- El 2022 CC segundo párrafo
El segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil (CC) establece que en el conflicto entre derechos de distinta naturaleza deben aplicarse las “disposiciones del derecho común”. Para el caso que busca resolver el VII Pleno, estos derechos de diferente naturaleza que entran en conflicto son la propiedad (derecho real) y el crédito protegido por un embargo (derecho personal). Este caso admite dos escenarios, dependiendo del momento en que nace cada uno de los derechos en conflicto:
- Primer supuesto: el embargo inscrito preexiste a la transferencia de propiedad
“A” es propietario de un inmueble y a la vez deudor de “B”. “A” incumple con el pago de la deuda y “B” inscribe su embargo en la partida del predio. Luego, “A” transfiere la propiedad del bien a favor de “C”. Cuando “B” ejecute el embargo, ello afectará a “C”, nuevo propietario del predio. El conflicto se da entonces entre la propiedad de “C” y el crédito de “B” protegido con un embargo. ¿Cuál debe primar? El crédito; es por eso que el embargo podrá ser ejecutado aun cuando el bien ya no sea del deudor.
¿Por qué este caso no es conflictivo? Porque todos comprendemos que si el embargo estaba inscrito con anterioridad a la transferencia, quien compró el bien sabía que se exponía a una posible ejecución y por ende a la pérdida de su derecho.
Repárese que en este caso se le permite al acreedor (“B”) hacerse cobro de la deuda con un bien que ya no es de su deudor (cuando “B” ejecuta el embargo el bien ya no es de su deudor “A” sino de “C”). ¿Cómo queda entonces eso de que “uno no puede cobrar sus deudas con bienes que no son de su deudor”? Cuando la inscripción del embargo preexiste a la transferencia de la propiedad, no existe ningún impedimento para que el acreedor pueda rematar el bien afectado aun no siendo de su deudor.
Para este primer supuesto la poca claridad del 2022 segundo párrafo, que nos remite a las “disposiciones del derecho común”, es suplida por la claridad de la ficción legal del 2012 CC: se presume, sin admitirse prueba en contrario, que todos conocen el contenido de las inscripciones. Si “C” compró el inmueble cuando el embargo ya estaba inscrito, entonces no puede alegar desconocimiento.
Síntesis: la norma de “derecho común” que soluciona este primer supuesto es el 2012 CC. Repárese en que se trata de una norma registral. Es por eso un error sostener que las normas registrales “no forman parte del derecho común” y por eso nada tendrían que aportar a la solución del caso. Es una norma registral la que resuelve este primer supuesto, así que su pretendida impertinencia no tiene fundamento alguno.
- Segundo supuesto del 2022 segundo párrafo la propiedad (no inscrita) preexiste al embargo inscrito
Este es el supuesto que genera problemas y que ha dado lugar al VII Pleno Casatorio.
“A” es propietario registral de un inmueble y a la vez deudor de “B”. “A” transfiere el inmueble a “C”, pero éste o inscribe la propiedad a su favor. “B”, ante el incumplimiento en el pago de lo que se le deuda, inscribe el embargo en la partida del bien creyendo que aún es de su deudor. El conflicto, al igual que en el primer supuesto, es entre la propiedad de “C” y el crédito de “B” protegido con el embargo. ¿Cuál debe primar? Para este supuesto no hay consenso y ello es precisamente lo que motiva el interminable debate.
¿Por qué en el primer supuesto sí hay consenso y en este no? Por la sencilla razón de que en este caso no acude en auxilio de la poca claridad del 2022 segundo párrafo la claridad el artículo 2012 CC y la presunción iuris et de iure de que todos conocemos el contenido de las inscripciones. En este segundo supuesto se compró un inmueble libre de cargas y gravámenes, y es con posterioridad a ello que se inscribe el embargo; es por eso que, en principio, no se le puede decir al nuevo propietario (“C”) que soporte un embargo que no existía al momento en que adquirió el bien.
¿Cuál es la norma de derecho común que aplica para este caso? Primero dejemos en claro que no hay ningún problema con que se trate una norma registral. Quienes hasta ahora han investigado sobre este tema, se han limitado a analizar sólo uno de los supuestos (el segundo) comprendidos en el 2022 segundo párrafo. No se ha reparado que el primer supuesto (embargo que preexiste a la propiedad) también está comprendido en dicha norma y que para su solución es pertinente una norma registral, como el 2012 CC. Si la norma de derecho común que resuelve el primer supuesto del 2022 segundo párrafo, es una norma registral, ¿Qué impide que sea también una norma registral la que resuelva el segundo supuesto del 2022? Nada lo impide.
El problema es que no existe norma registral que expresamente se pronuncie sobre este segundo supuesto. Como consecuencia de ello, se ha recurrido a la aplicación analógica de dos normas que regularían un caso similar al del segundo supuesto que venimos analizando. Se trata de los artículos 1708 y 2023 CC[1]. El inconveniente es que ambas normas regulan casos que no son similares a los del segundo supuesto: se parecen mucho más al primer supuesto, porque en ambos casos la inscripción del derecho personal (arrendamiento en el caso del 1078, y derecho de opción en el caso del 2023) preexiste a la transferencia de la propiedad. Es decir, el nuevo propietario adquiere el iben cuando ya estaba inscrito o bien el arrendamiento o bien la opción de compra
. Entonces, por aplicación del artículo 2012 CC, el nuevo propietario deberá soportar el ejercicio de tales derechos personales. Es por esto que el 1708 y 2l 2023, al no guardar semejanza con el segundo supuesto del 2022 segundo párrafo, no pueden ser aplicados por analogía.
- El derecho de retención y la norma que todos olvidan
El artículo 1129 regula el siguiente supuesto de hecho:
“A” es propietario de un inmueble y a la vez deudor de “B” y de “C” (por obligaciones distintas). Por alguna razón (vinculada con la deuda que mantiene contra “A”) “B” se encuentra en posesión del inmueble. “B” le comunica a “A” que no le devolverá el inmueble hasta que no se le pague lo que se le adeuda. Esto se conoce como derecho real de retención. “C”, por su parte, como no tiene ningún bien de “A” sobre el cual ejercer el derecho retención, decide embargar el mismo inmueble y anota la medida cautelar en la partida registral. “C” pretenderá rematar el bien, pero con ello afectaría no sólo la propiedad de “A”, sino también el derecho real de retención de “C”. ¿Quiénes van a entrar en conflicto entonces? “C”, que pretenderá proteger su crédito, y “B”, que pretenderá proteger su derecho real de retención.
Primera pregunta: ¿Es un conflicto entre derechos de distinta naturaleza? Sí (crédito versus retención) y precisamente por eso estamos en el ámbito del 2022 CC segundo párrafo.
Segunda pregunta: ¿Se parece este caso al primero o al segundo supuesto del 2022 segundo párrafo? Se parece más al segundo supuesto: el derecho real (retención) preexiste al embargo.
Tercera pregunta: ¿Cuál es la norma de derecho común que soluciona este caso en concreto? El artículo 1129.
No se debe perder de vista un dato fundamental: el segundo párrafo del 2022 CC no solamente regula el potencial conflicto entre la propiedad y un crédito, sino entre cualquier derecho real (propiedad o no) y uno personal (crédito, opción, etc.). Es por eso que para realizar la aplicación analógica no necesariamente debemos encontrar una norma donde sea la propiedad la que entra en conflicto con el crédito; basta que se trata de un derecho real (sea o no la propiedad) que colisione con el crédito.
Cuarta pregunta: ¿Cómo soluciona el 1129 este caso? La norma dice que el embargo se puede inscribir e incluso ejecutar. Es decir, se protege el derecho de crédito con preferencia sobre el derecho de retención, aun cuando la retención se haya constituido en un primer momento. Entonces, si hay una norma que debe ser invocada por analogía para solucionar el segundo supuesto contenido en el 2022 segundo párrafo (que es precisamente el supuesto conflictivo), es el artículo 1129.
- Conclusión
Los defensores del crédito no han venido distinguiendo los dos supuestos contemplados en el 2022 CC segundo párrafo, y es por eso que: i) no se ha contestado satisfactoriamente a quienes, abogando por la propiedad, sostienen que las normas registrales no se deben aplicar para resolver el caso en tanto no forman parte del “derecho común”; y ii) se ha venido planteando la aplicación por analogía de normas (1708 y 2023 CC) que nada tienen que ver con el caso del Séptimo Pleno Casatorio.
Si hay una norma cuyo supuesto de hecho guarda semejanza con el segundo supuesto del 2022 segundo párrafo, es el 1129. Bienvenida entonces su aplicación analógica que permitirá la tutela del crédito por sobre la propiedad.
[1] NINAMANCCO CORDOVA, Fort. “El crédito y la seguridad jurídica en su prueba de fuego”. En: http://works.bepress.com/fort_ninamancco/26/
Fuente de la imagen: www.tvperu.gob.pe
