Escrito por María Margarita Arellano Arellano (*)
Introducción
“¿Otra cuota extraordinaria? ¿Hasta cuándo vamos a cubrir las deudas de los demás?” Esta queja es común en edificios donde algunos propietarios incumplen con el pago de mantenimiento. ¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios ante esta situación sin vulnerar derechos fundamentales (como a la igualdad, al honor y a la buena reputación, al libre tránsito y/o al trabajo)? A partir de la sentencia del Tribunal Constitucional en el expediente N° 00755-2012-PHC/TC, exploramos los límites legales y las herramientas disponibles para enfrentar la morosidad.
La Junta de Propietarios y los gastos comunes
La Junta de propietarios [1] representa a todos los propietarios y tiene facultades para administrar los bienes comunes [2]. Los gastos comunes [3] limpieza, vigilancia, ascensores, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, etc. [4] son esenciales para la convivencia. Cuando hay morosos, los demás se ven obligados a cubrir el faltante -disminuyendo su patrimonio- o a prescindir de servicios como el de vigilancia -poniendo en riesgo su seguridad-, o el servicio de mantenimiento del ascensor –arriesgando su salud y hasta su vida y la de sus familiares y visitantes- o, ambos supuestos.
La sentencia del TC: ¿restringir el ascensor vulnera derechos?
En 2011, un abogado interpuso un hábeas corpus debido a que no podía usar el ascensor por deudas acumuladas. El TC resolvió que no hubo vulneración al libre tránsito, ya que podía acceder a su vivienda haciendo uso de pasadizos y escaleras. Esta sentencia marcó un precedente: no toda restricción de acceso al ascensor de un edificio vulnera el derecho fundamental al libre tránsito del deudor.
Sin embargo, nos preguntamos si, se podría, igualmente, restringir el uso del ascensor a una persona de avanzada edad que vive en el piso 10 o que cuenta con alguna discapacidad física. O, qué se puede hacer cuando al moroso no le afecta el no usar el ascensor (por ejemplo, le gusta ejercitarse o vive en el primer piso) o, cuál sería la medida idónea cuando el edificio no cuenta con ascensor.
La proporcionalidad y razonabilidad son claves. No todos los casos son iguales. La edad, condición física y ubicación del departamento deben considerarse antes de aplicar sanciones. Lo que es razonable para uno, puede no serlo para otro.
Si asumimos que ya se agotaron los mecanismos de obediencia [5] persuasión e insistencia, mecanismos de compliance que buscan el cumplimiento voluntario, evitando la utilización de técnicas que generen hostilidad y falta de cooperación por parte de los propietarios de un edificio-, sin lograr con ello un cambio en su conducta; es necesario recurrir a mecanismos más efectivos que no solo alcancen el objetivo del pago de la deuda. Efectivamente, más allá de perseguir el pago de la deuda, debe evitarse generar en los propietarios cuya conducta se ajusta a las reglas de convivencia, un desincentivo a seguir cumpliendo con ellas, debido a que advierten que los morosos, a pesar de mantenerse en dicha posición, no son castigados [6].
La Ley Nº 27157 [7] -todavía vigente-, establece que el propietario que haya incumplido el pago de 3 o más cuotas ordinarias o una extraordinaria, será inhabilitado y no podrá ejercer su derecho a voto en las sesiones de la Junta, no será considerado en el cómputo del quórum y no podrá impugnar los acuerdos que se adopten. Además, establece que los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en un proceso de ejecución. No obstante, estas medidas no han resultado suficientes para desincentivar la morosidad, especialmente, porque, como sabemos, acudir al Poder Judicial acarrea costos y tiempos prolongados, aun tratándose de procesos de ejecución.
Nuevas herramientas legales: Régimen de Propiedad Horizontal
El 28 de mayo de 2023 se publicó el Decreto Legislativo N° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal (en adelante´, Régimen de Propiedad Horizontal), con el objetivo de “Reducir los niveles de conflictividad en la convivencia entre propietarios y/o poseedores de unidades inmobiliarias que comparten bienes y/o servicios comunes” [8], mediante mecanismos destinados a lograr un mayor cumplimiento de los propietarios con sus obligaciones, como:
- En caso de falta de pago de las cuotas de mantenimiento, se puede extender una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva. El Reglamento del Régimen de Propiedad Horizontal establecerá los procedimientos para su inscripción y levantamiento.
- Los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover el Proceso Único de Ejecución, siendo suficiente presentar los recibos impagos emitidos por el administrador.
- La junta de propietarios puede establecer, en el Manual de Convivencia, un régimen sancionador para los que incurran en la comisión de las infracciones tipificadas en dicho Manual.
Al respecto, se establecen una serie de garantías, muy similares a las aplicables en los procedimientos administrativos sancionadores [9], que clasifica en garantías al debido proceso objetivas o formales: Derecho de información, defensa y libertad probatoria, plazo razonable, pluralidad de instancias, debida motivación, tipicidad, ne bis in ídem, presunción de inocencia, imparcialidad, derecho al procedimiento preestablecido, publicidad de las actuaciones procedimentales y prohibición de reforma en perjuicio; y garantías al debido proceso sustantivas o materiales: razonabilidad y proporcionalidad.
De acuerdo a este proyecto las sanciones podrán ser pecuniarias o no pecuniarias. Las sanciones no pecuniarias sólo pueden consistir en la inhabilitación a las sesiones de la Junta de Propietarios y la imposición de limitaciones o prohibiciones proporcionales y razonables en el uso de los bienes y servicios comunes no esenciales siempre que no se vulneren los derechos fundamentales. Por su parte, las sanciones pecuniarias son multas que se pueden imputar a los recibos de cuotas de mantenimiento, adquiriendo mérito ejecutivo.
Con este nuevo Régimen de Propiedad Horizontal -aunque aún no vigente- se recoge expresamente la posibilidad de establecer limitaciones o prohibiciones, proporcionales y razonables, en el uso de los bienes y servicios comunes no esenciales, por razones de morosidad, en tanto no se vulneren derechos fundamentales.
- La creación de un Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento, al cual tendrá acceso la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones, que registrará la deuda en la Central de Riesgos.
Este Registro evidentemente coadyuvará a que se mantengan al día en sus pagos aquellos propietarios que no quieren sufrir un desprestigio como resultado de la publicidad de dicho registro. Así también, será un incentivo para quienes no quieren ser reportados a las centrales de riesgo conscientes que podrían dejar de ser sujetos de crédito o perder oportunidades laborales, especialmente ahora que la interoperabilidad permite con mayor facilidad la consulta de diversas bases de datos antes de la toma de decisiones.
Aunque con retraso, el 16 de julio de 2024, se publicó el Proyecto de Reglamento del Régimen de la Propiedad Horizontal [10] y merece especial atención lo regulado con relación al régimen sancionador. Al respecto, se establece que la Junta de Propietarios tiene la facultad de sancionar a propietarios y poseedores de acuerdo al régimen sancionador aprobado en el Manual de Convivencia que como mínimo debe contener lo siguiente:
“a) La tipificación de las conductas infractoras y sus correspondientes sanciones.
- b) Las disposiciones establecidas por la Junta de Propietarios, que estructuran el proceso sancionador, así como los órganos a cargo de su tramitación.
- c) Las garantías mínimas de los propietarios y poseedores en el proceso sancionador.”
A la luz de este marco normativo, probablemente la Sentencia N° 00755-2012-PHC/TC no hubiese tenido un desenlace distinto, aunque seguro sí una motivación más profunda, toda vez que para evaluar la razonabilidad y proporcionalidad se requiere hacer un análisis más casuístico, permitiendo ir fijando mayores criterios que le den contenido a los mencionados principios de proporcionalidad y razonabilidad, así como a qué debe entenderse por bien o servicio no esencial. Por lo pronto tenemos que no hay vulneración al derecho fundamental del libre tránsito, cuando se tiene como vía alternativa al ascensor, las escaleras y pasadizos; aunque no se trata de una norma rígida, habrá casos en los que se tendrá que sopesar otras circunstancias como la edad del propietario (o de otro habitante del departamento en mora), el piso en que se encuentra, la condición física, etc.
Nótese que los mismos derechos fundamentales (libre tránsito, trabajo, salud y vida) que se afectarían, desde el punto de vista del moroso, al impedirle el uso de algún servicio o bien común, son los que los demás propietarios, potencialmente, verían afectados. Esto, toda vez que la imposibilidad de afrontar los gastos que demandan las zonas comunes, debido al incremento de la deuda, puede llevar al extremo de que el ascensor se malogre y no pueda ser usado por nadie, causando más perjuicio al que más arriba está.
Contar con mayores mecanismos de compliance que desincentiven la morosidad, hará menos necesario acudir a la vía judicial, lo que permite un considerable ahorro de recursos (tiempo y dinero). Desafortunadamente, este nuevo Régimen de Propiedad Horizontal aún no entra en vigencia porque está supeditado al transcurso de 180 días calendario desde la publicación de su Reglamento, para lo cual se estableció un plazo equivalente. Sin embargo, han pasado más de 2 años y ello no ha ocurrido.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Constitucional en el expediente N° 00755-2012-PHC/TC establece un precedente importante: las juntas de propietarios pueden aplicar restricciones proporcionales en el uso de bienes comunes no esenciales, frente a la morosidad. Esta decisión no vulnera derechos fundamentales si existen alternativas razonables.
Con la entrada en vigor del nuevo régimen de propiedad horizontal, se amplían las herramientas legales para enfrentar la morosidad de forma más eficiente y reduce la judicialización; buscando proteger la sostenibilidad financiera de la junta de propietarios sin caer en arbitrariedades.
El equilibrio entre derechos individuales y cumplimiento de obligaciones es el eje de la convivencia en propiedad horizontal. Las juntas deben actuar con firmeza, pero también con criterio, considerando las circunstancias particulares de cada propietario.
(*) Sobre la autora: Abogada especializada en derecho administrativo, regulación y telecomunicaciones, con formación académica y experiencia en solución de controversias. Magíster en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú, donde también ejerce como docente, y Master en Economía y Regulación de Servicios Públicos por la Universidad de Barcelona. Contacto : arellano.mm@pucp.edu.pe
Referencias:
[1] PEÑA, Rocío (2022). Saneamiento en el Registro de Predios. Conceptos, legislación, casuística y jurisprudencia registral. Gaceta Jurídica. p. 670. “La junta de propietarios es un ente que está constituido por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación y tiene representación conjunta de estos (…) los propietarios pueden renunciar a formar parte de la junta lo que no (…) los exime del cumplimiento de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos adoptados por la junta”.
[2] Ibídem, p 618 y 619. Según explica la autora estos bienes comunes no están sujetos a una copropiedad, sino a un tipo de comunidad de bienes en el que no existe división y partición, y los propietarios de las unidades exclusivas no pueden disponer de su porcentaje en los bienes comunes, como si lo pueden hacer los copropietarios respecto de sus cuotas ideales.
[3] De conformidad con la Resolución N° 1140-2019-SUNARP-TR-L del 2 de mayo de 2019 “la junta de propietarios tiene la libertad de pactar atendiendo a diferentes criterios los porcentajes de participación sobre los gastos comunes”.
[4] Artículo 138 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, publicado el 8 de noviembre de 2006.
[5] http://hdl.handle.net/20.500.12404/9104
[6] GUNNINGHAM, N (2010). Enforcement and Compliance Strategies; en: The Oxford Handbook of Regulation, Baldwin, Cave and Lodge editors (Great Britain, Oxford University Press), p. 125.
[7] Publicada el 20 de julio de 1999.
[8] Resultado del Análisis de Impacto Regulatorio Ex Ante:
[9] Artículo 248 del Texto Único Ordenado de la Ley del Procedimiento Administrativo General, aprobado mediante Decreto Supremo N° 004-2019-JUS.
[10] https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/6655367/5785568-texto-reglamento-propiedad-horizontal-final-13-07-2024.pdf?v=1721146297
