La venta ad corpus y la defensa del consumidor

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Hace unos meses el Tribunal del Indecopi resolvió el reclamo de un comprador, quien recibió un departamento con menos metros de los señalados en su contrato. El máximo organismo de defensa del consumidor ordenó devolver parte del precio por la diferencia de medida, pese a que la compraventa fue sobre un bien futuro y en ella se había pactado expresamente la cláusula ad corpus (Expediente 2573-2012/CPC).

El artículo 1577 del Código Civil señala que los contratos de compraventa pueden incluir el pacto ad corpus. Esto significa que la transferencia de propiedad se entiende cumplida con el bien identificado, sin importar sus medidas. La norma advierte que la fórmula ad corpus opera aun si al mismo tiempo se señala la extensión física del bien. Cuando se pacta la venta bajo esta modalidad el comprador no puede reclamar por la eventual diferencia de medidas, salvo que la discrepancia supere el 10% en cuyo caso se ajusta el precio. Este pacto es lo opuesto a la compraventa por extensión o cabida prevista en el artículo 1574, según la cual el precio se pacta por cada unidad de medida del bien.

El Tribunal invoca argumentos sorprendentes. Dice que la cláusula ad corpus es propia de un código que regía operaciones referidas a “fundos y fincas”, y que no es aplicable a los contratos inmobiliarios donde hay que proteger al consumidor. En suma, sostiene que tratándose de bienes futuros no tiene sentido esta cláusula, pues no hay nada que medir cuando el bien es un proyecto. Respetuosamente discrepo.

La norma sobre venta ad corpus convive en la misma sección del Código con la regulación sobre compraventa de bienes futuros (artículo 1534 del Código Civil). No es cierto entonces que el Código se limite a los negocios sobre “fundos y fincas”. Es perfectamente posible que el acto referido a un bien futuro contenga la clausula ad corpus, ya que conforme a dicha regulación el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir. Antes de ese momento el acuerdo no tiene efectos. Con la aparición del bien recién adquieren vigencia todas las clausulas del contrato, incluyendo el pacto ad corpus. Existiendo el bien se puede hablar de medidas de más o de menos.

El comprador que aceptó la solución ad corpus está vinculado a ella. Si recibe menos metros que los indicados no puede reclamar, salvo que la diferencia sea mayor al 10% (en el caso que comento la diferencia fue de 3.8%). La calidad de consumidor no cambia las cosas, pues el contrato se celebró con esa condición y es parte de un acuerdo válido. El famoso y elástico “deber de idoneidad” exigible al proveedor, no es licencia para alterar el contenido del acto ni para omitir sus estipulaciones. Es importante notar que el Tribunal no interpreta el acuerdo ni anula sus clausulas, simplemente convierte el contrato ad corpus en uno por extensión o cabida, es decir se modifica el contrato. Se viola el artículo 62 de la Constitución que prohíbe al Estado alterar el contenido de los contratos. Muy peligrosa decisión que ojalá ya esté en manos del Poder Judicial para su revisión.

3 COMENTARIOS

  1. Porque siempre el usuario cónsumidor siempre tiene la desventaja frente poder economico y el monstruo de las transacciones Ad Corpua. Es el caso cuando una empresa lo involucra con el término Ad Corpus al consumidor este no tiene protección, y el estado democrático de derecho del consumidor donde está?

  2. Concuerdo con todos los fundamentos legales señalados por el Dr. Mejorada. Pero también dificulto que si el departamento tuviese una extensión mayor al pactado, por decir, 9%, la vendedora se hubiera quedado tranquila.
    Y efectivamente, es lamentable la interpretación alejada al Derecho del Tribunal de Indecopi.
    JR

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