En los arbitrajes sobre bienes registrables, la «anotación de la existencia del proceso arbitral» no es una medida cautelar | Henry Huanco

Henry Huanco[1]

La norma que, por primera vez, modificó la Ley de Arbitraje[2] fue el Decreto Legislativo 1231, publicado el 26 de setiembre de 2015 (en adelante, el “Decreto Legislativo”). Esta norma se emitió en virtud de las facultades delegadas por el Congreso mediante la Ley 30336[3]. De manera específica, el literal f) del artículo 2 de dicha ley, facultó al Poder Ejecutivo a legislar para “optimizar el sistema nacional de los Registros Públicos con la finalidad de garantizar la seguridad jurídica, previniendo la comisión de fraudes y la afectación de derechos de terceros” (resaltado agregado).

Entre las modificaciones que introdujo el Decreto Legislativo está la disposición que añadió el numeral 5 al Art. 39 de la Ley de Arbitraje. Este numeral señala que “cuando la demanda o la reconvención verse sobre actos o derechos inscribibles en los Registros Públicos, el Tribunal Arbitral solicitará la anotación de la existencia del proceso arbitral en la partida registral vinculada con la eventual ejecución del laudo. La anotación se solicitará dentro de los cinco (5) días hábiles posteriores a la admisión de la demanda o la reconvención (…)” (resaltado agregado).

En mi práctica arbitral, he advertido que esta disposición es interpretada por algunos árbitros y registradores como una medida cautelar de anotación de demanda. Y por ello, algunos árbitros, además de “abrir un cuaderno cautelar”, en la resolución por la que solicitan al registrador que efectúe dicha anotación, desarrollan el cumplimiento de los requisitos de la medida cautelar, es decir, la verosimilitud del derecho invocado, el peligro en la demora, la adecuación y la contracautela. Y, por su parte, algunos registradores, cuando califican el título que contiene esta resolución, y verifican que no se han desarrollado dichos requisitos, lo observan; y cuando califican positivamente – y esto lo digo por experiencia propia – dejan constancia en el respectivo asiento registral: “Anotación de medida cautelar sobre existencia de proceso arbitral”[4].

Sin embargo, en mi opinión, dicha interpretación no es la correcta. Como mencioné, el propósito del Decreto Legislativo fue optimizar el sistema de los Registros Públicos para prevenir la comisión de fraudes a través del arbitraje. En efecto, en la época de la emisión de dicha norma, se descubrieron diversos actos delictivos realizados por la red criminal de Rodolfo Orellana, que iniciaba arbitrajes fraudulentos sobre inmuebles, sin la participación de sus propietarios. Así, luego de culminar dicho arbitraje, se inscribía el respectivo laudo en los Registros Públicos e, inmediatamente, el inmueble se transfería a otra persona, quien se amparaba en la Fe Pública Registral. El legítimo propietario se enteraba de dicho proceso recién cuando le notificaban el mandato de desalojo. Esta situación provocó que el propietario ya no pueda recuperar el bien. A pesar de que estos actos se realizaban sólo sobre inmuebles, el Decreto Legislativo se refiere, en general, a cualquier bien inscribible en los Registros Públicos[5].

Para evitar esta situación, el Decreto Legislativo pretendió otorgar publicidad al proceso arbitral para que el titular de algún derecho real sobre el bien inscribible objeto de dicho proceso, tome conocimiento del arbitraje desde su inicio, y así pueda ejercer su derecho de defensa oportunamente, mediante la oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite, previsto en la Ley 30313[6]. Este propósito será cumplido siempre que dicho titular esté inscrito en el sistema de alerta registral para tomar conocimiento de manera inmediata de esta anotación, ya sea mediante correo electrónico o mensaje de texto.

Para ello, el Decreto Legislativo impone una obligación a los árbitros de solicitar la anotación del inicio del arbitraje en la partida electrónica del bien, incluso establece que la misma deberá ser cumplida en un plazo de 5 días luego de admitir la demanda. He escuchado que en un arbitraje, un secretario arbitral solicitó a las partes que se encarguen de hacer dicho trámite ante los Registros Públicos. Este hecho no hace sino constatar que, en nuestro medio, se pretenden utilizar prácticas judiciales que de ninguna manera deben ser aplicadas en el arbitraje.

En mi opinión, la anotación de la existencia del proceso arbitral en la partida registral referida en el numeral 5 del Art. 39 de la Ley de Arbitraje, no puede ser equiparada a la medida cautelar de anotación de demanda, pues tienen las siguientes diferencias:

En conclusión, cuando los árbitros, en cumplimiento de la obligación prevista en el numeral 5 del Art. 39 de la Ley de Arbitraje, emitan resoluciones dirigidas a los Registros Públicos, no deben “abrir un cuaderno cautelar”, ni acreditar los requisitos de la medida cautelar. Asimismo, los registradores, en el proceso de calificación de dichas resoluciones, tampoco deben exigir el desarrollo de tales requisitos.

[1] Abogado (UNMSM) y Master en Asesoría Inmobiliaria (U. de Barcelona). Ha trabajado en los departamentos de Real Estate y Arbitraje en Baker & Mckenzie de Barcelona y actualmente es Socio del Estudio Huanco Abogados. Árbitro ad hoc e inscrito en los principales centros de arbitraje. Profesor de Derecho Civil y Arbitraje en la UNMSM, UPC y UP.

[2] Decreto Legislativo 1071 – Decreto Legislativo que norma el Arbitraje.

[3] Ley 30336 – Ley que delega en el Poder Ejecutivo la facultad de legislar en materia de seguridad ciudadana, fortalecer la lucha contra la delincuencia y el crimen organizado.

[4] El Decreto Legislativo también añadió el numeral 10 al Art. 47 de la Ley de Arbitraje, señalando que: “el Tribunal Arbitral cumplirá la regla establecida en el numeral 5 del artículo 39 del presente Decreto Legislativo”. Y el artículo 47 de la Ley de Arbitraje lleva por título “Medidas cautelares”. Tal vez la incorporación de este numeral dentro de un artículo que tiene tal título, ha contribuido a efectuar dicha interpretación.

[5] El Decreto Legislativo no fue la única norma que se emitió para hacer frente a estos fraudes inmobiliarios a través de arbitrajes. También se modificó el artículo 10-A del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, mediante la Resolución N° 196-2015-SUNARP/SN, que estableció requisitos más estrictos para inscribir laudos arbitrales.

[6] Un análisis detallado del procedimiento de oposición registral que regula la Ley 30313, puede verse en: HUANCO, Henry. “La seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria en el Perú”, en: Revista Advocatus N° 31, Lima, pp. 413-423.