Medidas del gobierno peruano en los programas sociales del sector vivienda a raíz de la pandemia generada por el brote del COVID-19 | Aritha Neyra

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Escrito por Aritha Neyra*

En el presente artículo se desarrollarán algunas ideas en torno a las principales normas que se han emitido recientemente, en el contexto surgido a raíz de la pandemia originada por el brote del COVID 19, con la finalidad de otorgar ayudas económicas a las familias que se encuentren en situación vulnerable para satisfacer su demanda de vivienda, de acuerdo con los estándares mínimos exigidos para garantizar un derecho a la vivienda digna.

Inicialmente, se describirán de forma general los programas de vivienda existentes. Posteriormente, se analizarán las medidas adoptadas a través de las normas emitidas en estos últimos meses para promover la inversión en el sector vivienda, así como para ayudar a las familias más vulnerables, a través de bonos y subsidios para vivienda de interés social emitidos a raíz de la pandemia. Finalmente, esbozaremos las conclusiones sobre lo expuesto.

En aras de poder profundizar en este artículo sobre los alcances de las principales medidas legislativas que se han venido dictando, conviene señalar el concepto de vivienda de interés social (VIS).

La VIS es aquella solución habitacional subsidiada por el Estado y destinada a reducir el déficit habitacional cualitativo y cuantitativo, cuyo valor máximo y sus requisitos se encuentran establecidos en el marco de los programas Techo Propio, Crédito Mivivienda, así como cualquier otro producto promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento – MVCS[1].

Techo Propio es un programa del MVCS dirigido a familias con ingresos mensuales no mayores a S/ 3,715 (para comprar vivienda) y S/ 2,706 (para construir o mejorar su vivienda), siendo que las viviendas deberán contar con servicios básicos de luz, agua, desagüe. El beneficio principal de este programa es que se otorga un Bono Familiar Habitacional – BFH que consiste en un subsidio directo que otorga el Estado a una familia de manera gratuita como premio a su esfuerzo ahorrador, y que además no se devuelve. El valor del bono varía de acuerdo con la modalidad a la que la familia postule. Las modalidades son: (i) adquisición de vivienda nueva; (ii) construcción en sitio propio y (iii) Mejoramiento de vivienda.

Mivivienda consiste en un préstamo hipotecario que permite financiar la compra de vivienda terminada, en construcción o en proyecto, que sean de primera venta o usadas, cuyo valor sea de S/ 58 800 hasta los S/ 419 600. El beneficio principal es el Premio al Buen Pagador, esto es, un descuento de S/.17,700 o S/.6,400 como premio a la puntualidad en el pago de las cuotas mensuales.

Desde el gobierno peruano, las medidas que se han adoptado se han orientado principalmente a fomentar la reactivación de la economía a través de incentivos para los programas de vivienda expuestos, estableciendo medidas excepcionales para las familias que hayan visto afectados sus ingresos debido a la pandemia. A continuación, vamos a precisar los alcances de las normas emitidas.

1. Medidas legislativas adoptadas para la reactivación económica dentro de los programas de vivienda

El día 18 de abril de 2020 se publicó el Decreto Legislativo N° 1464, Decreto Legislativo que promueve la reactivación de la economía a través de incentivos dentro de los programas de vivienda. Principalmente, en dicho decreto se establecen medidas excepcionales que facilitan a las familias acceder al otorgamiento del BFH en el Programa Techo Propio, específicamente, en las modalidades de Construcción en sitio propio y en la modalidad de Adquisición de vivienda nueva; ello con la finalidad de ayudar a obtener una vivienda a las familias en situación de vulnerabilidad por los efectos del COVID-19.

Como primer punto, se determinó exceptuar del criterio mínimo de selección a los grupos familiares que solicitan la asignación del BFH en las modalidades antes indicadas, hasta el 31 de diciembre de 2020. Dicho criterio consistía en contar con un ahorro mínimo o el valor del terreno en donde se construirá la vivienda, o los materiales de construcción comprados, o la inversión realizada en obras de habilitación urbana por los potenciales beneficiarios. Es decir, no se tendrá en cuenta el requisito del ahorro equivalente a la cuota inicial o a parte de ella para la asignación del BFH, con el fin de poder cumplir con la meta del programa para este año, esto es, beneficiar a 65 000 familias[2]. Si bien en principio dicha medida es hasta fines de este año, se puede prorrogar por única vez. Por ende, en caso se determine que la situación no ha variado y que los efectos del COVID-19 no hayan cesado ni mermado, podría mantenerse dicha excepción.

Asimismo, se estableció que en un plazo de 15 días calendario el MVCS tendría que determinar un valor especial de BFH para las dos modalidades que estamos tratando en el presente apartado. Así, el día 1 de mayo de 2020, se publicó la Resolución Ministerial N° 86-2020-VIVIENDA, mediante la cual se establecieron los valores especiales del BFH, en el marco de lo dispuesto en el Decreto Legislativo N° 1464.

Dicha Resolución dispuso que el BFH para Construcción en sitio propio corresponde a 6.00 UIT (S/25,800); para el caso de la modalidad de aplicación de Adquisición de vivienda nueva, el valor es de 8.75 UIT (S/ 37,625). La norma precisa además que los valores establecidos no son de aplicación a lo dispuesto para las víctimas que perdieron sus viviendas por destrucción a causa del proceso de violencia ocurrido entre mayo de 1980 a noviembre de 2000, o que enfrentan problemas de vivienda como secuela directa de dicho proceso, en cuyos casos el monto del BFH tendrá un valor adicional del 51%[3]. Cabe resaltar que, de la misma forma que la exoneración del requisito del criterio mínimo de selección, los valores especiales de BFH también estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2020.

Finalmente, respecto al programa Techo Propio, se publicó el día 23 de junio de 2020 el nuevo Reglamento Operativo del Bono Familiar Habitacional en la modalidad de construcción en Sitio Propio, mediante Resolución Ministerial N° 120-2020-VIVIENDA, la cual otorga a las entidades técnicas encargadas de la construcción de las viviendas mayor margen de acción respecto del antiguo reglamento. En ese sentido, se reduce el plazo a 45 día, para que éstas soliciten la asignación del bono al Fondo Mivivienda; así también, se reduce el  plazo para la construcción de viviendas a 120 días desde el desembolso del bono.

Este Reglamento fue modificado el día 26 de setiembre de 2020 mediante Resolución Ministerial N° 236-2020-VIVIENDA, la cual establece, entre otros puntos importantes, el nuevo valor de BFH de 5.45 UIT (S/ 23,435) y del ahorro mínimo de 0.45 UIT (S/ 1,935) para viviendas de interés social cuyo valor sea desde 5.9 hasta 20 UIT (S/25,370 hasta S/86,000).

Por el lado del programa Mivivienda, se publicó el día 15 de mayo de 2020 el Decreto Supremo N° 007-2020-VIVIENDA, Decreto Supremo que actualiza excepcional y temporalmente el Bono del Buen Pagador – BBP. En este punto conviene recordar en qué consiste dicho bono. El BBP es una de las acciones de política de acceso de la población a la vivienda, creado mediante Ley N° 29033, cuyo objetivo es incentivar y promover el cumplimiento oportuno de los pagos mensuales del crédito Mivivienda otorgado en nuevos soles. Directamente consiste en la ayuda económica directa no reembolsable que se otorga a las personas que accedan al crédito Mivivienda o a financiamiento del Fondo Mivivienda S.A., por medio de las empresas del sistema financiero.

En ese sentido, el D.S. 007-2020 estableció la actualización excepcional y temporal de los nuevos valores del BBP, conforme al siguiente detalle: para viviendas de S/ 60,000 hasta S/ 85,700 el BBP asciende a S/ 24,000; para viviendas mayores a S/ 85,700 hasta S/ 128,300 el BBP asciende a S/20,000; para viviendas mayores a S/ 128,300 hasta S/ 213,800 el BBP asciende a S/18,300; y, finalmente para viviendas mayores a S/ 213,800 hasta S/ 316,800 el BBP asciende a S/ 6,800.

Por todo lo expuesto, nos parece acertado que el gobierno peruano haya emitido dichas medidas que favorecen a las familias que se han visto afectadas económicamente por la paralización de las actividades económicas a raíz de la pandemia y que no cuentan, debido a dicha paralización, con los ahorros suficientes para poder acceder al programa Techo Propio.

La flexibilización de los requisitos responde a una demanda de vivienda que día a día crece. Por ello, considerando que uno de los factores a tener en cuenta por las familias para adquirir viviendas son el buen precio de las viviendas, estos incentivos permiten que más familias puedan adquirir sin incurrir en inversiones dinerarias de muy alto costo.

2. Medidas legislativas adoptadas para dinamizar la actividad inmobiliaria

El día 24 de abril de 2020 se publicó el Decreto Legislativo N° 1469, Decreto Legislativo que modifica la Ley Nº29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, para dinamizar y reactivar la actividad inmobiliaria, con la finalidad de reactivar a actividad inmobiliaria del sector construcción y el mejoramiento económico del país, a través de la dinamización de dicha actividad, agilizando la obtención de licencias de habilitación urbana y edificación.

En dicho decreto se establece que todas las solicitudes de licencia de habilitación urbana y/o de edificación que se planteen a base de repeticiones de módulos típicos de vivienda y/o unidades habitacionales típicas que se ejecuten dentro de los programas de VIS, así como la recepción de obras o la conformidad de obra y declaratoria de edificación correspondiente, se tramitan en un solo expediente y están sujetas al pago de un único derecho de revisión.

Asimismo, se dispone que los promotores inmobiliarios que soliciten las licencias de habilitación urbana y de edificación destinadas a VIS, deben publicitar en todo momento que sus proyectos, en el marco de los programas Techo Propio, Crédito Mivivienda o cualquier otro producto promovido por el MVCS, están diseñados y se ejecutan según las condiciones establecidas en el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación, debiendo constar dicha condición en los contratos de venta que suscriban, así como cumplir con el valor establecido para la VIS. Asimismo, las licencias que emitan las Municipalidades deben indicar que el proyecto corresponde a uno de VIS.

En ese sentido, si bien es positivo que se emitan este tipo de medidas, consideramos que también sería oportuno incorporar un plazo de revisión diferenciado y que permita agilizar el procedimiento para la obtención de las licencias correspondientes.

3. Otras medidas adoptadas a nivel local para promover la inversión en el sector inmobiliario

Aunado a lo expuesto, también se viene impulsando la ejecución de programas de vivienda desde los gobiernos locales. Así, con la Resolución Ministerial N° 134-2020-VIVIENDA, de fecha 8 de julio de 2020, la cual dispone la publicación del Proyecto de Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de los Programas Municipales de Vivienda (PROMUVI), se pretende promover la ejecución de Programas Municipales de Vivienda con la finalidad de que las familias de bajos recursos puedan acceder a una vivienda digna.

El proyecto de Reglamento tiene por objeto establecer las disposiciones generales para diseñar y promover la ejecución de los PROMUVI, consistentes en edificaciones destinadas a viviendas de interés social promovidas por las municipalidades, que cuentan con servicios públicos domiciliarios instalados, pistas, veredas e infraestructura vial, redes de agua, desagüe o alcantarillado y servicios de alumbrado público.

Con este programa, el Estado Peruano busca no solo promover y respetar el derecho a la vivienda digna, sino también garantizarlo a través de la ejecución de dichos programas también a nivel municipal, y no solo a través del MVCS.

Es destacable lo realizado por parte del Estado Peruano, en tanto la vivienda digna es un problema transversal que aqueja a nuestro país. Para el cierre del 2018, el Perú presentó un déficit habitacional de 1 millón 600 mil familias que no cuentan con una casa propia y con condiciones básicas para vivir. Por ello, es necesario que se tomen acciones a nivel local también, teniendo en cuenta que los gobiernos locales tienen facultad de promover la ejecución de programas municipales de vivienda y, además, en muchos casos, cuentan con presupuesto para implementarlo.

El Estado ha podido comprender la afectación que han sufrido estas familias, y ha emitido estas normas que favorecen a estas personas vulnerables y a la vez promueven la reactivación de la economía desde el sector vivienda; ello en aras de garantizar el derecho fundamental a la vivienda digna, el cual, tiene que ser un derecho no solo reconocido sino garantizado.

Para poder efectivamente garantizarlo no basta con contemplar este derecho en los instrumentos normativos principales como la Constitución o las leyes, sino también materializarlo, por ejemplo, en programas; precisamente eso es lo que el Estado ha logrado con la creación de los programas descritos en el presente artículo. Aunado a lo expuesto, en la actualidad el gobierno peruano viene impulsando con diversas modificaciones normativas la flexibilización de los requisitos para que más familias puedan verse beneficiadas y ver satisfecho su derecho a la vivienda digna. Ello ha sido positivo, y esperamos que, de mantenerse esta coyuntura que viene afectado a las familias por los efectos de la propagación del COVID-19, se puedan mantener estas condiciones beneficiosas y prorrogarse su vigencia para poder contribuir así con la reducción del déficit habitacional que actualmente aqueja a nuestro país.


Imagen obtenida de https://bit.ly/2JlQPKU

*Asociada del área de Inmobiliario del Estudio Rebaza, Alcázar & De las Casas.

[1] Definición extraída del artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1469.

[2] De conformidad con la nota publicada en Andina.pe de fecha 14 de abril de 2020 “Techo Propio beneficiará a 65,000 familias este año tras flexibilizarse requisitos”.

[3] De conformidad con la Resolución Ministerial N° 236-2018-VIVIENDA (art. 6.2); y, la Resolución Ministerial N° 170-2017-VIVIENDA (art. 7). En este punto, cabe señalar que, si bien el Reglamento Operativo para acceder al Bono Familiar Habitacional para la modalidad de Aplicación de Construcción en Sitio Propio ha sido derogado, la disposición se mantiene en el Nuevo Reglamento aprobado por Resolución Ministerial N° 120-2020-VIVIENDA (art. 6.2).

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