Escrito por Andrés Vásquez Cuadra*

1. Introducción

Registros Públicos (“RP”) estableció como Precedente de Observancia Obligatoria[1] (“POO”) la posibilidad que una hipoteca extinta en mérito a la Ley N° 26639[2] (la “Ley”) sea revivida a través de su reinscripción a nivel registral; denominando este nuevo acto inscribible como: “Reinscripción de Hipoteca Caduca” (“RHC”).

Para en ese entonces, la RHC fue visto como un salvavidas, por un lado, al comportamiento inactivo del acreedor hipotecario, durante un plazo de 10 años, al no dar cuenta que a nivel extrarregistral venía tramitando un Proceso de Ejecución de Garantía Hipotecaria (“PEGH”); y, por el otro, al error indirecto cometido por nuestro RP al permitir que algunos constituyentes hipotecarios frustren ejecuciones hipotecarias al hacerles creer que la obligación garantizada había caducado por haber transcurrido el plazo de 10 años contemplado en la Ley.

Han transcurrido poco más de 02 años y se nos presenta las siguientes interrogativas. ¿Habrá tenido los efectos que se esperaba con la figura de la RHC, esto es, revertir o retroceder a aquellos inescrupulosos que frustraban los PEGH con la figura de la caducidad? ¿O los constituyentes hipotecarios o terceros interesados habrán encontrado otro mecanismo para seguir frustrando los PEGH? ¿Si la Ley parte de una presunción, no hubiera resultado más eficiente desde un inicio trasladarle la carga de la prueba de la no existencia a nivel extrarregistral de PEGH a todo aquel que pretenda extinguir una hipoteca en mérito a la caducidad? Veamos…

2. Antecedentes: La caducidad como nuevo modo de extinguir la hipoteca

Ante la inacción de muchos acreedores hipotecarios por un lapso de 10 años para hacer efectivo el cobro de su crédito a través de un PEGH o porque la misma se volvió inejecutable, la Ley habilitó que cualquier interesado (no necesariamente el constituyente hipotecario[3]) pueda solicitar, por haber transcurrido el plazo prescriptorio de 10 años, la extinción de hipotecas, entre otros gravámenes, a través de la figura de la caducidad, ello en concordancia con el inciso 1°[4] del art. 2001 del Código Civil (CC.).

Es así que, a partir de la entrada de vigencia de la Ley, se introdujo en su art. 3°[5], adicional a las señaladas en el art. 1122° CC.[6], un nuevo modo de extinguir las hipotecas: la caducidad. Esto como una forma de limpiar aquellas partidas electrónicas de aquellas cargas o gravámenes reales que no habían sido ejecutadas ni renovadas por la falta de diligencia de los acreedores, indistintamente, si están inscritas en forma definitiva o en calidad de anotación preventivas de duración indeterminada.

“Artículo 3.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado”. Énfasis nuestro.

Téngase en cuenta que el computo del plazo prescriptorio de 10 años, será distinto si nos encontramos frente a hipotecas que garanticen créditos o no (obligaciones futuras), siendo que, en los primeros, el plazo de extinción va a comenzar a correr a partir de la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, y los segundos (en general, todos los demás gravámenes), a partir de la fecha de inscripción del gravamen[7]. Dicha precisión se complementó en el art. 120° del Reglamento de Inscripciones de Predios (“Reglamento”)[8].

“Artículo 120.- La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento de presentación del título que los originó (…).

En el caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, la inscripción caduca a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o del título (…)”. Énfasis nuestro.

Siendo aplicable la caducidad no solo para aquellas hipotecas tradicionales que garantizan una obligación determinada, sino también para aquellas hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales; para hipotecas legales inscritas o no; o para aquellas en donde las partes no han estipulado una fecha de vencimiento a la obligación garantizada (aplicable para ello el art. 1240[9] CC.), entre otros, pero que por motivos de espacio[10], nos abocaremos a aquella hipoteca tradicional que garantiza una obligación cierta, líquida, expresa y exigible.

Es así que la Ley fue pensada solo para los supuestos en donde el acreedor había necesariamente sido negligente durante el plazo de 10 años, tanto a nivel registral como extrarregistral, al no manifestar algún comportamiento de cobro de su acreencia. Por ejemplo, a nivel extrarregistral, al no haber dado inicio de un PEGH, y, a nivel registral, con la extensión de un asiento de anotación de demanda de la misma; o no haber solicitado una renovación de su hipoteca a través de una declaración jurada con firma certificada, manifestando que la obligación garantizada no se ha extinguida (art. 125°[11] del Reglamento).

En suma, la Ley regula una situación de presunción legal, no estuvo pensado para el supuesto en que el acreedor hipotecario solo había sido negligente a nivel registral, mas no a nivel extrarregistral, al no poner conocimiento al RP, y por tanto a terceros, que venía tramitando la ejecución de su hipoteca. Situación que nuestro RP intenta remediar, para dichos casos, con la RHC.

3. RHC: Presupuestos y efectos

 Imaginemos que “A” y su esposa “B” ante una deuda S/ 300.000.00 soles a favor de “C”, le constituyeron una hipoteca sobre su predio inscrito “X”. Suscribiéndose con fecha 01.01.2000 la escritura pública del contrato hipotecario, en donde estipularon que “A” y “B” debían cumplir con su deuda en un plazo de 03 años (es decir, con fecha de vencimiento 01.01.2003). Inscribiéndose la hipoteca en RP el 01.02.2000.

Al 01.01.2003, ante la falta de cumplimiento de “A” y “B”, “C”, de manera diligente, inició un PEGH contra “A” y “B”, pero no es hasta el 01.01.2015 que obtiene el auto de ejecución consentido y la resolución que ordena el remate del bien “X”; sin embargo, se percata que a nivel registral consta inscrito desde el 01.01.2014 la extinción del asiento donde constaba inscrita su hipoteca, la cual fue solicitada por “A” y “B” al amparo de la Ley, pues supuestamente cumplieron con el plazo prescriptorio de su caducidad:

• 01.2003: Fecha de vencimiento de la obligación de “A” y “B”. Fecha en que, para efectos de la Ley, se empieza a computar el plazo prescriptorio de caducidad de 10 años para que “C” haga efectivo su cobro.
• 01.2013: Desde dicha fecha, “A”, “B” o cualquier interesado, se encontraban habilitados para solicitar la extinción de la hipoteca por caducidad en virtud de la Ley.
• El registrador verificó que a nivel registral “C” no había dado cuenta de algún comportamiento de cobro hacía “A” y “B”, por lo que supuso que habría prescrito su hipoteca.

Ante dicha situación, nuestro RP se hizo los siguientes cuestionamientos, ¿cómo realizará “C” la ejecución de su hipoteca si está ya se encuentra levantada por caducidad?, o, en el supuesto que lo ejecute, ¿cómo se va a proceder a cobrar lo adeudado? La solución: RHC.

Por lo que, para que “C” pueda acogerse a la figura de la RHC, nuestro RP ha establecido 03 presupuestos:

• “C” tendrá la “carga de la prueba” de acreditar de manera fehaciente que la obligación garantizada aún “existe”, es decir no haya prescrito, y que la hipoteca se encuentre en estaba de “ejecución”. ¿Y ello cómo se acredita ambas situaciones? Pues, con la copia certificada de la resolución judicial que ordena el remate del bien “X”. No obstante, eso no es suficiente.
• El registrador, además, deberá verificar que “A” y “B” sigan siendo los titulares registrales del predio “X”.
• Y, por último, que en la partida electrónica de “X” no existan obstáculos que impidan la extensión del asiento de reinscripción.

De verificar dichos presupuestos, nuestro RP procede a reinscribir la hipoteca de “C”, pero aquí lo más importante, tendrá efectos hacia adelante: su rango no se retrotraerá a la fecha del asiento en donde se produjo su extinción por caducidad, sino desde el momento en que se produce su reinscripción.

4. Problemáticas de la RHC

 Compartimos la finalidad de índole económica por la cual nuestro RP reguló la RHC: de no permitir la RHC, pese al conocimiento que la obligación existe y la hipoteca de “C” se encuentra en ejecución extrajudicialmente, se privaría al crédito de una garantía para su recuperación, encareciéndose el otorgamiento del mismo e incrementando el costo de la contratación por la posibilidad de que el deudor pueda dejar impago el crédito. No obstante, no compartimos la lógica legal con la cual se arribó a sus presupuestos, pues, pesé al esfuerzo realizado, se siguen presentando obstáculos para brindar garantías al crédito, basta con verificar las últimas resoluciones de nuestro Tribunal Registral[12]. Para citar algunas (acomodándolas a nuestro ejemplo):

• Mediante Resolución N° 356-2020-SUNARP-TR-L, se suscitó que “A” y “B” luego de haber constituido la hipoteca a favor de “C”, durante el tiempo que duró su PEGH, habían transferido en propiedad el predio “X” a favor de “D”, quien luego lo transfirió a “E”, quien a su vez lo dio en arrendamiento (inscrito) a favor “F” y “G”, y finalmente se inscribió la caducidad de la hipoteca de “C”. Y cuando “C” solicitó la RHC para hacer efectivo la ejecución de su hipoteca, el mismo fue denegado al no ser “A” y “B” los actuales titulares registrales del predio “X”, pese a que su actual propietario registral “E” formó parte del PEGH. Esta resolución analizó además 02 predios adicionales que eran de propiedad inicial de “A” y “B”, llegando a la misma conclusión (¡!).
• Mediante Resolución N° 103-2019-SUNARP-TR-A, se suscitó que “A” figuraba como único propietario del predio “X”, constituyendo una hipoteca sobre el mismo a favor de “C”. Segundo, “A” inscribió una declaratoria de edificación, un Reglamento de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, y una Junta de Propietarios. Tercero, independiza el predio “X” en 13 partidas electrónicas, quedando como saldo remanente en el predio “X” áreas comunes. Cuarto, “A” logró inscribir el levantamiento de la hipoteca de “C” por caducidad (lo cual se extendió a las secciones independizadas). Quinto, “A” traslada el dominio del predio “X” a favor la sociedad conyugal “A” y “B”, por acreditarse que las edificaciones fueron culminadas con fecha posterior al inicio de su sociedad conyugal. Finalmente, en virtud de la sustitución por el régimen de separación de patrimonio, “B” se hizo propietaria de las secciones independizadas del predio “X”.

Cuando “C” solicitó la RHC para hacer efectivo la ejecución de su hipoteca sobre el predio “X” como a sus 13 secciones independizadas, el mismo fue denegado por existir obstáculos que impedían su inscripción: (i) el predio “X” quedó reducido en áreas comunes, (ii) “A” dejó de ser el actual titular registral del predio “X”, lo es su sociedad conyugal conformada conjuntamente con su esposa “B” (en el predio “X” no se inscribió su régimen de separación de patrimonio); y, (iii) respecto a sus secciones independizadas, al no ser propietario registral “A”, sino solo su ex cónyuge “B”. Todo ello, pese a que “B” formó parte del PEGH (¡!).

Como puede apreciarse, nuestro RP al establecer como uno de los presupuestos para acceder a la RHC, que “A” siga siendo el propietario registral, le brindó al mismo “A” los mecanismos para que siga inescrupulosamente frustrando la hipoteca de “C” de manera sencilla: transfiriendo la propiedad a terceros, o simular otras figuras afines, piénsese en una reserva de propiedad, un bloqueo registral que dé cuenta de la posterior formalización de una compraventa, dar en superficie o usufructo por el máximo plazo legal, entre otros, sea antes o después de que “A” haya solicitado la caducidad de la hipoteca de “C” en virtud de la Ley.

Y, desde el lado de los efectos de la RHC, “A” podría, acto seguido a la caducidad de la hipoteca de “C”, constituir una hipoteca a favor de “D”, y de lograr “C” reinscribir su hipoteca, está ya no será de primer rango, sino de segundo rango. Por lo que, de todas maneras, existe la posibilidad que “C” vea frustrado su PEGH en caso no exista un saldo remanente luego que “D” cobre su crédito.

5. Invirtiendo la carga de la prueba

Vemos entonces que, si bien con la RHC se reduce el accionar de sujetos como “A” y de terceros coludidos que buscan frustrar la acreencia de sujetos como “C”, creemos que en realidad no se está atacando el problema de fondo de la Ley: su presunción legal de prescripción extintiva. Siempre seguirán apareciéndose sujetos como “A”. Por lo que, consideramos que resultaría más eficiente que la carga de la prueba inicialmente esté “A” o, en general, sobre todos aquellos que soliciten la extinción de la hipoteca en virtud de la Ley. Es decir, que todo aquel quiera solicitar la caducidad de una hipoteca en virtud de la Ley, además de acreditar que a nivel registral se ha cumplido con el plazo de 10 años desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, que a nivel extrarregistral no existe un PEGH en etapa de ejecución en contra del constituyente de la hipoteca.

Así, en el ejemplo planteado, “A” y “B” nunca hubieran podido inscribir la caducidad de la hipoteca de “C”, pues, en principio, nunca lo hubieran solicitado o, en todo caso, RP hubiera tomado conocimiento del proceso judicial de PEGH iniciado por “C”, y hubiera tachado de plano su solicitud; evitándose así la frustración del crédito de “C”. Y ese mismo ejercicio, lo podríamos aplicar para las resoluciones del Tribunal Registral antes citadas.

El problema radica más en determinar cuál sería el instrumento o documento que acredite de manera fehaciente la existencia o no de PEGH.

Lamentablemente, en el Perú, no existe, a diferencia de lo que ocurre en el ámbito administrativo o penal (certificado de antecedentes policiales, de antecedentes penales y de antecedentes judiciales[13]), un certificado emitido por el Poder Judicial que dé cuenta de manera fehaciente, de manera general, de los procesos civiles del cual una persona forma o ha formado parte. En la práctica, dicha información se obtiene en el Poder Judicial de manera presencial (reportes judiciales) o a través de una solicitud simple de “acceso a la información pública”, pero que tales documentos no califican dentro de documentación fehaciente.

Por lo que, el primer paso, sería que la Superintendencia Nacional Registros Públicos (“SUNARP”) y nuestro Poder Judicial implementen de manera coordinada (como lo han realizado para la presentación electrónica de partes judiciales y la verificación de firmas por la web), un procedimiento para la emisión de certificados que den cuenta de información de procesos judiciales en materia civil, que le permitiría al solicitante de la caducidad de la hipoteca acreditar de manera fehaciente que a la fecha el constituyente hipotecario no se encuentra inmerso en un PEGH.

Y como segundo paso, para acreditar la validez de dicho documento, se implemente una plataforma digital de fácil acceso para que SUNARP pueda verificar sí dicho documento fue efectivamente emitido por nuestro Poder Judicial, ello en concordancia con la interoperabilidad de entidades administrativas regulada en el Decreto Legislativo N° 1246, que aprueba diversas medidas de simplificación administrativa, la cual permite la interconexión entre base de datos de las diversas entidades administrativas para la obtención de documentos a través del acceso o suministro de información o bases de datos.

6. Conclusiones

No cabe duda que con la RHC, nuestro RP buscó remediar el problema de presunción legal establecida en la Ley: la inactividad del acreedor tanto a nivel registral como a nivel extrarregistral para hacer efectivo su crédito garantizado. Y sin darse cuenta, le brindó paralelamente los mecanismos legales para que sigan apareciendo sujetos como “A” y terceros coludidos con esté. Nuestros legisladores olvidaron que lo que se busca es que nuestro RP refleje la realidad extrajudicial, y no al revés. Por dicha razón, consideramos que la carga de la prueba sobre la no existencia a nivel extrarregistral de PEGH contra el constituyente de la hipoteca. debe estar plasmada inicialmente y a cargo de los solicitantes de extinción de hipotecas en virtud de la Ley.

Es decir, que todo aquel que quiera ampararse en la Ley para extinguir hipotecas a través de la caducidad, deben acreditar que a nivel extraregistral no existe ningún PEGH. Sin embargo, al no existir dicho documento fehaciente, este debe implementarse con la regulación de un procedimiento para la emisión de certificados que den cuenta de información de procesos judiciales en materia civil, claro está, a cargo del Poder Judicial. Acreditando su calidad de fehaciente, poniéndose en práctica la interoperabilidad de entidades administrativas regulada en el Decreto Legislativo N° 1246.

*      Bachiller de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro principal del taller de Derecho Civil “José León Barandiarán” de la misma casa de estudios. Actualmente, labora como Asistente legal en la Dirección General de Saneamiento de la Propiedad Agraria y Catastro Rural del Ministerio de Agricultura y Riego.

Referencias

[1]      Criterio sustentado en la Resolución N° 851-2018-SUNARP-TR-L de fecha 16.04.2018. Precisado luego en el CCVIII Pleno del Tribunal Registral llevado a cabo los días 10 y 11 de abril de 2019.

[2]      Ley que precisa aplicación del plazo de caducidad previsto en el art. 625° del Código Procesal Civil.

[3]      Mediante Resolución N° 100-2018-SUNARP-TR-A de fecha 16.02.2018, se estableció que: “Cualquier persona se encuentra legitimada para solicitar la inscripción de cancelación de asiento por caducidad, ya que la Ley 26639 y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predio no señalan ninguna calidad especial que deba tener la denominada “parte” y/o interesado”.

[4]      Art. 2001° CC.- “Prescriben, salvo disposición diversa de la ley:

1.- A los diez años, la acción personal, la acción real, la que nace de una ejecutoria y la de nulidad del acto jurídico (…)”.

[5]      Cabe precisar que las hipotecas constituidas a favor de una entidad del sistema financiero no están sujetas al plazo de caducidad previsto en el art. 3° de la Ley, salvo que el plazo de caducidad se haya cumplido antes del 10.12.1996, fecha en que entró en vigencia la Ley Nº 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros.

[6]      Art. 1122° CC.- “La hipoteca se acaba por:

1.- Extinción de la obligación que garantiza.

2.- Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.

3.- Renuncia escrita del acreedor.

4.- Destrucción total del inmueble.

5.- Consolidación”.

[7]      Que conforme al art. IX del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN, los efectos de los asientos registrales se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento.

[8]      Aprobado mediante Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN.

[9]      Art. 1240 CC.- “Si no hubiese plazo designado, el acreedor puede exigir el pago inmediatamente después de contraída la obligación”.

[10]    No obstante, ello no impide que no resulte aplique las conclusiones del presente artículo para dichas figuras afines.

[11]    Art. 125°.- “La renovación de los asientos de inscripción a que se refiere el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sólo procede cuando a la fecha del asiento de presentación del título de renovación no hubiera operado la caducidad.

La renovación a que se refiere el párrafo anterior se efectuará en mérito a la solicitud formulada por la persona a cuyo favor se hubiera extendido la inscripción, en la que debe constar su declaración jurada con firma certificada en el sentido que la obligación garantizada no se ha extinguido (…)”.

[12]           Resolución N° 022-2020-SUNARP-TR-L de fecha 03.01.2020; Resolución N° 014-2020-SUNAP-TR-L de fecha 03.01.2020; Resolución N° 129-2020-SUNARP-TR-L de fecha 15.01.2020; Resolución N° 248-2019-SUNARP-TR-A de fecha 05.04.2019, entre otros.

[13]    Cabe precisar que el término podría traer confusión por su amplitud, sin embargo, este documento solo detalla si estás o has estado recluido en un Establecimiento Penitenciario (preso) o si se han realizado trabajos comunitarios impuestos por la autoridad judicial.