Escrito por Sebastián Sandoval Allca (*)

Introducción

Desde una perspectiva jurídica, la compra de un inmueble en planos se define como una compraventa de bien futuro bajo la modalidad de emptio rei speratae (cosa esperada). Esta transacción no otorga una propiedad inmediata, sino que está sujeta a una condición suspensiva legal e indivisible: que el bien llegue a existir física y legalmente. La existencia jurídica del inmueble se concreta únicamente con la conformidad de obra municipal y su posterior independización registral, momento en el cual el contrato surte plenos efectos y el vendedor queda obligado a transferir la propiedad. Mientras esto no ocurra, el adquirente posee técnicamente una expectativa de derecho. 

Régimen jurídico de la compraventa de inmuebles en planos y deberes de diligencia del adquirente: 

En este contexto, y para mitigar la incertidumbre inherente a este “mercado de expectativas”, es imperativo realizar una rigurosa verificación técnica-legal (due diligence) antes de la firma. El comprador no debe limitarse a revisar la minuta de compraventa, sino que debe exigir el expediente completo que incluya la licencia de edificación vigente, las resoluciones administrativas municipales, la vigencia de poder de los representantes del vendedor, entre otros. Además, la tensión entre la prohibición legal de hipotecar bienes futuros y las necesidades del mercado inmobiliario peruano ha generado un complejo entramado de soluciones prácticas y registrales. Aunque el Código Civil impide constituir hipotecas sobre inmuebles aún inexistentes, la dinámica de las preventas exige mecanismos que otorguen seguridad al financiamiento y a los adquirentes. En ese sentido, la SUNARP y la práctica notarial han desarrollado herramientas que, sin contravenir la norma, permiten garantizar operaciones vinculadas a proyectos en planos. 

En el ámbito de la contratación civil, la transferencia de propiedad de bienes futuros o “en planos” se configura además como una operación sujeta a un riguroso deber de diligencia por parte del adquirente. Esta fase preliminar no debe limitarse al análisis de la minuta, sino que exige el examen exhaustivo de una carpeta de documentación técnica y legal que incluya la vigencia de poder del representante, las licencias municipales, el anteproyecto aprobado y las resoluciones administrativas correspondientes. A ello se suma que la verificación de la exactitud de las partidas registrales, así como el estado de cargas y gravámenes, resulta imperativa para garantizar que la transacción sea jurídicamente segura antes de la existencia física del bien. 

Durante la formalización del negocio jurídico, adquiere relevancia el uso de contratos preparatorios, donde deben estipularse con precisión las características del inmueble, el cronograma de pagos y las condiciones suspensivas. Un mecanismo de protección esencial en esta etapa es el bloqueo registral, cuya finalidad es impedir la inscripción de actos incompatibles que puedan vulnerar el derecho del comprador durante el proceso de formalización. En particular, mientras no se perfeccione la independización registral, el adquirente ostenta legalmente la condición de copropietario con el titular del predio matriz, situación que debe ser regulada mediante cláusulas penales que sancionen el incumplimiento de los plazos de entrega y saneamiento. 

Una vez consolidada la edificación, el inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal, un derecho real especial que armoniza el dominio exclusivo sobre unidades determinadas con la copropiedad de bienes y servicios comunes. Este régimen requiere un proceso de regularización que comprende la suscripción de un acta con la declaratoria de fábrica, el Reglamento Interno y la efectiva independización de las secciones. Bajo este marco, cualquier modificación en las unidades exclusivas que altere la arquitectura, volumetría o funcionalidad de la edificación requiere, como requisito de procedibilidad para la licencia municipal, la aprobación previa de la Junta de Propietarios. 

Asimismo, la Junta de Propietarios se erige como el órgano rector destinado a la administración, mantenimiento y conservación de la edificación para beneficio de todos los titulares. La normativa vigente busca dotar de eficacia a esta gestión a través de la publicidad registral de sus acuerdos y la implementación de mecanismos coercitivos, como el registro de deudores de cuotas de mantenimiento, con el fin de desincentivar el incumplimiento de las obligaciones económicas. De este modo, el sistema legal no solo protege la adquisición del bien, sino que asegura la convivencia armónica y el aprovechamiento eficiente de la infraestructura compartida mediante un régimen de responsabilidad colectiva. 

Hipoteca sobre bienes futuros: tensiones entre la prohibición legal y la práctica registral–notarial: 

Por otra parte, la hipoteca sobre bienes futuros se concibe, en abstracto, como la posibilidad de constituir un derecho real de garantía sobre un inmueble que aún no existe físicamente ni ha sido individualizado registralmente. En doctrina, esta idea aparece vinculada a la compraventa de unidades por construir, pues el futuro adquirente espera recibir un departamento que actualmente solo existe en planos. Se advierte que, en el mercado peruano, “las compraventas de inmuebles futuros, financiadas con créditos hipotecarios, se han ganado un espacio de preferencia en los compradores” (Mayta 2: 2020). Esta dinámica económica genera la expectativa de que la garantía hipotecaria pueda proyectarse sobre el bien que nacerá con la culminación de la obra, aunque todavía no exista como objeto jurídico apto para ser gravado.

No obstante, desde la perspectiva normativa, el Código Civil peruano prohíbe expresamente la constitución de hipotecas sobre bienes futuros. El artículo 1106 es terminante: “No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros”. Mayta señala que “a pesar de que en la práctica las entidades financieras otorguen créditos hipotecarios sobre bienes futuros, esta figura estaría expresamente prohibida en virtud al artículo 1106 del Código Civil” (Mayta 30: 2020). Esta prohibición genera una incompatibilidad entre la realidad económica y el diseño legal, hasta el punto de que la tesis concluye que, conforme a la interpretación estricta del Código Civil, “las puertas estarían completamente cerradas a nivel legislativo”, para una hipoteca real que recaiga directamente sobre un bien inexistente. En consecuencia, la hipoteca permanece jurídicamente condicionada a la existencia previa del inmueble. 

A pesar de ello, en el tráfico jurídico inmobiliario se ha desarrollado una práctica que permite el financiamiento bancario de proyectos en planos sin vulnerar formalmente la norma. Primero, la compraventa del bien por construirse se celebra válidamente bajo condición suspensiva, conforme al artículo 1534 del Código Civil. Luego, las entidades financieras estructuran el crédito hipotecario sujeto a que el bien llegue a existir e independizarse, lo que permite pactar una hipoteca condicionada, admitida por el artículo 1105. En términos de la tesis, la operación bancaria se presenta como un mecanismo que, aunque formalmente compatible, encubre una tensión con el artículo 1106 porque en la práctica se usan las llamadas hipotecas sobre bienes futuros pese a su ilegitimidad estricta. 

En paralelo, la SUNARP ha diseñado mecanismos que permiten dotar a estas operaciones de una eficacia registral anticipada sin vulnerar formalmente la prohibición contenida en el artículo 1106 del Código Civil. La tesis explica que “la Directiva N.º 009-2008-SUNARP/SN… reconoce en su numeral 5.19 la procedencia de inscripción de actos de disposición e hipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas (bienes futuros), siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de pre-declaratoria de fábrica”. En línea con ello —y recogiendo la práctica registral y notarial vigente— se ha señalado que para viabilizar el financiamiento y la apariencia de garantía real antes de la entrega física del inmueble, el sistema de Registros Públicos (SUNARP) y la práctica notarial han implementado figuras como la pre-declaratoria de fábrica, la inscripción preventiva de proyectos y la pre-independización de unidades proyectadas. Estas figuras permiten que la compraventa del bien futuro y los actos análogos a una hipoteca puedan anotarse preventivamente en el registro, siempre que se cumpla con requisitos como que exista una inscripción previa o simultánea de la pre-declaratoria de fábrica (es decir, el proyecto de edificación inscrito y formalizado) (Mayta 39: 2020). Así, aunque no se constituye una hipoteca sobre un bien futuro en sentido puro, el uso de anotaciones preventivas y la condición suspensiva hace que la eficacia garantista del crédito esté supeditada a la existencia futura del departamento, lo que en la práctica permite tanto a compradores como a bancos una seguridad jurídica relativa mientras se desarrolla la obra. 

Este entramado normativo-práctico permite que el sistema funcione como si existiera una hipoteca sobre el bien futuro, aun cuando jurídicamente no pueda configurarse como tal. En efecto, las anotaciones preventivas, la pre-declaratoria de fábrica y la pre-independización generan un escenario en el que el acreedor consigue prioridad registral anticipada, asegurando que, cuando el inmueble llegue a existir, su garantía pueda consolidarse sin interferencias de terceros. Al mismo tiempo, estos mecanismos permiten que el banco evalúe y otorgue el crédito con un nivel de seguridad suficiente, contribuyendo a la viabilidad financiera del proyecto inmobiliario. Para el comprador, estas figuras reducen la asimetría de información y mitigan el riesgo de insolvencia o fraude del promotor. En suma, se produce un efecto funcional equivalente a la hipoteca, aunque técnicamente se trate de un conjunto de actos preparados para desplegar eficacia plena solo cuando el bien exista. 

La conformidad de obra como hito determinante en la existencia jurídica del inmueble y sus efectos: 

Por su parte, el proceso de construcción no es un acto meramente civil derivado del derecho de propiedad, sino que está estrictamente regulado por el derecho urbanístico, el cual impone límites al ejercicio de la edificación en favor del interés público y el uso adecuado del suelo. El autor propone que la conformidad de obra debe ser el hito técnico-legal que determine la existencia del bien, ya que es la etapa donde la autoridad administrativa válida que lo construyó se ajusta a la licencia otorgada. Sobre este punto, las fuentes señalan que: “La conformidad de obra acredita que la edificación ejecutada cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes, y que los planos del proyecto aprobado, o los de replanteo en su caso, corresponden a la realidad física de la obra” (Montenegro, 2014). Esta etapa es fundamental porque representa el momento final de un procedimiento administrativo integrado que otorga reconocimiento legal a la construcción concluida. 

Finalmente, establecer la conformidad de obra como el momento de existencia del inmueble tiene implicancias directas tanto en el ámbito contractual como en el tributario. Desde una perspectiva legal, este hito garantiza la indivisibilidad de la condición, permitiendo que la obligación de transferir la propiedad sea exigible en su totalidad una vez que el bien existe física y legalmente. Asimismo, este acto administrativo funciona como título suficiente para la inscripción registral de la declaratoria de fábrica y marca el inicio de la exigibilidad de tributos como el impuesto predial y los arbitrios, ofreciendo así una regla supletoria que brinda mayor predictibilidad y seguridad jurídica a compradores y vendedores.

En definitiva, la transición de un proyecto inmobiliario «en planos» hacia un régimen de convivencia consolidado exige que el adquirente asuma un rol proactivo mediante un riguroso deber de diligencia, validando desde las licencias municipales y resoluciones administrativas hasta la vigencia de poderes para mitigar los riesgos inherentes a los bienes que aún no existen físicamente. Una vez perfeccionada la edificación e independizadas las unidades, el éxito de la propiedad horizontal y la preservación del valor patrimonial dependen de la infraestructura, y del cumplimiento de las obligaciones económicas para el mantenimiento de los bienes comunes. Como señaló el estadista Ronald Reagan: «Confía, pero verifica»; esta premisa resume la esencia de la seguridad jurídica inmobiliaria, donde la confianza en el promotor debe estar siempre respaldada por una fiscalización técnica y legal exhaustiva que garantice una inversión segura. 

Bibliografía 

Garate Mayta, L. N. (2020). Hipotecas sobre bienes futuros: regulación y problemas frente al mercado inmobiliario peruano (Trabajo académico de Segunda Especialidad en Derecho Registral). Pontificia Universidad Católica del Perú. 

Montenegro Monteza, F. (2014). ¿Cuándo existe el inmueble? Apuntes sobre la existencia del bien en un contrato inmobiliario de compraventa de bien futuro. Círculo de Derecho Administrativo, 14, 187–198. 

Perú. (1984). Código Civil. Decreto Legislativo N.º 295. Diario Oficial El Peruano, 25 de julio de 1984.