento de la ley, cumplir con la obligación que es garantizada por la hipoteca y, consecuentemente, pedir el levantamiento de la misma sobre el inmueble.
Asimismo, vencido el plazo mencionado sin que se haya cancelado la deuda, la entidad autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca. En caso el monto obtenido por el inmueble ejecutado fuera mayor al valor de la obligación, el saldo remanente deberá ser entregado a los herederos o legatarios, de ser el caso.
- ¿Qué otras restricciones a la propiedad son consecuencia de la hipoteca inversa?
El propietario del inmueble gravado se encuentra prohibido de enajenarlo, arrendarlo o constituir cargas y gravámenes sobre él sin autorización expresa de la entidad autorizada acreedora.
La entidad autorizada tendrá el derecho potestativo de declarar el vencimiento anticipado del contrato y exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca si el inmueble hipotecado fuese enajenado, arrendado, dado en comodato o se constituyeran sobre él cargas o gravámenes de forma no autorizada.
- Resolución del contrato por incumplimiento de la entidad autorizada acreedora
Si la entidad autorizada acreedora no cumple con los desembolsos por dos períodos sucesivos o tres en un lapso que comprenda doce períodos, el titular de la hipoteca inversa podrá invocar la resolución automática del contrato y requerir el pago de la penalidad que pudiere corresponder.
El monto reembolsable incluye el crédito desembolsado hasta el momento e intereses de los mismos; el reglamento fijará las condiciones del reembolso, pero de ninguna manera se podrá exigir el reembolso del íntegro del monto del crédito de manera inmediata.
- Vigencia de la norma
Si bien ya ha sido publicada, la ley entrará en vigencia a partir del día siguiente de la publicación de su reglamento. Este será hecho por el Ministerio de Economía y Finanzas, en coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones, en un plazo no mayor de noventa días de la publicación de esta ley. Por lo tanto, a más tardar la ley entrará en vigencia a partir del 27 de junio del presente año.
Puede leerse la Ley completa aquí: https://goo.gl/rBdJhg
Imagen: https://goo.gl/Bto5A2
