Con la finalidad de evitar la propagación exponencial del coronavirus, el 16 de marzo, el Ejecutivo publicó el Decreto Supremo N° 044-2020-PCM, mediante el cual declaró estado de emergencia y ordenó el aislamiento social obligatorio. Entre las medidas adoptadas, se dispuso la limitación del derecho a la libertad de tránsito; sin embargo, hay algunas excepciones como para trasladarse a los centros de trabajo dedicados a la adquisición, producción y abastecimiento de alimentos o productos farmacéuticos y de primera necesidad. Del mismo modo, la excepción se extiende a las entidades financieras, seguros y pensiones; empresas dedicadas a la producción, almacenamiento, transporte, distribución y venta de combustible; hoteles y centros de alojamiento; medios de comunicación y centrales de atención telefónica.

Esta medida, sin duda necesaria, ha afectado la economía del país, así como la de los peruanos. Muchas personas no pueden trabajar de manera remota por las particularidades de la labor que desempeñan, generando que no perciban ingresos, y, en otros casos, se han visto en la difícil situación de enfrentar un despedido. Esta situación ha generado una incertidumbre, particularmente, sobre qué va a pasar con los pagos del alquiler, pues la cuarentena ha afectado la fuente de ingresos de muchos ¿Qué pasa con quienes no cuentan con una vivienda propia y viven en una alquilada? A continuación, analizaremos las particularidades de un contrato de arrendamiento y plantearemos posibles alternativas.

El contrato de arrendamiento tiene, entre otras, principalmente dos obligaciones. La primera es la obligación, la cual se encuentra regulada en el artículo 1678 del Código Civil[1], donde el arrendador se obliga a entregar el bien al arrendatario, y la segunda obligación, regulada en el artículo 1681 del Código Civil, es que el arrendatario pague la renta al arrendador por el monto y plazo convenido en el contrato[2]. Ahora bien, dada la coyuntura que estamos viviendo, ¿las normas publicadas por el Estado califican como un evento de fuerza mayor y, en tal sentido, podrían suspender las obligaciones de estos contratos?

Sobre esta interrogante existen varias posturas. Sin embargo, independientemente de la postura que se adopte, lo primero que se debe hacer es revisar el contrato de arrendamiento a fin de determinar si se previó algún supuesto de fuerza mayor o caso fortuito[3], ya que, conforme lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil[4], las partes son libres de pactar el contenido de los contratos. En caso no se hayan incluido dichas causales, que es lo más probable, ya que no es una práctica común, tendríamos que recurrir a la interpretación para determinar si las normas dictadas por el Ejecutivo podrían calificar como tal supuesto.

Como sabemos, la fuerza mayor se refiere a eventos, condiciones o circunstancias no imputables a las partes, de naturaleza extraordinaria, imprevisible e irresistible, que impidan a alguna de las partes cumplir con las obligaciones a su cargo o causen su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso. Así pues, la fuerza mayor involucra tanto los actos de terceros como los atribuibles a la autoridad, lo que se denomina como Act of Prince^[5]. Asimismo, se define como el conjunto de actos y decisiones de las administraciones públicas, o, en general, de los poderes públicos, que son de necesaria observancia y que introducen un impedimento en la prestación^[6].

En esa línea, el estado de emergencia entraría en este supuesto de fuerza mayor, dado que, en primer lugar, es un evento extraordinario, ya que no es usual que se establezcan este tipo de medidas que impidan a las personas trabajar y generar ingresos. En segundo lugar, es un evento imprevisible, ya que ninguna de las partes lo pudo prever al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, y finalmente, es un evento irresistible, ya que, al ser un acto de gobierno con sanciones en caso de incumplimiento, no es posible no cumplir con dicha norma.

Sin embargo, a la fecha, no se ha publicado ninguna norma que califique a las normas que establecen medidas excepcionales para contener la propagación del coronavirus como eventos fuerza mayor para los contratos civiles. Pero, si la hay para los contratos que se rigen bajo la Ley de Contrataciones con el Estado, tan es así que el OSCE emitió, con fecha 25 de marzo, el Comunicado 005-2020[7] donde señaló lo siguiente:

“La declaratoria de estado de emergencia nacional dispuesta mediante Decreto Supremo N° 044-2020-PCM, precisado con Decreto Supremo N° 046-2020-PCM, constituye una situación de fuerza mayor que puede afectar los vínculos contractuales celebrados al amparo de la normativa de contrataciones del Estado, tanto del lado del contratista como del lado de la Entidad contratante”. (El énfasis es nuestro).

Asimismo, ante estos eventos, el OSCE ha dispuesto que cabe como alternativas optar por la ampliación del plazo del contrato, posponer el inicio del plazo de ejecución o incluso suspender el plazo de ejecución del contrato. En la misma línea, recientemente el 03 de abril de 2020, el Poder Ejecutivo, mediante el Decreto de Urgencia 035-2020, estableció la posibilidad de fraccionar los recibos pendientes de pago de los servicios de energía eléctrica y gas natural[8], como los de telecomunicaciones[9] que se emitieron en el mes de marzo.

Entonces, podemos observar que existe una tendencia por parte del Estado de reconocer estas medidas extraordinarias como un evento de fuerza mayor. Consideramos que ello resulta lo más acertado dada la situación de crisis que están viviendo muchos peruanos y además estas medidas no están alejadas de las que se están implementando en otras partes del mundo. Tal es el caso de Canadá como Francia donde han establecido la suspensión del pago de los alquileres como una medida para que la población cumpla con el estado de aislamiento obligatorio.

Sin embargo, hasta que el Estado publique una norma expresa sobre el particular, las partes podrían aplicar el principio de buena fe, regulado en el artículo 1362 de nuestro Código Civil[10], para renegociar los términos de los contratos de arrendamiento y establecer, por ejemplo, que el pago de la renta se realizará una vez que culmine el estado de emergencia. Es importante tener en consideración que con esta opción no se busca condonar el pago de la renta, sino únicamente aplazarlo a los meses siguientes hasta que la economía del país se vuelva a activar.

Finalmente, recomendamos de manera general que, de ahora en adelante, en los contratos civiles se incluya siempre una cláusula de fuerza mayor que permita a las partes la suspensión de obligaciones ante los eventos extraordinarios, imprevisibles e irresistibles.

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[1] Artículo 1678º.- El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.

[2] Artículo 1681º.- El arrendatario está obligado:

(…)

2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.

(…).

[3] Artículo 1315º.- Caso fortuito o fuerza mayor es la causa no imputable, consistente en un evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso.

[4] Artículo 1354º.- Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo.

[5] Hechos del Príncipe.

[6] Espinoza, Juan

2016     “Derecho de la Responsabilidad Civil”. Instituto Pacifico. Octava Edición, pp. 279.

[7] https://www.gob.pe/institucion/osce/noticias/111443-comunicado-n-005-2020-sobre-la-ejecucion-de-contratos-en-el-marco-de-las-normas-que-establecen-medidas-excepcionales-para-contener-la-propagacion-del-covid-19

[8] Artículo 3. Fraccionamiento de recibos pendientes de pago de los servicios de energía eléctrica, y de gas natural por red de ductos de la población vulnerable

3.1. Los recibos pendientes de pago de los servicios de energía eléctrica y de gas natural de la población vulnerable que se hayan emitido en el mes de marzo del 2020 o que comprendan algún consumo realizado durante el Estado de Emergencia Nacional declarado mediante el Decreto Supremo Nº 044-2020-PCM y sus prórrogas, podrán ser fraccionados por las empresas de distribución eléctrica y por las empresas de distribución de gas natural por ductos hasta en veinticuatro (24) meses. (…)

[9] Artículo 9. Medidas relacionadas al pago de servicios públicos de telecomunicaciones 9.1 Las empresas prestadoras de servicios públicos de telecomunicaciones, pueden brindar facilidades para el pago de los recibos de los abonados residenciales, que se hayan emitido en el mes de marzo de 2020 o comprendan algún consumo realizado durante el período de vigencia del Estado de Emergencia Nacional por el brote del COVID-19, declarado mediante Decreto Supremo Nº 044- 2020-PCM y sus prórrogas. Estas facilidades incluyen, pero no se limitan, al fraccionamiento de la deuda hasta por doce (12) meses, salvo que el abonado requiera el fraccionamiento por un período menor. (…)

[10] Artículo 1362º.- Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.