Es bastante frecuente que las personas que deciden aumentar sus ingresos, poniendo en arrendamiento un predio, se encuentren ante el peligro de contratar a un inquilino que no paga las rentas pactadas y se apodere del bien por la fuerza. Según cifras brindadas por el Fondo Mi Vivienda, en el 2013, los índices de morosidad de los inquilinos aumentaron en un 70% respecto del 2012. Es en ese contexto que el pasado 28 de mayo se publicó, en el Diario El Peruano, la Ley N° 30201, la cual crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos y modifica los artículos 594 y 692 – A del Código Procesal Civil, en adelante CPC.
Mediante la incorporación de este registro se busca que las personas, al momento de contratar, tengan conocimiento de la situación actual de la persona con quien están negociando el contrato de arrendamiento, para saber si es un moroso a raíz de una deuda judicial previa que falta cancelar.
Acorde al artículo 2 de la mencionada ley, este registro tendrá lugar en una plataforma virtual que será pública y completamente gratis. Es así que se registrarán y se dará publicidad a las deudas vencidas y no pagadas generadas a raíz de un arrendamiento, de una deuda por reparaciones civiles, de una deuda alimentaria, y los demás casos contenidos en los artículos 594 y 692 – A del CPC. Sin embargo, no se podrá inscribir en este registro las obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el Estado.
Cabe resaltar la trascendencia de la modificación del artículo 594 del CPC, ya que en el texto anterior se señalaba que:
“El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.”
Es decir, si un propietario quería recuperar la posesión de su bien inmueble y el pago de las rentas adeudas, este necesitaba ir a un proceso especial que podía durar hasta 5 años, para que se dictara el desalojo.
Es por ello que esta ley está introduciendo un nuevo mecanismo denominado cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario.
Esta cláusula opera en el supuesto de que se genere la conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago, acorde a lo señalado en el artículo 1697 del Código Civil. Además se requiere que esta cláusula esté incluida en el contrato de arrendamiento y que dicho contrato tenga firmas legalizadas ante un notario público o ante un juez de paz en los lugares en que no haya notario público.
De modo que si se presenta una situación de arrendatario moroso, el juez puede ordenar el desalojo en un plazo de quince días hábiles acorde al artículo 593 del CPC, lo que viene seguido de la inscripción en el registro de deudores.
Sin lugar a dudas, esta ley beneficia y protege a los propietarios; sin embargo, es menester indicar que los deudores se verán seriamente afectados al figurar ante el registro como morosos, ya que tienen menos posibilidades de concretar un contrato de arrendamiento. Estos solo dejarán de aparecer en el registro una vez entregado el inmueble a su propietario y cancelado sus rentas adeudadas.
Esta ley recién entrará en vigencia luego de 45 días de su publicación por lo que aún no se puede dar cuenta de que este cambio significará que se reduzcan las altas tasas de morosidad en el país.
