¿Para qué sirve (exactamente) estipular una cláusula ad corpus en el marco de la compraventa inmobiliaria?

Como es universalmente conocido, la compraventa ad corpus constituye una figura negocial absolutamente extendida y presente casi en la totalidad de las operaciones de venta inmobiliaria, al punto que ha llegado a ser considerada como una cláusula de estilo[1]. Sin embargo, en contraste con la realidad expuesta, los contornos conceptuales de aquella institución no han sido analizados de manera exhaustiva dentro de nuestras fronteras. Similar situación se verifica en lo concerniente a la lógica subyacente y a la distribución de riesgos asumidos por las partes en el marco de la estipulación de este subtipo de compraventas.

A mayor abundamiento, se aprecia en los estudiosos nacionales una actitud de falsa suficiencia con relación a los aspectos conceptuales, fisiológicos y patológicos vinculados a la compraventa ad corpus, pues frecuentemente se suele considerar suficiente la mención a los umbrales porcentuales establecidos por el artículo 1577 del Código Civil para agotar el abordaje de la categoría. Evidentemente, semejante óptica superficial dista de ser la más adecuada para encuadrar la compleja problemática que nos convoca.

De entrada, debe advertirse que la verdadera potencialidad de la cláusula ad corpus se manifiesta no en la delimitación del bien materia de la compraventa (rol que se efectúa a partir del reconocimiento de ciertos indicios frecuentes[2]), sino frente a un problema jurídico distinto: el impacto que tendrá en el precio de la compraventa la eventual divergencia entre las dimensiones del bien plasmadas en el contenido del contrato y aquellas reales[3].

La tendencia acogida por el Código Civil peruano de 1984 determina que la declaración contractual de la dimensión global del inmueble objeto de venta ad corpus hace presumir que, de una forma u otra, el contenido de dicha declaración no fue del todo indiferente para las partes al momento de estipular el precio.

Dicho de otra manera, la regulación de la compraventa ad corpus en el Perú acoge un modelo que denominaremos relativo, en tanto admite, bajo ciertos requisitos cuantitativos, la relevancia jurídica de las divergencias entre el área contractual –es decir, área del inmueble declarada en el contrato– y área real –es decir, el área producto de una medición exacta de la extensión– de la unidad inmobiliaria. En efecto, semejante incongruencia podría justificar remedios jurídicos tales como el reajuste del precio de venta.

El modelo relativo de la compraventa ad corpus es disciplinado por el Código Civil en los siguientes términos:

Artículo 1577.- “Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.

Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional”.

Como toda norma jurídica, la regulación de la compraventa ad corpus se encuentra orientada a la satisfacción de intereses individuales que el ordenamiento considera dignos de protección. Efectivamente, el legislador advirtió que, en ciertas oportunidades, los titulares-vendedores de bienes inmuebles se encuentran en una situación de no poca dificultad en la determinación exacta de la extensión de las unidades inmobiliarias a ser enajenadas a través de contratos de compraventa y decidió privilegiar semejante interés mediante la asignación de situaciones jurídicas subjetivas específicas.

La situación de desventaja fáctica que atraviesan los titulares de inmuebles (potenciales vendedores) con relación al conocimiento exacto del área de sus unidades inmobiliarias obedece a razones de diversa índole, tales como la inexistencia de una base catastral única a nivel nacional, las inexactitudes de las bases existentes, la geometría irregular de los polígonos que conforman el perímetro de algunos inmuebles, los inexorables márgenes de error en los métodos de medición disponibles, la variabilidad de la extensión de una unidad inmobiliaria por acciones imputables o no al ser humano, los elevados costos de una medición técnica o la inaccesibilidad y la lejanía de los bienes sobre los que se efectúa la medición.

La aludida realidad es valorada por el ordenamiento jurídico, el cual responde a las necesidades individuales dignas de protección de los propietarios a través de la regulación asignada a la cláusula ad corpus, mediante la cual distribuye el riesgo[4] de las divergencias entre dimensiones prometidas y dimensiones reales de inmuebles vendidos.

Para comprender a cabalidad el impacto de la cláusula ad corpus en la asignación de riesgos contractuales, pasaremos a graficar la distribución legal hipotética de riesgos en un escenario en que de dicha cláusula no hubiese sido introducida en el ordenamiento jurídico peruano y, por lo tanto, los conflictos de intereses que a ella se remitan debiesen ser solucionados apelando a los estatutos normativos generales.

Imaginemos que el comprador “A” adquiere del vendedor “B” una unidad inmobiliaria que, en el contrato de compraventa, éste último declaró medía 100m², habida cuenta de que ésta era el área inscrita en Registros Públicos de manera previa a su adquisición. Si dicha unidad en realidad midiese 95m², “A” tendría, en virtud de figuras como la responsabilidad precontractual o el error, la posibilidad de obtener un resarcimiento que recomponga su esfera patrimonial o la posibilidad de invalidar la operación, respectivamente.

Como podrá apreciarse, en este caso el riesgo contractual se encuentra constituido por la probabilidad de asunción del costo de la divergencia entre área declarada mayor al área real del bien transferido. Dicha contingencia se encontrará parcialmente en cabeza del vendedor “B”, dado que éste último tendrá que soportar el peso económico derivado de un resarcimiento por un daño precontractual ocasionado a “A” o la pérdida de la rentabilidad de la operación como producto de la anulación del negocio jurídico, según sea el caso.

De otro lado, el comprador “A” deberá asumir parte del costo de la diferencia de las dimensiones exactas del inmueble respecto a aquellas mencionadas en la compraventa, puesto que, como regla al tratarse de una reparación del denominado interés negativo[5], la cuantía resarcitoria a la que tenga derecho será menor al 5% de área de la unidad inmobiliaria que dejó de percibir[6].

A manera de síntesis, se tiene que en este primer escenario, el riesgo de la enajenación de una unidad con un área menor a la explicitada es compartido tanto por el vendedor como por el comprador. El vendedor no asume totalmente el riesgo de la divergencia, dado que el resarcimiento que se le asignará en caso hubiese actuado con culpa no estará, como regla, destinado a recomponer el interés positivo del comprador, sino el interés negativo constituido por el costo incurrido en la contratación infructuosa. Por su parte, el comprador retiene en su esfera el peso económico constituido por el costo derivado de haber adquirido menos área a la declarada sin que se le hubiese restituido el precio proporcional a ello.

Supongamos ahora que el inmueble estimado en 100m² contase en realidad 105m². En tal escenario, si bien “B” podría alegar la existencia de un error, ello difícilmente satisfará su interés en obtener un reajuste del precio, dado que además de la carga probatoria sobre la esencialidad y reconocibilidad del mismo, la acción de anulación únicamente le permitiría invalidar la estructura negocial y con ello recuperar la disponibilidad de la unidad transferida debiendo restituir el precio por ella percibido. Por lo tanto, en caso de exceso en el área real transferida respecto a aquella declarada, el riesgo de la divergencia también se encontrará en cabeza del vendedor “B”, dado que éste último se vería en la imposibilidad de obtener un suplemento de precio a causa de dicha situación.

De esta forma, en caso de inexistencia de la cláusula ad corpus, el riesgo de la divergencia entre área declarada en el contrato y área real del inmueble objeto de la compraventa sería asumido tal como se precisa en el siguiente cuadro:

Veamos si cambiaría en algo la asignación de riesgos entre las partes en caso se incorpore una cláusula ad corpus en el reglamento contractual, en observancia del artículo 1577 del Código Civil.

Si el inmueble transferido por el vendedor contase con 95m² en lugar de 100m², dado que la discrepancia se encontraría dentro del rango permitido por el artículo 1577, el comprador “A” como regla no tendría acción contractual alguna (dentro de las cuales se incluye la resarcitoria) contra “B”[7]. En tal caso, el riesgo de la divergencia entre área declarada y área real de la unidad inmobiliaria ya no estaría siendo compartido, sino asumido íntegramente por “A”. No obstante ello, la asunción del riesgo cambiaría si la divergencia extralimitase el umbral establecido supletoriamente por el mencionado dispositivo normativo. En tal caso, al concebirse la posibilidad de realizar una reducción del precio, el riesgo de la divergencia se trasladaría al vendedor.

Desde el polo opuesto también se aprecia cómo la cláusula ad corpus modifica la asignación de riesgos del ordenamiento jurídico dispondría siguiendo los criterios generales. Nos explicamos. Si el inmueble transferido por “B” en virtud de la compraventa tuviese 105m², el exceso respecto al área declarada no dará lugar a suplemento alguno a su favor. En tal caso, “B” –vendedor– asumirá el eventual peso económico de la divergencia dado que no recibirá un precio mayor respecto a lo ya estipulado, a pesar de la mayor área transferida.

Sin embargo, nuevamente la situación cambia por encima del umbral de divergencias toleradas establecido por el artículo 1577. En efecto, si el inmueble tuviese 150m² y no 105m², entonces el costo de la divergencia podrá ser trasladado del vendedor al comprador a través de un mecanismo de reajuste contemplado por aquel dispositivo. En otras palabras, en este último escenario, la divergencia por exceso del umbral permitido por la norma es un riesgo asumido por el comprador, quien deberá pagar un suplemento de precio.

En síntesis, el efecto económico de la estipulación de una cláusula ad corpus está dado por la reasignación de los riesgos de divergencia (por exceso o defecto) entre el área declarada en la compraventa y área efectiva del inmueble cuya transferencia se programó contractualmente. En este escenario, tanto el vendedor como el comprador asumen (esto es, comparten), el riesgo de las mediciones deficientes de la superficie del inmueble objeto de la compraventa, ya sea dentro o fuera margen de fluctuación tolerada establecida en el artículo 1577 del Código Civil.

Lo mencionado puede ser resumido en el presente cuadro:

Finalmente, debemos señalar que la disciplina de la compraventa ad corpus aliviana o inmuniza parcialmente al titular-transferente de la carga de efectuar una medición milimétricamente precisa al introducir un margen o rango de divergencias permitidas entre el área declarada en el contrato y el área real del inmueble materia de la compraventa. Dentro del aludido rango de variación, y bajo ciertos presupuestos que el legislador ha considerado excusables, el vendedor no debe asumir el riesgo derivado del hecho que el inmueble cuente con una menor o mayor área que aquella prometida contractualmente. Lo mencionado se manifiesta en el hecho que el peso económico de dicha diferencia deberá ser asumido por el comprador y no podrá ser trasladado al vendedor a través de una reducción del precio.

Visto desde otro punto de vista, la regulación revisada no tiene como propósito exonerar de responsabilidad a aquellos vendedores que fuera de la lógica expuesta anteriormente, y por causas que a ojos del legislador se consideran imputables, transfieran bienes con un área menor a la prometida. Así, por ejemplo, no se encontrará dentro del ámbito de aplicación de la cláusulas que nos ocupa si “A” promete transferir a “B” un predio cuya extensión constaría de 100m² bajo la modalidad ad corpus, siendo que en realidad “A” hubiese tenido conocimiento efectivo de que el área de la unidad ascendía únicamente a 95m².

En tal escenario, el vendedor se encontraría en un supuesto ajeno a aquel que sustenta la inmunidad que le concede el artículo 1577 del Código Civil, en tanto no se habrá configurado una omisión excusable en la realización de una medición exacta de las dimensiones de la unidad inmobiliaria.

FUENTE DE IMAGEN: http://www.soopremanews.com/

El presente artículo forma parte de una investigación bastante más detallada sobre la materia: VÁSQUEZ REBAZA, Walter. “La cláusula ad corpus en la compraventa inmobiliaria”. En prensa.

[1]     CASTILLO FREYRE, Mario. “Tratado de la venta”. Tomo 2, Palestra, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 2010, p. 627.

[2]     Son indicios de identificación del inmueble objeto de la compraventa: la ficha o partida registral en la que la unidad se encuentra inscrita, la enunciación de los linderos, la dirección o ubicación física, la numeración, la individualización a través de planos o coordenadas e inclusive el nombre del inmueble. De esta manera, la mención de la extensión del bien no es necesaria ni suficiente para la individualización del mismo, salvo casos muy excepcionales.

[3]     Este criterio ya había sido esbozado en un trabajo anterior, al cual nos remitimos: VÁSQUEZ REBAZA, Walter. “¿Determinación del objeto de la compraventa inmobiliaria o relevancia de la cláusula ad corpus? Comentario a una reciente resolución de la Corte Suprema”. [en línea] [consultado el 8 de abril de 2016]. Disponible en: http://enfoquederecho.com/civil/determinacion-del-objeto-de-la-compraventa-inmobiliaria-o-relevancia-de-la-clausula-ad-corpus-comentario-a-una-reciente-resolucion-de-la-corte-suprema/.

      En similar sentido, MUSIO, Antonio, “Della vendida di cose immobili”. En: Il Codice Civile Commentario, fundado por Piero Schlesinger y continuado por Francesco Donato Busnelli, Giuffrè, Milán, 2015, p. 138, según el cual la regulación de la cláusula ad corpus se dirige no tanto a definir e identificar el bien objeto de la transferencia, sino a establecer una correlación entre medida efectiva del inmueble y determinación del precio.

[4]     Para efectos del presente trabajo entendemos que el riesgo se encuentra constituido por la probabilidad de que las partes de un contrato asuman el peso económico o costo derivado de un acontecimiento que se manifiesta en la etapa de ejecución del contrato. Ello sin importar si el mencionado evento es exógeno o inherente a la actividad de los intervinientes o, en este último caso, si fuese o no imputable a alguno de aquellos.

[5]     El interés negativo puede ser definido como aquel que recae en la no asunción de gastos inútiles por mantener tratativas precontractuales inútiles o encaminadas hacia contratos inválidos, ineficaces o inútiles. De tal manera, el resarcimiento por la violación de semejante interés tendrá como propósito reparar a la víctima de una forma tal que se la coloque en la posición en la que se hubiese encontrado de no haber mantenido semejantes tratativas.

[6]     En efecto, una recomposición patrimonial de la víctima destinada a colocarla en la misma posición patrimonial en la que estaría si se hubiese celebrado el contrato sobre el cual depositó su expectativa legítima, se corresponde con el interés positivo.

[7]     Ello siempre y cuando no incurra en una circunstancia legalmente considerada como imputable, tal como se verá más adelante. Pero en tal caso, la hipótesis excede del ámbito de aplicación de la cláusula ad corpus.