Tras varias semanas dedicadas al VII Pleno Casatorio Civil (propiedad no inscrita vs. embargo inscrito), con ocasión de volver a la lectura de los Boletines de Sentencias en Casación que se publican casi siempre de forma mensual junto al Diario Oficial El Peruano, decidí virar a otro tema que siempre dará que hablar en materia civil: La Posesión Precaria.
Desde siempre he sostenido que en el tema de Posesión Precaria resulta determinante establecer una correcta definición del “título”. Si la posesión precaria conforme el artículo 911 del Código Civil (CC) es aquella que se ejerce sin título o con título fenecido, entonces, es más que obvio que solo determinando los alcances del “título” podremos saber con certeza cuándo nos encontramos frente a una situación de precariedad o no.
En la Casación 1784-2012-ICA, publicada el pasado 02 de marzo del 2015, página 60668 del Boletín de Sentencias en Casación, Año XIV, N° 701[1], se establece: “Considerando Octavo.- Que, el artículo 911 del Código Civil exige que se prueben dos condiciones copulativas: Primero.- Que la parte demandante sea la titular del bien cuya desocupación pretende; y, Segundo.- Que la parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. El “título” a que se refiere la segunda condición copulativa es el que emana de un acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros, del bien que detenta, y no nace del solo estado o condición familiar del ocupante, como sería el ser hermano, padre, hijo, primo o cónyuge –entre otros– del actual propietario del bien, o del anterior, inclusive. Tal posesión ha quedado establecida por este Supremo Tribunal en la Casación Nº 2758-2004 (Lima) del veinticuatro de noviembre de dos mil cinco y en la Casación Nº 1426-2006 (Lima) del ocho de noviembre de dos mil seis”. (Subrayado y resaltado mío)
En mi opinión, “título” (en la posesión precaria) no solo se circunscribe al acto jurídico (contrato) como en muchas sentencias de la Corte Suprema de Justicia (CSJ) se estableció e incluso se repite en la ejecutoria que comento. Lamentablemente el IV Pleno Casatorio Civil tampoco ofreció una definición meridiana.
Para mí, “título” es aquella causa que justifica una posesión válida sobre el bien. Y esta causa válida puede encontrarse en un acto jurídico (contrato) o en la Ley (en sentido material). La Ley puede establecer, por tanto, derecho a poseer y así, un “título” que evite la calificación de precario. A modo de ejemplo tenemos el artículo 1700 del CC cuando establece que “vencido el plazo del contrato (título – acto jurídico), si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento (título – Ley), bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento” (agregados míos).
Por tanto, es nuevamente cuestionable que la CSJ insista en una definición parcial sobre “título” en la posesión precaria y lo que es peor, estableciendo, prima facie, que no posible que la causa válida para poseer pueda nacer del solo estado o condición familiar del ocupante respecto del actual propietario.
Me pregunto ¿y qué ocurre si quien demanda la desocupación del predio es el padre propietario contra la madre y sus menores hijos? Véase por ejemplo la Casación 3135-99-LIMA donde se afirmó que: “… la posesión ejercida por el hijo menor de edad sobre los bienes de propiedad del padre, nunca va a ser una posesión precaria, pues su título posesorio es justamente su calidad de hijo….”. ¿En qué quedamos entonces? ¿Es la condición familiar título para poseer?
El caso concreto que resuelve la Casación 1784-2012-ICA nos presenta un proceso de desalojo por precario donde la demandante ostenta derecho de propiedad inscrito en el registro público respecto del predio materia de litis. La demanda es interpuesta contra la conviviente del hijo de la demandante, quien afirma, por esta situación, ostentar derecho de uso y habitación.
La demandada reconoce la propiedad (inscrita) de la demandante pero afirma que siempre ha vivido con el hijo de ésta, con quien mantiene una relación de convivencia procreando a sus dos menores hijos (por tanto, nietos de la demandante), señalando además que fue el hijo de la demandante quien la llevó a vivir al inmueble materia de desalojo.
Sin embargo, conforme lo expresado en la propia ejecutoria (Votos singulares se los Señores Jueces Rodriguez Mendoza, Valcarcel Saldaña, Cunya Celis y Ticona Postigo), no se ha acreditado en el proceso que la demandada sea conviviente del hijo de la demandante y tampoco que el referido hijo continúe viviendo junto a la demandada.
Pese a lo antes expuesto (considerando octavo antes copiado y los hechos comentados brevemente) la CSJ en esta ejecutoria termina fallando a favor de la demandada, considerando que “Que, si bien es cierto con la carta notarial de folio diez, la demandante requiere formalmente solo a la demandada para que desocupe el inmueble de su propiedad, también lo es que dicho documento resulta insuficiente, ya que el inmueble materia de desalojo el cual no se encuentra independizado ni se ha señalado qué parte de él viene siendo ocupado de forma precaria, se encuentra en posesión no solo por la demandada sino también por el hijo de la actora y sus nietos; entonces no resulta viable pretender solo desalojar a uno de ellos, más aún y como bien señala la demandada, si mantiene una relación de convivencia viviendo en el inmueble con el hijo de la demandante; además pretender ello originaría quebrar la unidad familiar que conforme a nuestra Constitución vigente es protegida por el Estado”. (Subrayado nuestro)
Caben varias interrogantes que comparto con Ustedes, máxime si existen hasta dos votos singulares por parte de cuatro (4) Jueces Supremos: ¿El predio debe estar independizado para la procedencia de la demanda de desalojo por precario? ¿Ostenta derecho de uso o habitación (conforme 1026 del CC) el hijo que recibe la posesión del predio de propiedad del padre o madre? ¿La sola relación de convivencia es título para poseer? ¿Hubiera sido el mismo fallo (decisión) si se tomaba en cuenta que el hijo de la demandante ya no vivía en el predio junto a la demandada y sus hijos?
Los invito a leer la sentencia que comento[2] y me comprometo a ofrecerles una opinión debidamente desarrollada en una próxima entrega.
Fuente de imagen: blog.pucp.edu.pe
[1] Pueden leerse referencias a la misma en http://boletines.actualidadcivil.com.pe/resumen-de-la-jurisprudencia-civil-procesal-civil-y-registral/derechos-reales/el-estado-de-convivencia-con-el-titular-del-derecho-de-uso-constituye-titulo-para-poseer-noticia-121.html y http://laley.pe/not/2832/propietario-no-puede-desalojar-a-la-conviviente-de-su-hijo/
[2] Publicada el pasado 02 de marzo del 2015, Boletín de Sentencias en Casación del Diario Oficial El Peruano, Año XIV, N° 701, página 60668.
