Breve análisis contractual de la venta de bienes inmuebles no independizados | Ivana Bardales

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Escrito por Ivana Bardales*

Cuando se trata de materia de venta de bienes inmuebles, el debate ha girado –generalmente– alrededor de los derechos de las obligaciones y los derechos reales. Ejemplo de ello, Manuel de la Puente menciona una de las posturas (sobre la diferencia entre ambos efectos) en cuanto “el contrato de compraventa es una relación jurídica entre el comprador y el vendedor, mientras que el derecho de la propiedad, pese a ser materia del contrato, es una situación jurídica entre el comprador y la cosa que es materia de la propiedad”[1]. Asimismo, de dicho debate se desprende también la relevancia sobre la inscripción registral en cuanto acto declarativo, más no constitutivo y el beneficio erga omnes de lo primero.

Los profesores Jorge Avendaño y Francisco Avendaño mencionan que la adquisición de la propiedad se da mediante dos grandes sistemas: el sistema de separación del contrato y sistema de unidad del contrato; en donde se entiende que en el primer caso el acuerdo de transferencia genera únicamente la obligación de transferir la propiedad, pero para que sea eficaz se necesita un nuevo acuerdo de transmisión (contrato real), mientras que en el segundo caso, tanto el acuerdo de transferencia está contenido en el mismo contrato, prescindiendo de un nuevo contrato real[2]. De ello, algunos autores atribuyen validez al segundo, y otros, como De la Puente, hacen énfasis en que el sistema peruano recoge “la teoría del título y modo, que requiere la indispensable conjunción de un acuerdo de voluntades orientados a transferir propiedad y de un medio que permita lograrlo”[3], y de ello se rescata la idea sobre que “el contrato en general (…) tiene efectos exclusivamente obligacionales: se limita a crear una relación jurídica compuesta de obligaciones (el subrayado es propio). Sin embargo, todas estas precisiones doctrinales de los contratos de transferencia de la propiedad son para inmuebles determinados. Entonces, ¿Qué pasa si no existen?

La realidad peruana nos coloca en escenarios más complejos. A modo de ejemplo, en muchos casos se dan la venta de bienes inmuebles no independizados, en cuanto existen físicamente más no en el plano jurídico, pues “la existencia o la posibilidad de existir de un bien son parte constitutiva de su venta, en el sentido que no pueden venderse los bienes que no existe o no son susceptibles de existir”[4]. Sin embargo, ¿qué sucede cuando las partes son conscientes que dicho bien puede existir o que está en vías de hacerlo?

Esta figura está recogida en el artículo 1534º del Código Civil, entendida como la venta de un bien futuro, en donde las partes, conociendo de su naturaleza, saben que el contrato está sujeto a condición suspensiva de que el referido bien llegue a tener existencia. Este tipo de contrato se encuentra recogido dentro de los contratos nominados. Un sector de la doctrina señala que la naturaleza de un contrato nominado está “entendido como el que está expresamente previsto y regulado por el ordenamiento jurídico positivo”[5]. Dicho nombre está recogido expresamente por nuestro Código Civil en la Sección Segunda del Libro VII; sin embargo, se comprende mejor a la figura en mención como un contrato típico, “como aquel contrato que tiene una regulación legal propia que lo identifica respecto de los demás”[6], o como menciona Gete-Alonso, el ordenamiento jurídico individualiza a un determinado fenómeno a través de ciertos elementos y datos específicos, lo que le permite atribuir una regulación jurídica unitaria[7], por lo que al tener una regulación específica se espera que cumpla con ciertas características y requisitos esenciales para su validez.

Ahora bien, todo lo anterior hace mención a la figura de compraventa del Código Civil que, de lectura sistemática con el artículo 1402º y 1403º, cumple con crear, regular, modificar (…) obligaciones, así como su objeto es lícito, por lo que una primera mirada no debería dar pie a interpretaciones de nulidad o similares, ya que lo mismo ocurre con los bienes futuros, en donde lo más resaltante de esta figura es su naturaleza de posibilidad, es decir, de condición a existir, pues existen determinados factores que permitirán la existencia de dicho acto; no obstante, la falta de realización de esos actos u otros que, por factores extra, terminen en la no conclusión de la existencia del bien son entendidos como condiciones. Espinoza menciona que la condición es un acontecimiento incierto del cual van a depender los efectos del acto jurídico[8]. Por lo que, un Roppo sostiene que un “contrato con condición suspensiva es ineficaz hasta que el hecho condicionante se verifique, si es que se verifica. Solo si el hecho se verifica, el contrato será eficaz”[9], añadiendo sobre los modos de condiciones que estas se clasifican en una condición positiva, cuando se deduce la verificación de un hecho,  y una condición negativa, cuando se deduce la no verificación de tal. Esto último hace referencia, en el plano real de nuestro sector inmobiliario, a que, a modo de ejemplo, un vendedor desee vender un parte de su inmueble como un nuevo predio.

Supongamos que físicamente posee todas las cualidades para poder identificarse como un bien aparte del principal; no obstante, para que pueda existir como tal y que, de ello, surtan los efectos para que el comprador de dicho inmueble, además de hacerlo oponible a terceros, pueda realizar transferencias, colocar cargas o gravámenes en él, entre otros, necesita estar independizado, por lo que caso en contrario es negociar sobre lo que inexistente. De ello se entendería, entonces, que la condición positiva es cuando se tiene la certeza que el bien se podrá independizar, por lo tanto inscribir, dado que cumple los parámetros necesarios y posee validez. Contrariamente, será condición negativa cuando, efectivamente dada ciertas circunstancias, la independización no se dará por, por ejemplo, la inscripción de solo un porcentaje de las alícuotas por negativa del otro copropietario o, incluso, por negativa de otros supuestos (por ejemplo, por el reglamento interno de un edificio) se deducirá que no se cumplirá la condición suspensiva.

Ahora bien, a fin de comprender la naturaleza contractual de la figura presente es importante definir el bien en sí. Existen varias teorías que recogen la definición de bien futuro. Badenes sostiene que “son cosas futuras las que no tienen existencia real y positiva en el momento en que se presta el consentimiento para contratar sobre ellos, (…) pero que pueden nacer”[10]. Según López de Zavalia, son “cosas futuras las que los contratantes prevén, con un cierto grado de incertidumbre incorporado al contrato, que existirán físicamente (…)”[11]. A todo ello, De la Puente recoge las siguientes características:

  1. “Se trata de bienes en el sentido que se ha dado a esta expresión (…) “bienes susceptibles de compraventa” o sea, que comprende (…) las cosas. Derechos y, en general, tanto los elementos incorporales como los objetos corporales.
  2. Estos son bienes existentes, in renum natura (…), al momento de celebrarse el contrato. Sin embargo, se admite que los bienes estén en germen (…)
  3. Debe existir incertidumbre respecto a la futura existencia del bien, ya sea pasando del no existir al existir, o de un modo de existir a otro modo de existir. El grado de esta incertidumbre depende de la modalidad del respectivo contrato, o sea debe ser muy relativa –casi lindando con la certidumbre razonable– en el caso de la emptio rei speratae.
  4. Este elemento de la incertidumbre sobre la venida en existencia del bien se encuentra (…) incorporada al contrato en el sentido que todas las partes deben conocer el grado de incertidumbre”

En tal sentido, es indispensable que en el contrato se exprese la inexistencia actual del bien y la posibilidad de que cobre existencia.”[12].

De allí se desprende la naturaleza del bien futuro, en cuanto debe existir un grado de incertidumbre, como –por ejemplo– es el caso de los departamentos en planos, en donde evidentemente no existen en la actualidad, pues por cuestiones de obra no concluida y necesidad de financiamiento de las inmobiliarias, los contratos versan sobre dichos bienes que, concluidos dichos factores, existirán. Por ello, las partes sí son conscientes de su inexistencia en la realidad, pero también poseen la garantía que versará sobre bienes que en algún momento sí lo harán, por lo que el grado de incertidumbre no es tan abstracto.

Definido el concepto de bien futuro, observemos su naturaleza contractual. Por un lado, está la teoría del contrato de compraventa futura, planteada por Salis y citada por Rogel, “sirve para identificar una particular forma de contrato que tiene toda la apariencia de una verdadera y propia compraventa (…). El contrato puede no tener todavía un nomen juris definido; es necesario esperar (…) al momento en que la cosa objeto del negocio, deberá venir a existencia”[13]. Sin embargo, este tipo de teoría responde al contrato de obligación con eficacia real, que en nuestro ordenamiento jurídico se entiende de “título y modo” y no de unidad como plantea el autor. Por otro lado, está la teoría del contrato condicional, en el cual “el contrato de compraventa de bien futuro está sujeto a la condición suspensiva de que el bien vendido llegue a existir. El tiempo en que la condición está pendiente es el que media entre el momento de celebración (…) y el momento en que comenzó a existir”[14], de donde se entiende sí existe validez en el acto contractual, pero sus efectos se darán cuando el bien vendido llegue a existir, por lo que el contrato en sí está condicionado. Como última mención, está la teoría del contrato obligacional, el cual “consiste en la promesa de transferir la propiedad de la cosa, no ya en el sentido de prometer el consentimiento para la transmisión, sino en el de prometer la transmisión misma en un momento posterior (…), apenas sea posible”[15]. En este caso, el contenido de objeto no está, pues está condicionado a su existencia; sin embargo, dado que en algún existirá (aquí podemos entenderlo de manera sistemática lo que menciona Lopez como una incertidumbre incorporada al contrato, pero que posee cierta capacidad de existir. De la Puente menciona la sostenibilidad de esta teoría:

  1. “De acuerdo a nuestro ordenamiento legal, el contrato de compraventa no tiene efectos reales sino meramente obligatorios (…)
  2. No existe, en principio, inconveniente conceptual alguno para que el vendedor se obligue a transferir al comprador la propiedad de un bien que aun no existe, pero que hay razonable certidumbre de que llegará a existir (subrayado es propio).
  3. (…) El sistema de título y del modo brinda la posibilidad de comprometerse a transferir, aun cuando dicha transferencia no sea todavía factible, y ello sin salir del molde de la compraventa ni condicionar la eficacia del contrato.
  4. (…) En esta modalidad de venta existe una razonable certidumbre de que el bien va a cobrar existencia en el futuro, de tal manera que es (…) previsible que el vendedor podrá cumplir su obligación de transferir al comprador la propiedad del bien cuando ello ocurra.
  5. Si bien llega efectivamente a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos (…) (subrayado es propio).
  6. Si por alguna razón el bien no llega a tener existencia, la obligación de transferir su propiedad se habrá convertido en imposible.” (subrayado es propio).[16]

A modo de complemento, se entiende entonces que para que dicho contrato surta efectos, es necesario que la condición suspensiva de existencia del bien se dé por cumplida, “vale decir, la circunstancia, evento o acontecimiento a cuya realización se supedita la vigencia de los efectos típicos de un negocio”[17]. Todo lo mencionado anteriormente responde a diferentes modalidades doctrinales para la ejecución contractual en caso de bien futuro. Sin embargo, considero que existen otras modalidades de compraventa de bienes de ese tipo cuando el bien sí existe (no en el caso de bienes inmuebles de planos y que ejecutan su existencia desde la conformidad de obra expedida por la Municipalidad jurisdiccional correspondiente), pero no existe en independizado para el deudor quien en el futuro será propietario.

Para ejemplificar ello, hay casos, como se mencionó líneas arriba, en donde la independización no se da por factores extras más allá de los administrativos y contractuales, en donde existe un bien inmueble con una partida registral única, pero que –por ejemplo– los futuros herederos quieren independizar para su uso personal. De ahí se desprende las alícuotas que cada uno posee y que, también y siempre y cuando los otros no ejerzan su derecho de preferencia, puede vender, lo que hará copropietario al comprador y quien puede esperar la independización del inmueble para poder ser titular del nuevo predio, más su inscripción dependerá (de nuevo) a que el inmueble que piensa constituirse del primero exista. No obstante, si bien es cierto que en la práctica se da, no quita la complejidad contractual del acto, así como los riegos en los que el mismo deudor incurrirá si es que planea convertirse en titular total del bien en algún momento, sea por el carácter de incertidumbre de dicho acto u otro factor incluso más complejo.

Finalmente, sea la opción más idónea para el comprador y si finalmente llegase a existir, en la etapa postcontractual, el comprador puede exigir el saneamiento según lo comprendido del artículo 1484º, con el fin de evitar vicios ocultos (considerablemente posibles dada la naturaleza del acto), en donde “el saneamiento está destinado a responder por el disfrute pacífico y útil de la cosa para el fin que se ha destinado, lo único que realmente tiene importancia es que las partes, al celebrar el contrato, tengan la voluntad común de asegurar ese disfrute”[18], por lo que existe una necesidad de ambas partes en mantener las voluntades con adhesión a la buena fe objetiva contractual.

En síntesis, es importante considerar la naturaleza contractual de los actos de compraventa de bien futuro, pues si de por sí los contratos son potencialmente incumplibles (independientemente de las sanciones que conlleven dicho acto), es aun más riesgoso cuando el objeto en sí ni siquiera existe en el plano jurídico y en donde toda la manifestación conjunta de las voluntades de las partes se basa en incertidumbres –relativamente futuras y determinables, pero que no dejan de ser inciertas–. Como menciona Cavero, es muy importante ser cuidadoso en este tipo de operaciones, pues en el supuesto en el que deudor llegase a contraer un préstamo de crédito hipotecario, al no ser un acto inscribible el contrato aludido, su firma representa una decisión sobre la base de la confianza, pero que en eventual incumplimiento, los bancos suelen no asumir responsabilidad, pero el cumplimiento de la obligación seguirá ahí[19]. Entonces, ¿es un riesgo conveniente de asumir? Considero que es a disposición de las excepcionalidades de cada caso según el comprador y que por cuestiones de espacio (y de quien escribe, aun un largo camino de aprendizaje) será materia de otro análisis más profundo y completo.


Imagen tomada de https://cutt.ly/LdQGIVd

*Estudiante de octavo ciclo de la PUCP y asociada perteneciente a la comisión de Financiamiento de IUS ET VERITAS

[1] De la Puente, Manuel. “El contrato y los efectos reales”. En IUS ET VERITAS. Estudios de Derecho Contractual. Lima, 2014: Editorial Ius Et Veritas, pp. 276.

[2] Avendaño, Jorge y Avendaño, Francisco. Derechos Reales. Lima, 2017: Fondo Editorial PUCP, pp. 73.

[3] De la Puente, Manuel. Ob. Cit., pp. 285.

[4] Puente y Lavalle, M. de la. (1997). Compraventa de bien futuro. IUS ET VERITAS8(15), 91-102. Recuperado a partir de http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/15734

[5] De la Puente, Manuel. “El Contrato en General. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo II”. Lima, 2007: Palestra Editores, pp. 151. https://app-vlex-com.ezproxybib.pucp.edu.pe/#sources/6437

[6] De la Puente, Manuel. Ob. Cit., pp. 153.

[7] Gete-Alonso y Calera, María del Carmen. Estructura y función del tipo contractual. Barcelona, 1979. Bosch, pp. 15.

[8] Espinoza, Juan. Acto jurídico negocial. Lima, 2017. Gaceta Jurídica, pp. 219.

[9] Roppo, Vincenzo. El contrato. Lima, 2009. Gaceta Jurídica, pp. 565.

[10] Badenes, Ramón. El contrato de compraventa. Tomo I. Barcelona, 1979. Bosch, pp. 142.

[11] Lopez de Zavalia, Fernando. Teoría de los contratos. Parte Especial. Tomo I. Buenos Aires, 1976. Editorial Victor P, pp. 63.

[12] De la Puente, Manuel. Ob. Cit., pp. 92.

[13] Rogel, Carlos. La compraventa de cosa futura. Bolonia, 1975. Editor Colegio de España, pp. 200.

[14] De la Puente, Manuel. Ob. Cit., pp. 94.

[15] De la Puente, Manuel. Ob. Cit., pp. 95.

[16] De la Puente, Manuel. Ob. Cit., pp. 97.

[17] Montenegro, Favio. “¿Cuándo existe el inmueble? Apuntes sobre la existencia del bien en un contrato inmobiliario de compraventa de bien futuro”. Círculo de Derecho Administrativo (CDA). Lima, 2014, número 14, pp. 189. http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechoadministrativo/article/view/13451

[18] De la Puente, Manuel. Ob. Cit., pp.406.

[19] Cavero, Miguel. “La compra de un bien inmueble futuro”. El Peruano. Agenda Inmobiliaria. Lima, 6 de febrero de 2018. https://elperuano.pe/noticia-la-compra-un-bien-inmueble-futuro-63644.aspx

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