Principios generales de los derechos reales | Daniel Cuba

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1.Definición de principios generales

Los principios generales son ideas fundamentales para el establecimiento de un sistema jurídico armónico. Estos sirven para establecer las bases, objetivos, límites y finalidades del derecho.

Son proposiciones generales que informan una ciencia con una amplia base axiológica sobre la cual se construye el ordenamiento (Varsi Rospigliosi, 2018, p. 225).

2. Principios generales de los derechos reales

Entre los principios generales más importantes de los derechos reales tenemos:

2.1. Tipicidad

El tratamiento de los derechos reales en el Perú está sujeto a un régimen de tipicidad, también llamado numerus clausus; es decir, solo son derechos reales aquellos establecidos por la ley. El legislador tiene el monopolio total de los derechos reales impidiendo así que los particulares puedan crear nuevas formas de estos.

La tipicidad conlleva que los particulares solo pueden constituir los derechos reales previstos en la ley (Gonzales Barrón, 2018, p. 133).

Un sistema cerrado en el que los tipos legales son conceptos estrictos, moldes rígidos, catálogos previstos por el legislador (Varsi Rospigliosi, 2018, p. 125).

Encontramos este principio en el artículo 881 del Código Civil que indica:

“Son derechos reales los regulados en este Libro y otras leyes”.

Como se observa, el artículo expuesto divide a los derechos reales entre solo aquellos establecidos en el Código Civil y aquellos establecidos en otras leyes.

2.2. Publicidad

La publicidad es la exteriorización o difusión de una situación que interesa al derecho, de modo que su conocimiento sea asequible a todos los integrantes de la comunidad (Jorge Musto, 2007, p. 391).

La publicidad de un bien (inmueble) se logra mediante su inscripción en los registros públicos y su importancia radica en brindarle al titular una estabilidad y seguridad jurídica frente a todo aquel que intente poseer el bien.

Si no existiera el registro, los compradores de inmuebles no tendrían cómo saber si los vendedores son efectivamente los propietarios. Tampoco podrían saber si los inmuebles están hipotecados o embargados (Avendaño Valdez, 2019, p. 80).

2.3. Especialidad

Para constituir un derecho real las cosas deben estar determinadas, tener existencia presente, ser autónomas de otras cosas (Teles de Menezes Leitão, 2012, p. 25).

Con “determinadas” nos referimos a que la cosa debe ser específica, libre de cualquier confusión entre otro bien.

Con “existencia presente” entendemos que la cosa debe existir en el momento en el que se aplique el derecho real, por lo que no es posible que el derecho real recaiga sobre cosas futuras.

Con “autónomas” comprendemos que el derecho real no puede constituirse sobre cosas ligadas materialmente a otras, se requiere su separación e independencia (Varsi Rospigliosi, 2018, p. 254).

2.4. Elasticidad

En virtud de este principio, los derechos reales pueden comprimirse (gravarse) o expandirse (regresar a su estado original). Es el cúmulo de posibilidades o variedades en las que es capaz de demostrarse un derecho real (Ibid., p. 255).

El típico ejemplo que se utiliza para entender la elasticidad es el caso del usufructo. En un primer momento, el titular tiene el dominio total de su propiedad (estado original). En un segundo momento, al efectuarse el usufructo, se van a limitar algunos de los derechos de propiedad del titular (estado menor al original) y, en un último tercer momento, cuando el usufructo se extinga, el titular volverá a gozar de su derecho de propiedad de forma plena (se vuelve a expandir a su estado original).

Vemos, entonces, como el sistema jurídico permite que se constituyan diversos derechos reales sobre una misma cosa, lo que busca promover la máxima eficiencia en el aprovechamiento de los recursos (Gonzales Barrón, 2018, p. 134).

2.5. Libertad de enajenación

Encontramos este principio en el artículo 882 del Código Civil que indica:

“No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”.

Entendemos este artículo en virtud del cual toda persona es libre de enajenar o gravar su propiedad en cualquier momento, lugar y con cualquier persona sin restricción alguna.

La libertad de gravar o enajenar es una de las máximas garantías de la propiedad privada; además, los bienes deben circular, debe tenderse a su movilidad no siendo dable la limitación de su tráfico (Varsi Rospigliosi, 2018, p. 271).

En los últimos años; sin embargo, el principio contenido en este artículo ha sido objeto de constantes críticas por parte de la doctrina nacional; una de las críticas más resaltantes era que la libertad de enajenación perjudicaba las inversiones.

El caso era el de los extranjeros interesados en hacer negocios con personas determinadas en función a sus calidades personales. La prohibición de cláusulas de inalienabilidad, en este contexto, desincentivaba las inversiones (Avendaño Valdez, 2019, p. 61).

Es por ello que el Anteproyecto de reforma del Código Civil propone una modificación al artículo 882, indicando, ahora, lo siguiente:

“Salvo disposición legal distinta, mediante acto jurídico se puede establecer la prohibición de disponer o gravar hasta por el plazo máximo de treinta años”.

Vemos entonces, que se propone la posibilidad de establecer prohibiciones de enajenar o gravar los bienes, pero solo durante un tiempo determinado (treinta años), por lo que se asegura que la cláusula pactada no vaya a afectar a terceros posteriormente.

  1. Conclusiones

La tipicidad de los derechos reales quiere decir que solo pueden ser considerados como derechos reales aquellos establecidos por el Código Civil y otras leyes, ya que el Perú adopta la teoría del numerus clausus.

La publicidad es la manera por la cual el propietario adquiere estabilidad y seguridad jurídica frente a terceros. Este principio otorga la oponibilidad frente a cualquier persona que intente poseer el bien del titular.

La especialidad de los derechos reales indica que el bien tiene que ser determinado, existente y autónomo.

La elasticidad permite una reducción o expansión de un derecho real de modo que pueden coexistir dos derechos reales sobre un mismo bien.

La libertad de enajenación permite el total control al titular de enajenar o gravar el bien y con ello que exista una libre circulación de bienes; sin embargo, conforme a las críticas actuales, se postula una propuesta que permita la limitación de esta circulación por un determinado tiempo.


Imagen obtenida de https://bit.ly/2PusiTC

  1. Bibliografía
  • Varsi Rospigliosi, Enrique (2018). Tratado de derechos reales. Parte general. Lima: Fondo editorial Universidad de Lima.
  • Gonzales Barrón, Gunther (2018). Teoría general de la propiedad y del derecho real. Lima: Gaceta jurídica.
  • Jorge Musto, Néstor (2007). Derechos reales. Tomo II. Buenos Aires: Editorial Astrea.
  • Avendaño Valdez, Jorge (2019). Derechos reales. Lima: Fondo editorial PUCP.
  • Teles de Menezes Leitão, Luis Manuel (2012). Derechos reales. Coimbra: Editorial Almedina.

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