Trabajo en un edificio que tiene vista a la ciudad. Frente a mi oficina hay un terreno en el cual se está construyendo una edificación, la cual, cuando alcance cierta altura, me privará de la vista. Casi todos los días miro la ciudad a través de mi ventana. Lo vengo haciendo hace cinco años y probablemente el anterior ocupante de la oficina lo hizo durante años. La pregunta que quiero responder en este artículo es si tengo algún derecho, en concreto una servidumbre, que me faculte a impedir que el dueño de la edificación avance con la obra, pues de lo contrario me privará de la vista.
Aquí mi vista:
La pregunta no es meramente teórica. Las afectaciones a las «vistas» son más frecuentes de lo que uno se imagina. En las casas de playa, por ejemplo, es usual que las ventanas o terrazas tengan vista al mar y que se construyan edificaciones que afectan la vista.
La servidumbre es un derecho real que se encuentra regulado en el artículo 1035º del Código Civil. Conforme a esta norma, “La Ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos”. La servidumbre consiste en la afectación (carga) que sufre un predio (denominado “predio sirviente”) en beneficio de otro predio (llamado “predio dominante”), que faculta al dueño del predio dominante a realizar actos de uso sobre el predio sirviente o a impedir que el dueño del predio sirviente ejerza alguno de sus derechos de propiedad.
Las servidumbres pueden ser voluntarias y legales, positivas y negativas, continuas y discontinuas y aparentes y no aparentes. Para efectos de este artículo me interesa referirme a las positivas y negativas y a las aparentes y no aparentes.
Las servidumbres positivas son aquellas que facultan al dueño del predio dominante a realizar actos de uso en el predio sirviente. Por ejemplo, la servidumbre de paso, que permite al dueño del predio dominante que pase por el predio sirviente. Las negativas son las que impiden al dueño del predio sirviente el ejercicio de alguno de sus derechos. Por ejemplo, la servidumbre de no edificar, que impide al dueño del predio sirviente realizar construcciones.
Por su lado, las servidumbres aparentes son las que se manifiestan por sus signos exteriores. Las servidumbres no aparentes no presentan ningún signo que revele su existencia. Un ejemplo de las primeras es la servidumbre de paso; de la segunda la servidumbre de no edificar. Esta distinción tiene importancia para la adquisición de la servidumbre por prescripción, como veremos a continuación.
La servidumbre puede nacer por contrato, por ley o por prescripción adquisitiva. En el caso del contrato, se trata de un acuerdo que celebran los propietarios de los predios involucrados para la constitución de la servidumbre. La ley es fuente del nacimiento de las servidumbres, en los casos que ella lo establece (por ejemplo, la servidumbre legal de paso establecida en los artículo 1051º del Código Civil). La prescripción adquisitiva, por último, es una forma de adquisición de la servidumbre mediante la posesión. Conforme al artículo 1040º del Código Civil, “Sólo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mediante la posesión continua durante cinco años con justo título y buena fe o durante diez años sin estos requisitos”.
En el caso de mi oficina no existe un contrato que dé nacimiento a una servidumbre que me otorgue el derecho a mirar por encima de la propiedad del vecino, y consecuentemente a impedir que se construya la edificación. Tampoco existe alguna ley que imponga una servidumbre. ¿Y la prescripción adquisitiva?
De acuerdo con el artículo 1040º del Código Civil, sólo las servidumbres aparentes pueden ser adquiridas por prescripción adquisitiva. La doctrina casi en forma unánime señala que la existencia de una “ventana” hace que la servidumbre de vista sea aparente. Parecería entonces que podría haber adquirida por el transcurso del tiempo una servidumbre de vista, que me daría derecho a ver por encima de la edificación vecina, lo que me facultaría para impedir que continúen con la edificación. Sin embargo, creo que esto no es así.
El nacimiento del derecho de servidumbre por prescripción adquisitiva se funda en la posesión. Es indispensable que haya una posesión como titular de una servidumbre sobre el supuesto predio sirviente. Sin posesión no puede haber adquisición de un derecho por prescripción.
Ahora bien, hay servidumbres que son susceptibles de actos posesorios sobre el predio sirviente y otras que no lo son. La servidumbre de paso (positiva) implica actos posesorios sobre el predio sirviente, pero la servidumbre de vista -y consecuentemente de no edificar (negativa)- no implica posesión alguna del predio dominante sobre el predio sirviente. Normalmente las servidumbres que implican actos posesorios sobre el predio sirviente son aparentes (como un camino), mientras que las servidumbres que no implican posesión alguna son no aparentes (como la de no edificar). Lo que ocurre en el caso de mi oficina, es que la vista sería aparente (exteriorizada por la ventana) pero no implicaría actos posesorios sobre el predio sirviente. «Mirar» la ciudad no importa un acto posesorio sobre el predio de mi vecino.
En realidad, a pesar que el artículo 1040º del Código Civil no lo exige, para que una servidumbre sea adquirible por prescripción debe de ser, además de aparente, positiva. Ello en razón de que la prescripción adquisitiva supone actos posesorios identificables sobre el predio sirviente y en el caso de las negativas no existen dichos actos.
Resultaría francamente gravoso para el titular del predio sirviente (mi vecino) que un tercero (yo) adquiera un derecho sobre su predio a pesar de no realizar acto posesorio alguno (requisito indispensable para la prescripción). Permitir que un vecino vea sobre mi predio es un simple “acto de tolerancia” que no implica acto de posesión alguno y que por tanto carece de valor para la prescripción adquisitiva.
Respondiendo entonces la pregunta inicial, estimo que no tengo ningún derecho de servidumbre que me faculte a impedir que el dueño de la edificación avance con la obra.
FUENTE DE IMAGEN: http://www.asociacioninmobiliaria.org/wp-content/uploads/Vista-al-mar.jpg
