Apuntes sobre la junta de propietarios | José Rodríguez

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Sumario: 1. Introducción, 2. Sobre su naturaleza, 3. Funcionamiento, 4. Responsabilidad Civil, 5. Conclusiones.

  1. Introducción

La Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, regula el régimen -antes denominado- de propiedad horizontal. Si bien su importancia ameritaría el desarrollo de dicho régimen en el Código Civil, esta norma, en específico el artículo 958, ha dispuesto que se rija por una ley especial. Siendo así, la Ley 27157 regula la propiedad horizontal de manera ambivalente: régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y régimen de independización y copropiedad[1].

El régimen legal ambivalente es aplicable a las unidades inmobiliarias que contengan secciones pertenecientes a dos o más propietarios; aunque es facultativa su aplicación cuando las secciones pertenezcan a un solo propietario. Frente a este régimen, aparece la figura de la junta de propietarios que constituye el universo de los titulares del derecho de propiedad de secciones exclusivas. También se le denomina comunidad de propietarios, y persigue el correcto funcionamiento y administración de los bienes comunes. A continuación, se ofrecerán algunos alcances respecto a la naturaleza, funcionamiento y responsabilidad civil de la junta de propietarios.

  1. Sobre su naturaleza

Tal como menciona Espinoza, “el hecho que nos encontremos frente a una situación en la cual un grupo de personas decide colegiadamente no implica, necesariamente, que nos encontremos frente a una persona jurídica, ni a un sujeto de derecho colectivo”[2]. Esta negación también se replica a nivel registral, por ejemplo, a través de la Resolución 670-2005-SUNARP-TR-L.

La concepción de la naturaleza de la junta de propietarios ha evolucionado hasta el punto en que se le reconoce relativa subjetividad[3]. Es incuestionable que la junta de propietarios puede adquirir tanto derechos como obligaciones, sin embargo, la Ley no le reconoce la calidad de persona jurídica. Si bien este aspecto es ambiguo, nada impide que pueda actuar en el ámbito contractual, comercial e incluso judicial. Por ello es que consideramos como perspectiva a futuro analizar si es factible que el ordenamiento jurídico reconozca su personalidad jurídica.

Evidentemente, será apropiado el reconocimiento legal de la junta de propietarios como persona jurídica si es que genera mayores beneficios que costos. Por un lado, por ejemplo, podría dotarse de seguridad jurídica, dado que frente a obligaciones de indemnizar será posible identificar e individualizar plenamente al agente dañoso. Sin embargo, este reconocimiento posiblemente genere mayores gastos relacionados al nacimiento o constitución de la persona jurídica (gastos notariales y registrales), más aun si la realidad actual nos demuestra que muchas unidades inmobiliarias no cuentan con una junta de propietarios constituida formalmente, e incluso gran cantidad de propietarios no tienen título inscrito en Registros. En tanto, también debe superarse la falencia de animus de asociación, toda vez que para formar parte de la junta se requiere simplemente ser propietario, y para retirarse, dejar de serlo, por lo que nos encontramos frente a una consecuencia legal, y no a la voluntad de asociarse.

En suma, la junta de propietarios actúa como si fuera una persona jurídica. Tal es así que, además de contar con un registro único de contribuyente, adquiere bienes y servicios para cumplir su propósito (funcionamiento y administración de los bienes comunes). Por ejemplo, se pueden adquirir bienes para labores de limpieza, seguridad, iluminación, acceso a las instalaciones (ascensores, escalera eléctrica, etc.), aire acondicionado; o también se adquieren servicios, a través de contratación de personal de limpieza, seguridad, mantenimiento (pintado de la edificación, jardinero para áreas verdes, entre otros), asesoría jurídica y contable, u otros que requiera la junta[4].

El caso de adquisición de bienes inmuebles es particular. Se limita en el sentido de solo estar permitidas cuando el inmueble sea contiguo al edificio, imponiéndose la obligación de acumulación y convertimiento en zona común[5]. Sin embargo, en la Directiva núm. 009-2008-SUNARP/SB se modifica este criterio, no solo por su carencia de sustento normativo, sino también por afectar la satisfacción de los derechos de la junta de propietarios frente a las obligaciones incumplidas del propietario moroso (no podrá obtener en vía de ejecución forzada bienes del deudor que no sean contiguos al edificio). Además, esta Directiva permite que la adquisición por parte de la junta tenga efectos registrales y, por tanto, el asiento de inscripción contendrá la titularidad del derecho, no obstante que no se le reconozca la calidad de sujeto de derecho.

  1. Funcionamiento

De conformidad con el artículo 47 de la Ley 27157 y artículo 145 de su reglamento, la junta de propietarios está conformada por “todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos”. Sin embargo, el Tribunal Registral limita los alcances del texto normativo de dichos artículos, pues restringe la asistencia a la junta solo para los propietarios que cuenten con derecho inscrito vigente al momento de su celebración[6]. Con dicha decisión se obliga a los propietarios de secciones exclusivas a que inscriban la titularidad de sus derechos, empero, se terminan vulnerando sus derechos al condicionar su inclusión en la junta, a pesar de que la adquisición de la propiedad de bien inmueble opera por el solo consenso.

El presidente de la junta de propietarios es quien ejerce la representación legal, aunque también se puede constituir una directiva a través del reglamento interno. En ese sentido, es el presidente quien está legitimado a convocar a sesión de junta de propietarios, salvo que en el reglamento interno se establezca que tal facultad recaiga en persona distinta, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 146 del Reglamento de la Ley 27157. ¿Qué ocurre cuando no hay presidente con mandato inscrito? Se aplica el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que prescribe que la convocatoria a sesión para designar al primer presidente “será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes”.

Lo mencionado es un típico caso de acefalía. También ocurre cuando ha vencido el periodo de funciones del presidente, para lo cual este último está legitimado solamente para convocar a junta de propietarios a fin de elegir al nuevo presidente, tal como se enuncia en la Resolución 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31 de diciembre del 2014; o en todo caso, ser convocada por los propietarios que representen el 25 % de participaciones de los bienes comunes. Otro supuesto de acefalía ocurre en el cese del cargo de presidente, ya sea por muerte, renuncia, incapacidad o transferencia del derecho de propiedad de la sección exclusiva, y en dicho escenario el CXXXIX Pleno ha dispuesto que propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre bienes comunes podrán convocar a sesión, salvo en el caso de transferencia del derecho de propiedad, pues sobre este último no hay pronunciamiento.

¿Se puede convocar a junta aplicando el artículo 85 del Código Civil? La Corte Suprema ha indicado que no. El mencionado artículo hace referencia a la solicitud judicial de convocatoria a asamblea general realizada por no menos de la décima parte de los asociados. En la Casación 2891-2012, Lima, el colegiado distingue a la junta de propietarios de la asociación, determinando que la convocatoria a junta debe hacerse conforme a lo establecido en el reglamento interno y no a través de la aplicación supletoria del Código Civil, más aun si la regulación de la junta de propietarios exige porcentajes más altos, a diferencia de las asociaciones.

Otro aspecto relativo al funcionamiento de la junta es el lugar de celebración de la sesión. El artículo 146 del Reglamento de la Ley 27157, en su parte última, prescribe que “las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio”. De inicio, se puede advertir la rigidez del legislador al establecer el lugar de la sesión de la junta sin admitir excepciones; sin embargo, ello no ha sido óbice para que en sede registral se formule la atenuación de dicho texto normativo por razones justificadas. Así, en el acuerdo plenario adoptado en el XVII Pleno Registral de fechas 20 y 21 de abril del 2006, se sostuvo lo siguiente:

Resulta válida la sesión de junta de propietarios realizada en lugar diferente al predio, siempre y cuando de la confrontación del título con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y complementariamente de los antecedentes registrales, fluya inequívocamente y con un criterio de razonabilidad, que resulte materialmente imposible su realización en el lugar del predio por motivos de espacio físico.

El sentido de la interpretación, bajo los parámetros de razonabilidad, es totalmente válido y necesario. Incluso puede servir de justificación para validar sesiones no presenciales de la junta de propietarios en el actual contexto de pandemia. Lamentablemente, esta posibilidad es remota, dado que la normativa referente a la junta de propietarios no se caracteriza por la apertura a sesiones virtuales, a diferencia de la Ley General de Sociedades en donde se regulan supuestos concretos. En tanto, las sesiones presenciales de la junta de propietarios pueden estar sujetas a cuestionamientos, toda vez que por Decreto Supremo 139-2020-PCM se restringe el ejercicio de la libertad de reunión, de tal manera que, a fin de evitar el incremento de los contagios, están prohibidas las reuniones.

En cuanto al quorum y mayorías requeridas, debe precisarse que su cómputo se realiza con base en los porcentajes de participación correspondiente a cada propietario que asiste a la sesión de la junta de propietarios. El propietario puede asistir de manera personal o a través de un representante, según lo dispuesto en el artículo 147 del Reglamento de la Ley 27157. Como habíamos mencionado, el quorum de la sesión de la junta está determinado solo por los propietarios que tengan dominio inscrito (excluyéndose a propietarios que no tengan título inscrito), aspecto que encontraría sustento en el principio de legitimación[7]. Adicionalmente, los propietarios inhabilitados[8] no son considerados para el cómputo del quorum y no tienen derecho a voto, de conformidad con el artículo 49 inciso 4 de la Ley 27157.

Según lo regulado en el artículo 42 de la Ley 27157, obligatoriamente el reglamento interno debe contener todo lo concerniente a “las sesiones ordinarias y extraordinarias, quorum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios”. En aplicación sistemática del artículo 145 del Reglamento de dicha Ley, en el que se obliga a nominar al presidente, se puede deducir que para la elección de este se requiere el voto favorable de más del 50 % de los porcentajes de participación, es decir mayoría simple, concordado con el artículo 39 de la Ley 27157. El quorum requerido es, en primera convocatoria, más del 50 %, y en segunda convocatoria los que asistan, aspecto que se deduce de la interpretación sistemática que incluye la Tercera Disposición Final de la Ley 27157.

Las obras de conservación de los bienes comunes requieren autorización por mayoría simple; y las que impliquen modificación o limitación en su uso, mayoría calificada (dos tercios de las participaciones de los bienes comunes). Si se trata de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, se exige mayoría calificada, de conformidad con el artículo 148 del Reglamento, pero no regula el quorum. Por su parte, la Directiva núm. 009-2008-SUNARP/SB establece que para la modificación de los porcentajes de participación se exige mayoría calificada, y en cuanto a la modificación del reglamento interno, se requiere el voto favorable de más del 50 % de los porcentajes de participación.

  1. Responsabilidad civil

Si bien es cierto la junta de propietarios no goza de personería jurídica, también lo es que su relativa subjetividad permite que la víctima dirija válidamente su pretensión indemnizatoria contra aquella. La controversia surgiría en la manera de hacer efectiva dicha pretensión. Para tal fin se emplea la integración jurídica, pues ni la Ley 27157 ni su reglamento establecen la responsabilidad de la junta y la protección de la víctima.

El Código Civil, respecto a la asociación, fundación y comité no inscritos, reconoce en sus artículos 125 y 126 la constitución de un fondo común que sirve para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los representantes. Por otro lado, la Ley General de Sociedades, respecto a las sociedades irregulares, regula en su artículo 424 la responsabilidad personal, solidaria e ilimitada de los administradores, representantes y quienes actúen en nombre de la sociedad irregular frente a los actos jurídicos celebrados, así como los daños ocasionados a la sociedad irregular, a los socios o terceros, sea por acción u omisión.

La junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles, así como celebrar contratos o ser titular de derechos de créditos, de tal manera que cuenta con un patrimonio similar al fondo común regulado en el Código Civil a través del cual el demandante puede hacer efectivo su derecho. Sin perjuicio de ello, en caso la junta no tuviera bienes, la víctima podría dirigir su pretensión contra los propietarios de manera individual, pues la obligación es mancomunada y no solidaria (esta requiere imposición legal o pacto contractual), siendo cuestionable en este extremo la aplicación analógica del artículo 424 de la LGS en atención al artículo IV del título preliminar del Código Civil.

La fórmula expuesta aplica tanto a los eventos que revistan responsabilidad contractual o extracontractual. Adicionalmente, cabe precisar la posibilidad de responsabilidad civil del presidente, directiva o administrador, en caso realicen actos que transgredan o extralimiten sus facultades establecidas en el reglamento interno. Por lo tanto, si se afectan bienes del fondo común, la junta de propietarios puede repetir contra ellos.

  1. Conclusiones

La junta de propietarios no goza de personalidad jurídica, pero en la práctica se le ha reconocido relativa subjetividad, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes o servicios con el fin de mantener y conservar adecuadamente los bienes comunes. Esta relativa subjetividad ha servido también para que sus acreedores puedan hacer valer sus derechos y exigir el cumplimiento de las obligaciones de la junta. Sin embargo, aún es insuficiente la actual normativa, existiendo vacíos que han sido llenados en aplicación supletoria de la Ley General de Sociedades o el Código Civil, y su funcionamiento se consolida con los diversos pronunciamientos en sede registral. Con el propósito de tener una regulación ordenada, uniforme e integradora, es recomendable que estos vacíos sean suplidos con modificaciones a la Ley y reglamento que contemplan a la junta de propietarios.

Sobre el autor: Abogado por la Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo. Maestrando en la Maestría en Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

Imagen obtenida de: https://abogadossalamanca.pe/constitucion-de-junta-de-propietarios/


[1] Artículo 127 del Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA.

[2] Espinoza Espinoza, J. Derecho de las personas. Tomo II, Editorial Grijley2012, p. 362.

[3] La Directiva 009-2008-SUNARP/SN la asimila a las asociaciones no inscritas o sociedades irregulares.

[4] Cfr. Aliaga Huaripata, Luis y Silva Villajuan, Fredy. «Apuntes sobre la Junta de propietarios, su acefalía y formas de solución en el Ordenamiento jurídico peruano». En Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 764, (2014), p. 3083.

[5] Según lo dispuesto en la Resolución del Tribunal Registral 711-2006-SUNARTR-T del 14 de noviembre de 2006.

[6] Resolución 298-2011-SUNARP-TR-L del 25 de febrero del 2011.

[7] La Resolución 303-2009-SUNARP-TR-L del 06 de marzo del 2009 reconoce que el artículo 145 del Reglamento de la Ley 27157 no exige que los propietarios tengan su derecho inscrito, sin embargo, al tratarse de inscribir la junta de propietarios, se requiere que la condición de propietario sea calificada con base en la información contenida en los asientos de inscripción.

[8] De conformidad con el artículo 49 inciso 2 de la Ley 27157, los propietarios inhabilitados son aquellos que han “incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria”. Esta calificación cesa cuando cumple con el íntegro de su obligación.

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