Escrito por Armando Subauste (*)
Debemos centrarnos en los numerales 3 y 4 del artículo 222° del Decreto Supremo N° 008-2021-VIVIENDA, del 11 de abril de 2021, Reglamento de la Ley N° 29151, Ley General del Sistema de Bienes Estatales.
Los numerales señalados hacen una distinción a tipos de posesión que, a criterio del Estado, se pueden desarrollar sobre un Predio.
Tenemos el mencionado numeral 3, con la Posesión Consolidada, y nos señala que “Cuando el predio se encuentre delimitado y destinado, en su mayor parte, para fines habitacionales, comerciales, industriales, educativos, recreacionales u otros; y, el solicitante acredite que viene ejerciendo posesión desde antes del 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 29618; asimismo, el hecho que no se encuentre comprendido en otros supuestos de compraventa regulada por normas especiales de competencia de otras entidades”.
Es decir, el poseedor tiene que ocupar en su mayor parte el predio. Es aquí la dificultad de la probanza, pues queda a criterio del evaluador qué porcentaje del predio puede representar su mayor parte ocupada. Ello debió aclararse en la Directiva que se emitió en enero del presente año. Entendemos que en una próxima modificatoria lo realizará la Superintendencia de Bienes Estatales – SBN.
Particularmente creemos que más de la mitad del predio ocupado ya es más de la mayor parte del predio; es ese criterio el que, al no estar regulado, será siempre ambiguo y discutible.
Asimismo, la delimitación debe permitir la identificación física del predio.
El numeral 4 del artículo 222° del D.S. N° 008-2021-VIVIENDA, en comentario, establece como causal de compraventa directa otros supuestos de posesión: “Cuando la posesión no cumpla con las condiciones indicadas en el inciso precedente, pero se ejercite efectivamente actividad posesoria, encontrándose el área delimitada en su totalidad por obra civil de carácter permanente, de tal forma que restrinja el acceso de manera efectiva de terceros distintos a quien ejerce posesión, y el solicitante cuente con los documentos que acrediten indubitablemente que viene ejerciendo la protección, custodia y conservación del área para sí, desde antes del 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 29618; siempre que no se encuentre comprendido en otros supuestos de compraventa regulada por normas especiales de competencia de otras entidades”.
Aquí ya no se exige que se tenga el predio en la mayor parte ocupada, la exigencia ahora es que la posesión esté delimitada en su totalidad por obra civil.
Hace unos años este concepto de obra civil estuvo interpretado a la obra de ladrillo y cemento; hoy esa interpretación ha sido flexibilizada ya que la SBN en la reciente directiva aprobada sobre compraventa directa, N°00002-2022/SBN aprobada por Resolución de Superintendente N°0002-2022/SBN de fecha 05 de enero de 2022, menciona que la delimitación con obra civil de carácter permanente es aquella ejecutada con material de concreto o albañilería armada, palos y púas, cerco vivo, pirca, madera, caña brava, u otros materiales propios de la zona, pudiendo de ser el caso, complementarse con elementos geográficos del entorno del predio.
Este criterio amplio permite hoy tener una mejor apertura para la compraventa directa bajo esta causal.
Hay que tener presente que una vez obtenido el precio de venta a través de la tasación que realiza la SBN, se debe publicar un extracto de la solicitud de compraventa en el diario oficial “El Peruano” y en otro de mayor circulación del lugar donde se ubica el predio; por única vez, ello para que en este caso de otros supuestos de posesión, cualquier persona pueda por una sola vez ofrecer una propuesta de compraventa, mejorando el valor de compraventa, y adjuntando una carta fianza de fiel cumplimiento de oferta por el diez por ciento (10%) de dicho valor, dentro del plazo de diez (10) días de efectuada la publicación.
Si el poseedor mejora la propuesta económica nueva, culmina la etapa de mejora de precio. Si no lo puede mejorar, se transfiere el predio a la persona que mejoró el precio.
Adicionalmente a lo comentado en ambos casos, la SBN requiere de acuerdo al numeral 6.2, sub numeral 3, de la Directiva N°00002-2022/SBN aprobada por Resolución de Superintendente N°0002-2022/SBN de fecha 05 de enero de 2022, los siguientes requisitos para los supuestos de compraventa directa por las causales de posesión, previstas en los incisos 3 y 4 del artículo 222 del Reglamento y los incisos 3 y 4 del numeral 5.6 de la presente Directiva, la antigüedad de la posesión debe acreditarse adjuntando copia de cualquiera de los documentos siguientes:
a) Declaración Jurada del Impuesto Predial (HR y PU o PR), arbitrios y recibos de pago correspondientes a los años de posesión del predio. Las declaraciones juradas y pagos de tributos que hayan sido formuladas en vía de regularización solo tienen mérito para acreditar la antigüedad de la posesión a partir de la fecha en que fueron presentadas y pagadas ante la autoridad competente.
b) Instrumento público o privado de fecha cierta donde conste la transferencia de la posesión del predio a favor de el/la solicitante.
c) Acta de inspección judicial o notarial del predio.
d) Cualquier otro instrumento emitido por entidad pública en ejercicio de sus competencias, que acredite la posesión del predio en favor de el/la solicitante o de sus predecesores.
En caso el solicitante sea una persona jurídica con fines de vivienda, adicionalmente, para acreditar la extensión del área ocupada, aquella debe presentar el Plano visado por la municipalidad respectiva que acredite el área ocupada por los asociados de la persona jurídica que integran y el acta de la asamblea general en la que conste la cesión de posesión efectuada por los asociados a favor de la persona jurídica para la compraventa directa.
Para los supuestos de compraventa directa por las causales de posesión, para acreditar que el predio no se encuentra bajo otro régimen de venta regulado por normas de competencia de otras entidades, se debe adjuntar el documento emitido por la entidad competente que precise que no se encuentra bajo su competencia.
Es importante señalar y remarcar que una posesión iniciada con posterioridad al 25 de noviembre del año 2010, no genera posibilidad de venta directa sobre bienes de dominio privado estatal.
(*) Sobre el autor: Abogado, con estudios culminados de Maestría en Gestión Pública, experiencia en Derecho Registral, de Bienes del Estado, Municipal, Administrativo, Civil, y Bancario. Ex Superintendente Nacional de Bienes Estatales, Ex Director de la SUNARP y del Fondo Mi Vivienda, Ex Jefe de las Zonas Registrales de Lima, Arequipa y Ucayali, Ex Asesor de la Gerencia General de la SUNARP, Ex Consultor del Banco Mundial para la implantación del Registro de Predios, Ex Gerente de Bienes Muebles de la Oficina Registral de Lima. Asesor de la Gerencia General del Ministerio Publico, y Ex Director de Asesoría Jurídica y Ex Asesor de Presidencia del ex Consejo Nacional de Inteligencia, entre otros.
