Por: Roberto Polo Ch. [1]
El pasado 31 de diciembre de 2016 fue publicada la Ley N° 30532 con vigencia a partir del 1 de enero de 2017.
Bajo la denominación de “Ley que promueve el desarrollo del mercado de capitales” dicha norma ha introducido al ámbito tributario el concepto de los FIBRAS y, también, ha modificado el régimen de los FIRBIS. Cabe anotar que para propósitos tributarios, la Ley se remite a la normativa regulatoria especial que define y señala los requisitos que deben cumplir este tipo de vehículos.
El FIBRA es un fideicomiso de titulización para inversión en renta de bienes raíces y el FIRBI es un fondo de inversión en renta de bienes raíces.
Sin perjuicio de las diferencias regulatorias que le son propias a cada una de estas figuras, comparten la característica de tener la naturaleza de un patrimonio independiente constituido con los recursos de los originadores o partícipes, según cada caso.
Asimismo, los FIBRAS y los FIRBIS comparten ciertos requisitos que deben cumplirse para que, siendo fideicomisos y fondos, respectivamente, puedan utilizar las mencionadas denominaciones. Dichos requisitos comunes han sido establecidos por la Resolución de Superintendencia de la SMV N° 00038-2016 publicada el 24 de noviembre de 2016, los cuales pueden resumirse de la siguiente manera:
- Los certificados que emiten el fideicomiso o el fondo deben colocarse en forma exclusiva por oferta pública primaria y, además, por lo menos a 10 inversionistas no vinculados entre sí.
- Su objetivo o finalidad debe ser la adquisición o construcción de bienes inmuebles para su posterior arrendamiento o cualquier otra forma de cesión en uso.
- Al menos 60% del patrimonio debe invertirse en activos propios a su objeto de inversión y el remanente en determinadas inversiones que señala la norma.
- Los inmuebles adquiridos o construidos por cuenta del fideicomiso o el fondo, solamente pueden transferirse, transcurridos 4 años desde su adquisición o el término de su construcción.
- Se debe distribuir anualmente por lo menos el 95% de las utilidades obtenidas.
Ahora bien, en cuanto a su tratamiento tributario, debe tenerse en cuenta que ni los fideicomisos ni los fondos son contribuyentes del IR, sino que dicha condición recae en los fideicomisarios o partícipes a quienes se les atribuye la renta generada por los indicados patrimonios. La Ley N° 30532 no varía dicho tratamiento. Sin embargo, dispone lo siguiente para los FIBRAS:
- Una regla de diferimiento en el pago del IR que surge de la transferencia fiduciaria sin retorno de los bienes inmuebles al patrimonio en fideicomiso, señalándose que dicho IR se pagará cuando el FIBRA transfiera el inmueble recibido o cuando el fideicomisario transfiera su certificado. En dicha oportunidad, especifica la norma, se tomará en cuenta el valor de mercado y el costo computable a la fecha de la transferencia fiduciaria.
- Aplicación de la tasa de 5% para la atribución de rentas originadas por el arrendamiento y la cesión en uso de los bienes muebles, cuando se realice a favor de persona natural domiciliada en el país o a una empresa unipersonal domiciliada en el exterior.
Para poder aplicar la tasa especial se requiere que: (i) durante el ejercicio el fideicomisario y sus partes vinculadas tengan menos del 20% del total de los certificados; (ii) la actividad de construcción y administración de los bienes inmuebles se realice a través de un tercero; (iii) no exista vinculación entre fideicomisarios, fideicomitentes, sociedad titulizadora, los terceros contratados ni la comisión administradora; y, (iv) los fideicomisarios no posean más del 20% del capital del fideicomitente ni del tercero contratado para la construcción o administración.
En cuanto a los FIRBIS, mediante el Decreto Legislativo N° 1188 vigente desde el 1 de enero de 2016, ya se había otorgado el tratamiento de diferimiento del nacimiento de la obligación tributaria por la transferencia de propiedad de los bienes, en los mismos términos que se recogen hoy para los FIBRAS.
No obstante, la presente norma en su Segunda Disposición Complementaria Modificatoria establece también para los FIRBIS la aplicación de la tasa de 5% para las rentas que atribuya producto del arrendamiento o la cesión en uso de los bienes inmuebles, en los mismos términos que se han señalado para los FIBRAS.
[1] Abogado PUCP – Gerente Senior de Consultoría Tributaria de PwC
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