¿Intervención del Estado o solución entre las partes?: reflexiones frente a los contratos de arrendamiento en tiempos de COVID | Juan Denegri

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Escrito por Juan Manuel Denegri Primo*

Debido a la inmovilización social obligatoria decretada por el gobierno para frenar la propagación del COVID-19, diversos sectores de la economía se han visto duramente afectados por la pandemia. En ese contexto, han surgido diversas incógnitas legales, una de ellas, referida a la situación de los contratos de arrendamiento en el país; y ante la propuesta de solución de si sería pertinente que el Estado intervenga en la relación contractual existente, presento algunos comentarios y recomendaciones.

Antes que nada, es necesario diferenciar la situación de las personas sujetas a contratos de arrendamiento y el uso del bien arrendado. Por un lado, se encuentran los arrendatarios que no poseen el bien, pues el uso que le daban al mismo era para fines comerciales, y frente a la inmovilización social obligatoria, se ven imposibilitados de darle dicho uso. Por otro lado, se encuentran las personas que actualmente están en posesión del inmueble arrendado, pero que no tienen los ingresos económicos necesarios para pagar la cuota de arrendamiento, ya sea por motivo de desempleo o porque sus empleadores decidieron someter sus contratos a la figura de la suspensión laboral perfecta. Frente a estos problemas, la idea principal es fomentar que las partes renegocien el contrato y puedan llegar a un acuerdo de beneficios comunes para las partes. Pese a ello, se sigue discutiendo si el Estado debe intervenir directamente en los contratos de arrendamiento dada la coyuntura nacional y tomando como ejemplo las diversas medidas que ha optado en los otros sectores.

El primer problema, que se podría plantear frente a esta propuesta, está relacionado a la inconstitucionalidad, pues nuestra carta magna reconoce y protege la autonomía de las partes, y dicha protección implica también que las partes estén sujetas a respetar los acuerdos a los que se someten. Por ende, el principal deber del Estado está vinculado al respeto de los términos acordados por las mismas partes de una relación obligacional y por ello, frente a la situación actual, se debiera promover que sean las mismas partes quienes acuerden las medidas a tomar para poder sobrellevar la situación de pandemia. Sin embargo, como la coyuntura lo ha ido ameritando, el Estado se ha ido involucrando en diversos sectores con el fin de promover una mejor calidad de vida a los ciudadanos en tiempos de pandemia. Por lo que la constitucionalidad de la intervención del Estado está sujeta a su objeto y fin; y, aparentemente, podrían hacerlo.

Frente a ello, se han promovido dos Decretos Legislativos que buscan suspender los pagos de las rentas para fraccionarlos en meses siguientes, sin embargo estas propuestas no serían eficaces porque, por un lado crea una incertidumbre al arrendador, por la falta de pago, y por otro lado no solucionan eficazmente los desalojos, pues la mayoría que incurre en expulsarlos son a aquellos que no tienen contrato.  Por ello, estas propuestas no serían una solución persé para evitar los desalojos. De otro lado, se ha propuesto un Decreto Legislativo para evitar el proceso de los mismos frente a problemas de pago, debido a la situación actual; si bien esta es una propuesta que se podría evaluar, ya que la mayoría de procesos son por estas circunstancias, considero que no garantiza al arrendador su pago, como ya se había mencionado previamente.

El segundo problema frente la a intervención estatal es de un carácter económico. Pues el Estado no puede seguir asumiendo más costos por la pandemia. Esto debido a que la economía del Perú, aún en vías de desarrollo, es muy frágil y no depende en buena cuenta de sí mismo para sostenerse y al  ser el COVID-19 un problema global, muchos países con los que mantenemos relaciones comerciales y económicas serán afectados por la recesión de igual manera.

Por último, el Estado no se encuentra en la capacidad de conocer todos los contratos de arrendamiento que se encuentran afectados por este problema, ya que la mayoría de desalojos que están sucediendo, son aquellos que sobre aquellos arrendamientos informales que, por ejemplo, ni si quiera tienen contrato. Por ello, sería difícil para el Estado intervenir en aquellos arrendamientos en donde, formalmente, no existen elementos de prueba.

Pese a estos problemas, podrían evaluarse medidas que podrían fomentar la formalización de contratos, demanda en el mercado inmobiliario y financiero, o la elaboración de vivienda sociales. Para ello podría evaluarse una subvención, garantía financiera para préstamos de este tipo o la construcción de viviendas para darlas en alquiler como se ha desarrollado en España.

La primera propuesta como la subvención, podría servir para aquellos contratos de los cuales el Estado se vea beneficiado económicamente como los contratos de arrendamiento con opción de compra, leasing o alguno similar. De esta forma el Estado, si bien desembolsaría dinero de sus arcas para subvencionar parte de la deuda que existe en este tipo de contratos, podría beneficiarse indirecta y posteriormente; ya que estos contratos son métodos para adquirir propiedad, lo que garantiza mayor formalización de bienes, con los ingresos tributarios que ello signifique, y además de que fomentaría la inversión y no desaceleraría el sector inmobiliario. Para ello, se debería promover un programa como medida auxiliar para este tipo de contratos.

La segunda medida, podría partir como el ejemplo del programa “Reactiva Perú”. En este programa de vivienda, el Estado podría servir como garante para promover que el sistema financiero preste dinero a aquellas personas que han sufrido alguna reducción salarial o sus pagos se han visto suspendidos, ya sea porque sus empresas se afiliaron a la suspensión laboral perfecta o si porque los despidieron. El estado podría elaborar una serie de medidas para aplicar a este programa, ya sea una evaluación social o económica. Estas medidas deberían enfocarse en aquellas personas que cuentan con con ingresos continuos para que de alguna forma el Estado tener mayor seguridad frente al pago del préstamo.

Por último, en España se ha promovido un programa de vivienda, en el que Gobierno Español ha edificado departamentos y los ha puesto en alquiler en un precio bajo al mercado. Pues, el valor de los arrendamientos se ha visto incrementado  y mucha gente se ha visto en la calle. No es labor del Estado competir contra el privado, sin embargo debe cumplir su labor social en el mercado y permitir ponderar el beneficio a la salud e integridad de las personas por sobre algún interés económico de los particulares.

En síntesis, el Estado no debería actuar ni intervenir en los contratos para brindar seguridad jurídica. Debería alentarse o proponerse la renegociación e invitar a los acreedores a optar por esta esta vía, no solo pensando en los arrendatarios quienes en medio de esta crisis podrían quedarse sin hogar, sino también a los arrendadores que podrían obtener frutos a que si la dejasen de explotar.

No se puede invitar al gobierno a sostener todas las cargas económicas que tienen sus habitantes, ya que esto podría generar una crisis o el incremento de deuda pública. Pero, si se quiere alentar la intervención del Estado, se debería presentar una subvención para cierto tipo de contratos que le beneficien al Estado o alentar al sistema financiero – bancario para que actúen en beneficio de los aportantes con una breve participación del gobierno, nuevamente, como garante de las personas que se encuentran momentáneamente desempleadas o sin el apercibimiento de sus sueldos, debido a la suspensión laboral perfecta.

* Alumno de noveno ciclo de la UPC, ex asistente de cátedra de los cursos de Derecho de Propiedad y Garantías, y ex practicante del Área Inmobiliaria y Saneamiento de tierras del estudio CMS Grau.

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