Más allá de los efectos (meramente) registrales de la renuncia al derecho de propiedad

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INTRODUCCIÓN

La propiedad es un derecho subjetivo que -como todos- puede extinguirse por diversas causales, siendo el caso que nuestro Código Civil en su artículo 968° recoge como sus supuestos de extinción de la propiedad a los siguientes: (i) La adquisición por otra persona; (ii) La destrucción, pérdida total o consumo del bien; (iii) La expropiación; o, (iv) El abandono por veinte años.

Sin embargo, del propio texto del mencionado artículo 968° no se desprende que las causales allí enunciadas sean las únicas a través de las cuales pueda extinguirse el derecho de propiedad, por lo que partiendo de entender su carácter meramente enunciativo, el Tribunal Registral en su Centésimo Noveno Pleno realizado los días 28 y 29 de agosto de 2013, aprobó diversos precedentes de observancia obligatoria a través de la Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 240-2013-SUNARP/PT, siendo uno de ellos el siguiente:

«1. REGISTRO: PREDIOS

TEMA: DESINMATRICULACIÓN

SUMILLA:

EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD

«Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros.»

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 096-2007-SUNARP-TR-T del 02/05/2007 y N° 329-2013-SUNARP-TR-A del 18/07/2013.»

De esta forma, es que el Tribunal Registral (TR) reconoce la eficacia a nivel registral de la renuncia al derecho de propiedad, determinando algunos de sus efectos jurídicos (estrictamente, registrales), como lo son: (i) La inscripción de la extinción del dominio; y, (ii) La desinmatriculación del predio, esto último porque el derecho de propiedad es el que sustenta la apertura de una determinada partida registral, por lo que ante la ausencia del mismo se fundamentaría su cierre por «desinmatriculación».

Frente a ello, una serie de autores nacionales han dedicado sus esfuerzos a cuestionar[1] o celebrar[2] la decisión del TR, empero (algunos de ellos) no se ocuparon de la cuestión -que consideramos- de mayor relevancia, como lo son los efectos jurídicos de la renuncia al derecho de propiedad, cuestión que abordaremos a continuación.

LA RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD Y SUS FUNCIONES

Nuestra postura sobre la renuncia al derecho de propiedad se resume en lo siguiente: La renuncia al derecho de propiedad es propiamente un negocio jurídico unilateral y como acto de libertad con efecto extintivo, solo es válido y eficaz en la medida que verse sobre derechos disponibles, por lo que al ser la propiedad un derecho disponible, evidentemente, la manifestación de voluntad de su titular destinada a extinguir el derecho de propiedad tiene aptitud para surtir plenos efectos jurídicos extintivos.

Cabe precisar que el tema de la renuncia al derecho de propiedad no es una cuestión planteada recientemente en nuestro ordenamiento, pues bajo la vigencia del Código Civil de 1936, Victor Arce Helberg[3] señaló lo siguiente:

«Si bien, como ya dijimos, en el derecho nacional no hay regulaciones expresas sobre la renuncia, no por eso vamos a sostener que la renuncia al derecho de propiedad no opera en el Perú desde que si a nadie puede obligársele a tener o mantener un derecho que no le interesa, puede, mediante expresa declaración de voluntad renunciar a seguir siendo propietario.»

Esto último, porque en los Códigos Civiles de 1852 y 1936, no se reguló la renuncia al derecho de propiedad ni menos los supuestos de extinción del mismo (como sí lo hace el vigente), teniendo actualmente el mismo escenario que otrora. En nuestro Código Civil vigente (C.C.), se regula la renuncia en diversos ámbitos, como el negocial (la renuncia del representante, art. 154° del C.C.), el sucesorio (la renuncia de herencia del art. 674° del C.C.) y evidentemente el que concierne a los derechos reales, teniendo en este último, a la renuncia al derecho del usufructuario (ex Numeral 4 del artículo 1021° del C.C.), del acreedor hipotecario (Numeral 3 del art. 1122° del C.C.) y como venimos sosteniendo, la renuncia al derecho de propiedad, la misma que si bien no se encuentra expresamente regulada, consideramos que es admisible.

No debe confundirse la renuncia al derecho de propiedad y sus efectos registrales, con la renuncia a la titularidad registral[4], puesto que la titularidad registral no es una cuestión que pueda desligarse del derecho de propiedad ni es autónoma al mismo, en toda titularidad registral hay por lo menos una apariencia de derecho de propiedad, siendo este último su causa.

Más allá del análisis abstracto y normativo de la renuncia al derecho de propiedad, debe atenderse a sus funciones, lo que implica preguntarnos ¿Para qué alguien renunciaría a su derecho de propiedad? Encontrándose así -por lo menos- dos funciones: (i) Función saneadora; y, (ii) Función liberatoria. Esta distinción permite aproximarnos al tema de la renuncia y evidenciar que su tratamiento es distinto en ambos casos.

En cuanto a la función saneadora, lo que busca el titular renunciante es desprenderse de todo o parte de su predio para lograr su saneamiento (es el caso de la renuncia de parte de un predio no inscrito superpuesto con otro inscrito a fin de lograr su inmatriculación); mientras que, en la función liberatoria, el propósito sería desprenderse de la propiedad bajo cualquier motivación que considere su titular, encontrándose en esta última el aparente problema.

LOS (POSIBLES) EFECTOS JURÍDICOS DE LA RENUNCIA DE PROPIEDAD

En lo referente a los efectos jurídicos de la renuncia al derecho de propiedad, deben relacionarse los mismos con las circunstancias que devienen de la condición de propietario, para así determinar el impacto de la renuncia de propiedad en cada supuesto, frente a lo cual podríamos tener los siguientes escenarios:

  • En cuanto a la obligación tributaria (impuesto predial) la renuncia de propiedad debería surtir plenamente sus efectos jurídicos para el descargo del predio por el solo mérito de la minuta, la razón es sencilla, la renuncia de propiedad al extinguir el dominio, acarrea la extinción de todas las obligaciones que devienen de la condición de propietario, involucrando éstas a las obligaciones tributarias, por lo que en caso se requiera determinar al sujeto pasivo de la obligación tributaria luego de realizada la renuncia de propiedad, si hubiera ocupantes, ellos deberían ser los responsables, a tenor de lo dispuesto por el artículo 9° del TUO de la Ley de Tributación Municipal aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF, mientras que si fuera un predio desocupado, el Estado podría evaluar su incorporación.
  • Podrían existir mayores inconvenientes cuando se trata del supuesto regulado por el artículo 956° del Código Civil, que establece: «Si alguna obra amenaza, ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas», así como frente a una acción de deslinde y amojonamiento (art. 966° del C.C.) invocada por un propietario de un predio que colinde con el predio del propietario renunciante, surgiendo aquí el problema de ¿ante quién?, y con ello la necesidad de determinar si la renuncia de propiedad es abdicativa o traslativa.

En un sistema como el peruano, dicha discusión parecería bizantina, puesto que en hipótesis la renuncia sería traslativa a favor del Estado, por ser este el propietario de aquellos predios que no sean propiedad privada o de comunidades campesinas, conforme al artículo 23° de la Ley N° 29151; sin embargo, dicha conclusión no sería justa en los casos planteados en los artículos 956° y 966° antes mencionados.

Aquí, si bien la lógica (injusta) sería que el Estado resultaría ser el sujeto obligado, debería aplicarse un criterio similar al que corresponde a la remediación de pasivos ambientales, siendo el sujeto obligado precisamente el propietario renunciante, en cuyo caso, si bien no es propietario por haber renunciado a su derecho, se encuentra obligado en relación al predio, por lo menos hasta que otro lo incorpore formalmente a su patrimonio (Estado o terceros por prescripción) y asuma así las obligaciones pertinentes, lo cual impondría mayores deberes de diligencia al propietario renunciante respecto al predio renunciado; sin embargo, consideramos que esto debería preverse en una posible regulación de la figura.

En conclusión, admitir la renuncia al derecho de propiedad en nuestro ordenamiento no sería perjudicial en lo que se refiere a su función saneadora, encontrándose los mayores inconvenientes en cuanto a su función liberatoria, los cuales exigirían un esfuerzo adicional para regular los mecanismos pertinentes frente a los posibles problemas que se presenten en la realidad luego de ocurrida la renuncia.

 

[1] MEJORADA CHAUCA, Martín. “Renuncia a la propiedad inmueble”, en Diálogo con la Jurisprudencia Nº 182, Lima, Gaceta Jurídica, Noviembre, 2013, pp. 25-29.

[2] GONZÁLES BARRÓN, Gunther. “Sobre la renuncia y otras formas de extinción de la propiedad”, en Diálogo con la Jurisprudencia Nº 182, Lima, Gaceta Jurídica, Noviembre, 2013, pp. 31-41. CAMACHO CARO, Patricia Alejandra. “¡Sr. Registrador, ya no deseo ser propietario! La renuncia a la propiedad inmobiliaria y sus efectos”, en Diálogo con la Jurisprudencia Nº 182, Lima, Gaceta Jurídica, Noviembre, 2013, pp. 43-50; y, CORONEL PARDAVE, Natalia. “¿Extinción de inscripción por renuncia al derecho de propiedad?”, en Actualidad Civil, Vol. 15, Lima, Instituto Pacífico, Septiembre, 2015, pp. 340-357.

[3] ARCE HELBERG, Víctor. El derecho de propiedad. Prescripción y Abandono, Lima, Tipografía y Offset Peruanas S.A., 1963, p. 90.

[4] ZALDÍVAR, Rodrigo. “Reflexiones en torno a la renuncia a la propiedad”. Recuperado de: https://www.enfoquederecho.com/2015/06/26/reflexiones-en-torno-a-la-renuncia-a-la-propiedad/ (Visitado el 01 de octubre de 2018)


Imagen obtenida de: https://bit.ly/2D3N6wP

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