¿Resulta factible usucapir un predio adquirido mediante un contrato?

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Las presentes líneas tienen la finalidad de abordar el problema jurídico constituido por el cuestionamiento de si resulta o no viable la prescripción adquisitiva o usucapión sobre un inmueble “adquirido” mediante un contrato. Para efectos de abordar el tema referido, proponemos el siguiente caso. Una pareja de esposos, los señores Gutiérrez, ha venido poseyendo de forma continua, pacífica, pública, como propietaria y de buena fe un inmueble ubicado en el Km. 28 de la avenida Panamericana Norte inscrito en el Registro de Predios, por más de 25 años. Los poseedores afirman haber adquirido el dominio en propiedad del citado predio en virtud del contrato privado de compraventa celebrado con la señora Vargas en el año 1988, siendo que a partir del referido año comenzaron a  pagar los arbitrios del inmueble, procedieron a cercarlo y finalmente pasaron a ostentar certificados de posesión sobre el mismo.

Es el caso que el derecho de propiedad que exteriorizaba la señora Vargas no se logró inscribir, sino hasta finales de 1992. Efectuada la inscripción, la señora Vargas hipotecó el inmueble a favor del señor Delgado. Tras ello, al no pagarse la deuda garantizada con la hipoteca, la garantía apenas mencionada fue ejecutada, adjudicándose el predio a favor de una empresa inmobiliaria en el año 1994. Posteriormente, el inmueble fue objeto de sucesivas transferencias registrales a favor de diversos subadquirentes.

Pese a la existencia de las detalladas transferencias a nivel registral, en la actualidad la posesión sigue siendo ejercida por los esposos Gutiérrez, quienes, hasta la fecha, no tienen idea de cómo sanear su propiedad, pues no pueden inscribir el contrato de compraventa del año 1988, en tanto no existe un tracto sucesivo[1] a nivel registral.

En esta líneas de ideas, los señores Gutiérrez consideran viable solicitar la prescripción adquisitiva de dominio ordinaria del inmueble. Sin embargo, algunas Salas de la Corte Suprema y otros órganos jurisdiccionales han venido adoptando el siguiente criterio en los últimos años: “la prescripción adquisitiva de dominio debe ser interpuesta por el poseedor para que luego se le declare propietario.[2]En ese sentido, los poseedores no tienen la certeza de la viabilidad de interponer una demanda de este tipo, pues son conscientes de que durante cierto lapso de tiempo llegaron a ostentar un título perfecto, esto es, llegaron a ser propietarios plenos. En ese sentido, se cuestionan sobre si la usucapión ordinaria es la vía idónea para inscribir el derecho de propiedad precitado. Lo que nos lleva a preguntarnos qué cosa constituye un justo título.

De manera muy esquemática, cabe señalar que  la usucapión nace en la legislación romana. El término “usus” indicaba el goce de un poder[3] y el término “capere” indicaba coger, agarrar o capturar, en este caso, un derecho real.

En ese sentido, antiguamente la usucapión operaba cuando no existía una transmisión del derecho de propiedad mediante la “mancipatio” o mediante la “in jure cessio” en virtud de la posesión pública y manifiesta ejercida por el adquirente durante un tiempo determinado con la exigencia de ciertos requisitos adicionales, entre los cuales se encuentra con la “iusta causa possessionis”. Por ese entonces se creó una institución similar al de la usucapión, la “prescriptio longi temporis”, dirigida a un sector determinado de la sociedad.

Justiniano agrupó ambas instituciones calificando a la usucapión como un modo de adquirir el dominio de las cosas muebles por el uso de tres años, y las inmuebles por la posesión de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. Dicha posesión debía estar fundada en una causa justa, excluyéndose la adquisición de los bienes sagrados, robados, ocupados por medios violentos, etc.

A nuestro juicio, la usucapión moderna puede ser definida como un modo de adquirir propiedad y otros derechos reales de modo originario en virtud de una posesión calificada que viene ejerciendo una persona determinada. Se indica calificada pues nuestro ordenamiento jurídico, como muchos otros[4], exige que sea una posesión pacífica, continua, pública, como propietario, con justo título y con buena fe[5], en el caso de la usucapión ordinaria, y prescindiendo de estos dos últimos elementos, en el caso de la usucapión extraordinaria.

En la actualidad se puede encontrar diversos fundamentos de la regulación de esta institución, como la simplificación de la prueba de propiedad[6], la estabilidad a los derechos y la consolidación de las situaciones jurídicas.[7] Así también, se la puede entender como una solución jurídica al conflicto de derechos que en un momento dado se presenta entre el poseedor y el propietario registral. En suma, concurren razones de sobra para concebir tal institución jurídica como justa, conveniente y necesaria para un orden social[8].

Como se ha expuesto, los requisitos de la prescripción adquisitiva ordinaria tienden a que la posesión se ejerza de forma pública, continua, pacífica, como propietario, con buena fe y con justo título.

En cuanto al justo título, cabe precisar que en el derecho romano era entendido como la causa justa, esto es, la razón o el fundamento que tiene el adquirente para creerse dueño de la cosa, requisito que finalmente se descompuso en “justo título” y “buena fe.” Cabe resaltar que en nuestro ordenamiento no se encuentra regulado el concepto de justo título, como sí ocurre en otros ordenamientos[9].

Para desentrañar el concepto de justo título es necesario diferenciar las nociones de título, negocio jurídico y documento, pues pueden ser fácilmente confundidas en el campo aplicativo. Por título entendemos[10] el hecho o el conjunto de hechos que da lugar al nacimiento o a la adquisición de un derecho, el fundamento del derecho. Por su parte, negocio jurídico es aquel acto vinculante de regulación privada de intereses que cobra relevancia cuando es compatible con los valores del ordenamiento jurídico[11]. Por otro lado, el documento es aquella investidura que contiene un derecho; esto es, el instrumento escrito que se otorga para constancia y prueba del acto[12].

En  síntesis,  consideramos  que  el  justo  título  está  referido  al  negocio  jurídico[13]  que contiene la causa de la transmisión del derecho real, el mismo que puede consistir en una compraventa, en una permuta, en una donación, en una adjudicación, etc.; sin embargo, no se verifica el efecto traslaticio del derecho real pues el transferente no ostentaba de legitimidad para contratar, lo que genera una ineficacia relativa. Desde nuestra perspectiva, para que el negocio jurídico constituya un justo título debe ser existente y válido, asimismo, debería encontrarse causalmente orientado a la transferencia del derecho de propiedad.

Pasando a otro punto, con el objeto de responder la pregunta formulada al inicio de las presentes líneas, es esencial analizar la naturaleza del título, si el mismo surtió o no todos sus efectos de manera perfecta, para así concluir si constituye o no un justo título y, consecuentemente, si con él es viable solicitar la prescripción adquisitiva de forma ordinaria.

En el caso precitado en la parte introductoria, es evidente que el título de propiedad fue perfecto, surtiendo todos sus efectos, en efecto, la enajenante era la propietaria del predio sub materia, y contaba legitimidad para transferirlo, en ese sentido, desde nuestro juicio, no es posible solicitar la usucapión ordinaria, pues no existiría un supuesto de justo título.

Sin perjuicio de ello, es importante tener en cuenta que la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema de Justicia, en más de una oportunidad, ha señalado que el instituto de prescripción adquisitiva sirve para consolidar situaciones jurídicas, por lo que no existiría inconveniente alguno para que alguien que ostente un título de propiedad que adolezca de un defecto, inscriba su derecho. Dicho esto, desde la perspectiva jurisprudencial, un título perfecto puede ser utilizado para usucapir de manera ordinaria un bien inmueble, siendo compatible dicha apreciación con la función de simplificación de a prueba de propiedad.


Fuente de la imagen: grupocivilbiens.blogspot.com

[1] Artículo 2015°.- Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

[2] Casación No. 2514-2008 de fecha 08.07.2009, Casación No. 2030-2006 de fecha 08.05.2007, Casación No. 273-1997 del 05.08.1998 y Casación 2037-1996 de fecha 03.04.1998. Dicho criterio fue sostenido también por el Segundo Juzgado Civil de Huamanga en el Expediente No. 2005-00634-0-0501-JR-Cl-02, por el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil de Trujillo en el Expediente No. 1712-2011 y por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de la Libertad en el Expediente No. 160-2010.

[3] HIGHTON, Elena, Dominio y usucapión: modos de adquisición y extinción del dominio. Usucapión, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, pág. 135.

[4] Como lo hace el Código Civil Francés, Español y Argentino.

[5] SIGUAS RIVAS, Julian, Prescripción Adquisitiva y Título Supletorio en Sede Notarial, Librería y Ediciones Jurídicas, Lima, 2000: pág. 18 – 17.

[6] JOSSERAND, Louis, Derecho Civil, Derecho Civil, Traducido del francés por Santiago Cuchillos y Manterola, Volumen III, BOSCH Y Cía. – EDITORES, Buenos Aires, pág. 179.

[7] WESTERMANN, Harry y otros, Derechos Reales, Volumen II, Fundación Cultural del Notariado, España, 2007: pág. 698.

[8] VALENCIA ZEAM, Arturo, La Posesión, Editorial Temis, Bogotá, 1968: pág. 201-206.

[9] Tales como el Código Civil Argentino, Español y Colombiano.

[10] COVIELLO, Nicolás, Doctrina General del Derecho Civil, Traducido del italiano por Felipe De J. Tena, Unión Tipográfica Editorial Hispano- Americana, México, 1949, pág. 3.

[11] FERRI, Luigui, La Autonomía Privada, Traducido del italiano por Luis Sancho Mendiazabal, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, pág. 27.

[12] PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel, Derechos Reales. Derecho Hipotecario, Universidad de Madrid, 1986, Madrid: pág. 8.

[13] RAMÍREZ CRUZ, Eugenio María, Tratado de Derechos Reales, RODHAS, Lima, 2007, pág. 384.

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