Competencia notarial para actos de disposición de inmuebles: continúan los desaciertos

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El pasado sábado 26 de septiembre se publicó el Decreto Legislativo (DL) 1232 que ha modificado diversos artículos del Decreto Legislativo del Notariado 1049.[1]

Entre otras modificaciones, el DL 1232 ha dispuesto retornar al texto original del artículo 4 del DL 1049, que en adelante vuelve a establecer que:

El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina”.

Con ello, parecía que regresábamos a la competencia notarial nacional para disponer de inmuebles. Ello, dado que se ha excluido del mencionado artículo 4 el tan cuestionado texto que se incorporó mediante la Ley 30313 publicada el 26 de marzo del 2015:

Son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial, sin perjuicio que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente ley. La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales”. (Subrayado nuestro)

No obstante, el mencionado DL 1232 ha incorporado los artículos 123-.A. y 123-B con los siguientes textos:

Artículo 123-.A.- Nulidad de escrituras públicas y certificaciones de firmas.- Son nulas de pleno derecho las escrituras públicas de actos de disposición o de constitución de gravamen, realizados por personas naturales sobre predios ubicados fuera del ámbito territorial del notario. Asimismo, la nulidad alcanza a las certificaciones de firmas realizadas por el notario, en virtud de una norma especial en los formularios o documentos privados; sin perjuicio que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente ley. La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales” (Subrayado nuestro)

Artículo 123-B.- Excepciones a la nulidad prevista en el artículo 123-A.- No están sujetos a la nulidad prevista en el artículo 123-A, los siguientes supuestos:

1. Actos de disposición o de constitución de gravamen mortis causa.

2. Actos de disposición o de constitución de gravamen que comprenda predios ubicados en diferentes provincias o un predio ubicado en más de una, siempre que el oficio notarial se ubique en alguna de dichas provincias.

3. Arrendamiento Financiero o similar con opción de compra”.

Como es de verse, la incorporación de los mencionados artículo 123 A y B en el DL 1049 aún mantienen la (equívoca) obligación impuesta a los propietarios (ahora solo personas naturales) de predios (ya no de inmuebles) de realizar actos de disposición (compra venta, donación, gravamen, etc.) ante el despacho Notarial de la provincia donde se ubica el inmueble (obligándolo a desplazarse a dicho lugar).

En primer lugar, en mi opinión, la paranoia que han generado los fraudes inmobiliarios en ningún caso debió llevarnos a la necesidad de modificar el artículo 4 en el sentido propuesto por la Ley 30313. Incluso, con ocasión de su texto el Registro Público llegó al absurdo de equiparar los actos de disposición o gravamen (a que se refería la Ley 30313) con los actos de representación (otorgamiento de poder).

Recuerdo haber leído – con sorpresa – una esquela de observación hecha por un Registrador de Lima, quien al calificar un título mediante el cual se solicitaba la inscripción de un poder -otorgado ante un Notario de Lima – para actos de transferencia de predios en Tumbes, consideró que conforme a la normativa antes citada dicho poder debía haberse otorgado en esta última provincia ¡¡!!!

Es decir, el poderdante debía trasladarse hasta Tumbes para otorgar el poder ante un Notario ubicado en dicha provincia por encontrarse allí el inmueble objeto del poder. Nos preguntamos: Si se le exige viajar a Tumbes ¿para qué otorgar el poder con el objeto de transferir el predio? ¿Y si la persona es mayor de edad o tiene problemas físicos para desplazarse?

En segundo lugar, hoy con la incorporación de los mencionados artículos 123-.A. y 123-B en el DL 1049 (Decreto Legislativo del Notariado) el problema se mantiene. Y lo peor es que solo se ha restringido a los predios de personas naturales. Se excluye así a las propiedades de las personas jurídicas (empresas) y también, expresamente, a los inmuebles que sean objeto arrendamiento financiero (al amparo, por ejemplo del DL 1177) “beneficiando” a los Bancos cuyos representantes ya no tendrán que desplazarse hasta el Notario de la provincia donde se encuentra el predio. ¿Por qué el trato desigual?

Lo que sí me parece correcto es que a partir de la fecha, conforme lo establece el recientemente modificado artículo 55 de DL 1232, el Notario dará fe de conocer a los otorgantes o intervinientes utilizando la comparación biométrica de las huellas dactilares, a través del servicio que brinda el Registro Nacional de Identidad y Estado Civil – RENIEC. Y cuando no pueda dar cumplimiento a ello por causa no imputable al él, éste exigirá el documento nacional de identidad y la consulta en línea para la verificación de las imágenes y datos del Registro Nacional de Identidad y Estado Civil – RENIEC con la colaboración del Colegio de Notarios respectivo, si fuera necesaria.

Adicionalmente, el Notario podrá recurrir a otros documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.

Esa sí es una solución que ataca directamente el problema de la suplantación para el caso de disposición de predios. No obstante, en el afán de “garantizar la seguridad jurídica, previniendo la comisión de fraudes y la afectación de derechos de terceros”, ahora cuando se constituya una empresa, se modifique un Estatuto o se legalice un libro de actas, matrícula de acciones y de padrón de socios, el apoderado o representante legal de la persona jurídica también deberá someterse a la comparación biométrica de las huellas dactilares. ¿Pagan justos por pecadores? ¿Qué afán el del Estado de “apagar incendios” con una mano y promover otros tantos con la otra mano?

Más allá de lo expuesto, abocándonos a nuestro tema inmobiliario, creemos que el problema, como lo comentamos en un trabajo anterior[2], no pasa por modificar una Ley o un artículo, por el contrario, pasa (i) por encontrar un mecanismo integral que suponga, entre otros, generar herramientas que permitan al Registro Público poder conocer sin ningún tipo de intermediarios los documentos que directamente expiden los Notarios o cualquier autoridad judicial o administrativa; y, (ii) por obligar a los Notarios a utilizar el sistema biométrico de identificación a nivel nacional de inmediato; como parece que la modificación actual impone.

Ojalá no quede en letra muerta y en una próxima ocasión se corrija la grave carga (hoy por hoy incluso con matices de discriminación) que se impone a los propietarios personas naturales de predios de desplazarse al lugar donde se ubica el predio para poder disponer del mismo.


Fuente de imagen: es.dreamstime.com

[1] El mencionado DL ha modificado cerca de 30 artículos, así como incorporado 8 artículos y 7 disposiciones complementarias a la Ley del Notariado.

[2] https://ius360.com/privado/civil/se-acabo-el-fraude-inmobiliario-con-la-ley-30313-una-innecesaria-modificacion-del-articulo-2014-del-codigo-civil/

1 COMENTARIO

  1. Respecto al último punto, los intermediarios entre en el Notario y el Registro, con la modificación de la séptima disposición transitoria complementaria y final del D.L. 1049, se limitó la presentación de títulos que contengan partes notariales y copias certificadas a los dependientes del Notario y a terceros autorizados por él, esta autorización debe constar en el parte, asimismo en la módulo Sistema Notario que administra la Sunarp y al cual tienen acceso los Registradores Públicos.
    Desde mi punto de vista es la modificación mas relevante.
    Roberto Luna

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