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Breves apuntes sobre Habilitaciones Urbanas al amparo de la Ley No. 29090 y Reglamento Nacional de Edificaciones

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Escrito por Rossana Natteri[1]

El procedimiento de Habilitación Urbana se encuentra regulado en la Ley No. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (“Ley”), así como el Decreto Supremo No. 029-2019-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (el “Reglamento”) y está definido como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública.

Cabe preguntarnos ¿por qué es importante contar con un procedimiento de Habilitación Urbana en el Perú? Es una forma de asegurar que la urbanización de un terreno rústico o eriazo corresponda con los Planes de Desarrollo Urbano, que son instrumentos de gestión para la planificación urbana y ordenamiento territorial, aprobados por los Gobiernos Locales. La finalidad es garantizar el crecimiento de las ciudades de forma ordenada por ello, en principio, es necesario que los terrenos en donde se ejecuten proyectos inmobiliarios se encuentren debidamente habilitados. Desafortunadamente, en la realidad sucede todo lo contrario pues ante la urgente necesidad de contar con servicios básicos se impone la informalidad en la construcción.

La presente nota tiene como propósito entender los alcances e implicancias de las habilitaciones urbanas a la luz del marco legal vigente. Si bien el marco normativo es establecido por la Ley y el Reglamento, se debe tomar en cuenta las disposiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones (“RNE”) que contiene criterios y requisitos mínimos para el diseño y ejecución de proyectos de Habilitación Urbana.

Por otro lado, de acuerdo con el artículo 8 de la Ley, quienes tienen la obligación de solicitar la Licencia de Habilitación Urbana son las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios o titulares de una servidumbre o afectación en uso o todos aquellos titulares que cuentan con derecho a habilitar. Asimismo, debemos tener en cuenta que la recepción de obras es la conformidad que se solicita ante la Municipalidad competente para acreditar que la ejecución de obras de habilitación urbana corresponde a la Licencia de Habilitación Urbana otorgada por dicha Municipalidad.

Ahora bien, dado que no todos los procesos de Habilitación Urbana cuentan con la misma finalidad, existen diferentes tipos de Habilitaciones Urbanas establecidos en la Norma TH.020 del RNE, en función a la zonificación asignada al terreno que será objeto de habilitación:

1. Habilitaciones residenciales: Destinado a la edificación de viviendas sobre terrenos que cuenten con una zonificación compatible y se encuentren ubicados en zonas de expansión urbana, islas rústicas, áreas de playa o campestre, sujeto al Plan de Desarrollo Urbano aplicable.

Dentro de esta categoría también se puede identificar una segunda clasificación para las Habilitaciones residenciales:

a) Urbanizaciones: Para viviendas unifamiliares y/o multifamiliares, que a su vez cuentan con una segunda clasificación en función a la modalidad de ejecución de obras:

  • Convencionales: Aquellas que cumplen con la ejecución de obras mínimas, según su tipo. La recepción de obras se realiza antes de la venta de lotes.
  • Con venta garantizada: La venta de lotes se realiza de forma simultánea a la ejecución de obras. En estos casos, en los contratos de compraventa de lotes se debe especificar la calidad y el plazo de ejecución de las obras de acuerdo con la Resolución de aprobación del proyecto.
  • Progresivas: Aquellas en las cuales se aplaza la ejecución de las calzadas y/o aceras. Cumpliendo con la ejecución de obras mínimas se puede obtener la recepción de obras. Si las obras completas no se concluyen en un plazo de 10 años, la Municipalidad Distrital deberá encargarse de las obras pendientes, cuyo costo será trasladado a los adquirentes de los lotes.
  • Con construcción simultánea: La edificación de viviendas se realiza de forma simultánea a la ejecución de obras de habilitación urbana. En estos casos, se puede obtener la recepción de obras de habilitación urbana mientras se culminan las obras destinadas a la edificación de viviendas.

b) Habilitaciones para uso de vivienda taller: Para lotes destinados al uso de vivienda e industria elemental o complementaria. En este caso, la zona debe calificar como Vivienda Taller (I1-R).

La modalidad de ejecución podrá ser Progresiva cuando la Habilitación Urbana forme parte de un Programa de Saneamiento Físico Legal que ejecuten los Gobiernos Locales.

Asimismo, se puede optar por la ejecución con construcción simultánea para venta de lotes, siempre que en los contratos de compraventa se especifique la calidad y plazo de ejecución de obras de acuerdo con la Resolución de aprobación del Proyecto.

c) Habilitaciones para uso de vivienda club, temporal o vacacional: Aquellas que se encuentran conformadas por una o más viviendas agrupadas en condominio con áreas recreativas y sociales de uso común, que se encuentren ubicadas en zonas que califiquen como Residencial de Baja Densidad, de Habilitación residencial o áreas de playa o campestres. En este caso, la modalidad de ejecución es con construcción simultánea; sin embargo, se podrá obtener la recepción de obras de habilitación urbana, mientras las obras de edificación se encuentran en proceso.

2. Habilitaciones para uso comercial: Destinadas a la edificación de locales en donde se comercialicen bienes y servicios ubicados sobre un terreno que cuente con una zonificación compatible. A su vez, se clasifican en las siguientes dos categorías.

a) Comercio exclusivo: Habilitaciones conformadas por lotes destinados a la edificación de locales comerciales. En principio, esta categoría no se encuentra obligada a realizar aportes reglamentarios, puesto que las características propias constituyen un equipamiento urbano, salvo que así lo establezca el Plan de Desarrollo Urbano.

En caso de que el tipo de comercio califique como Gran Comercio o Comercio Especial, se deben realizar Estudios de Impacto Ambiental y/o Vial, debido a que generan un fuerte impacto en el desarrollo urbano de la ciudad.

b) Comercial y otros usos: Habilitaciones conformadas por lotes destinados a la edificación de locales comerciales y de usos compatibles como vivienda, vivienda-taller o industria, sujetos a los parámetros urbanísticos establecidos en el Plan de Desarrollo Urbano.

3. Habilitaciones para uso industrial: Destinadas a la edificación de locales industriales sobre terrenos que cuenten con una zonificación compatible. En este caso, se debe contar con estudios de impacto ambiental que permita identificar el impacto y las medidas de mitigación de contaminación atmosférica, sonora, manejo de residuos sólidos y el impacto vial que corresponda al diseño la habilitación. Dentro de esta categoría, se puede identificar una segunda clasificación en función al tipo de industria que se pretende desarrollar:

  • Industria elemental y complementaria
  • Liviana
  • Gran industria
  • Industria pesada básica

4. Habilitaciones para usos especiales: Destinadas a la edificación de locales educativos, religiosos, de salud, institucionales, deportivos, recreacionales y campos feriales.

La Habilitaciones Urbanas de esta categoría se pueden desarrollar sobre predios ubicados en sectores de Expansión Urbana o constituir una isla rústica, sujetos a los parámetros establecidos en el Plan de Desarrollo Urbano.

5. Habilitaciones en riberas y laderas: Las Habilitaciones en riberas son aquellas que se realizan en terrenos colindantes a las franjas reservadas de los ríos, playas o lagos, siendo el Ministerio de Agricultura la entidad que disponga los límites de la faja ribereña considerada como área de uso público. En este caso, de acuerdo con el artículo 6 de la Norma TH.050 del RNE se debe ejecutar una red de desagüe general para la habilitación urbana que debe estar integrada a las redes públicas existentes. De no existir una red pública de desagüe, se deberá contar con un sistema de tratamiento previo, quedando obligado a integrarse a la futura red pública.

Las Habilitaciones en laderas son aquellas que se realizan en terrenos con pendientes mayor a 20% de pendiente, siendo las Municipalidades Provinciales las que fijen las áreas vulnerables no susceptibles de habilitación urbana, así como las franjas de seguridad correspondientes a huaicos o deslizamientos. En este caso se debe ejecutar una red de desagüe general que deberá integrarse a las redes públicas existentes.

6. Reurbanización: Es un proceso de recomposición de la rama urbana existente, mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías que puede incluir la subdivisión de lotes, la demolición de edificaciones y cambios en la infraestructura de servicios. Este tipo de procesos se encuentran sujetos a la modalidad de ejecución de obras con construcción simultánea y no se encontrarán sujetos a los aportes reglamentarios adicionales a los preexistentes, salvo que se origine en la reubicación de áreas de equipamiento urbano, en cuyo caso si se deberá cumplir con los aportes reglamentarios.

Considerando que, en la práctica, las obras de habilitación urbana se realizan de forma irregular; es decir, sin contar con la Licencia de Habilitación Urbana de acuerdo con la Ley, existe el procedimiento de regularización para aquellas obras que se hayan ejecutado sobre un terreno considerado rústico sin haber realizado previamente el procedimiento de Habilitación Urbana regular.

Este procedimiento de regularización es aplicable para las Habilitaciones Urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018 y para iniciarlo es necesario presentar una copia del comprobante de pago de la multa por habilitar sin licencia, equivalente al 10% del valor de la obra a regularizar y que se cuente con las obras de distribución de agua potable, recolección de desagüe, distribución de energía eléctrica e iluminación pública, así como las obras de accesibilidad, de conformidad con los artículos 39 y 38.3  del Reglamento.

De no haber sido regularizadas las obras al vencimiento de dicho plazo, la Municipalidad competente podrá disponer su demolición de acuerdo con el artículo 93 de la Ley No. 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.

Es importante tomar en cuenta que las Municipalidades podrán establecer programas de regularización de habilitaciones urbanas, a fin de regularizar las edificaciones existentes y la respectiva actualización de su registro Predial.

Es claro entonces que ante la realidad urbana y la necesidad de disminuir la informalidad urbana se crea el mecanismo de regularización para lograr conseguir formalizar aquellas construcciones que no han cumplido con el procedimiento de habilitación urbana.

[1] Socia del Área Inmobiliaria del Estudio Olaechea.

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