Habet, Hoc Habet! La confianza en el registro y el fraude inmobiliario

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Se conoce en Roma que cuando se libraban los combates entre los gladiadores, al momento que caía uno, la gente grita Habet! Hoc Habet! (Lo tienes! Ya lo tienes!). El que se reconocía como perdedor soltaba su escudo y levantaba su mano izquierda con un dedo extendido en demanda de clemencia.

El destino de la vida dependía de un tercero, el cual podía acceder a la solicitud de clemencia, disponer de su vida o darles libertad mostrando su pulgar para arriba a para abajo.

Los supuestos de fraude inmobiliario parecen haber minado la confianza en el mismo, poniéndolo contra las cuerdas, gritando un sector de la doctrina de forma lamentable Habet! Hoc Habet!

Realmente estamos ante un estado de derrota irreversible del sistema registral por lo cual debe reformarse, o el sistema puede brindarnos aún soluciones para revertir dicha situación.

1. La confianza en el sistema

Los sistemas registrales se construyen en función de la confianza que se genera en la información que brindan los registros. Dicha información brinda seguridad tanto para quien es titular del derecho inscrito, como para quien contrata a partir de dicha información.

Esto se ha graficado en la doctrina alemana como la tutela del interés en la Rechtssicherheit y Verkehrssicherheit. La primera definida como la protección del titular de la situación jurídica, la que no se le podrá privar sin su consentimiento. La segunda, en cambio, refiere a la tutela que recibe quien modifica su situación jurídica vinculándose con otros, tomando en consideración información relevante que es conocida.[1]

La confianza que tengan los particulares sobre esta información[2] la cual utilicen para sus transacciones es una de las garantías del sistema, tal cual lo recoge la Ley de Creación Ley 26366 en su literal c) del Art. 3 “La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro”.

Entonces dicha seguridad se traducirá, de ser el caso, en proteger su adquisición mediante la tutela de la denominada Fe Pública Registral[3] en los casos de adquisición a non domino cuando el registro publicite legitimación aparente[4]; o resarciendo en caso de daños de acuerdo lo establecido en el literal d) del Art. 3 de la Ley de Creación “La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que correspondan conforme a ley”.

2. Supuestos de fraude inmobiliario

No pretendemos desarrollar todos los supuestos de fraude inmobiliario que –lamentablemente- ocurren en nuestro país, sino referirnos a ciertos supuestos que han puesto en el ojo de la tormenta a nuestro sistema registral. Ejemplo de ello tenemos a los supuestos de suplantación de identidad; falsificación de documentos ya sean notariales, administrativos o judiciales; o los casos de laudos arbitrales falaces.

En el caso de suplantación de identidad, existen notarías que aún no tienen –o en el peor de los casos no hacen efectiva- la interconexión con la Reniec, lo cual genera por ejemplo que se legalicen actas de personas que ya fallecieron como si estuvieran vivas.[5] ´Las notarías para evitar estos supuestos también utilizan el sistema de huellas biométricas, los cuales al parecer brindan mayor seguridad, sin embargo ya existen denuncias de deficiencias de la misma.[6]

Una vez emitidos los partes notariales con la formalización de los contratos, si el registrador no advierte defectos (¿Cómo advertir la suplantación en este supuesto?) procederá a su inscripción, consolidándose el fraude. ¿Debe ser responsable el registrador? ¿Qué herramientas tiene para no publicitar este supuesto de fraude?

Si verifica el índice de notarías, la firma y sellos, probablemente no exista posibilidad de detección, porque formalmente la escritura pública fue válidamente emitida. ¿El usuario que puede hacer? ¿Qué herramientas le brinda el sistema para no verse perjudicado?

Mediante la Resolución N° 170-2013-SUNARP/SN se creó el sistema de Alerta registral el cual notifica –previa suscripción- al correo electrónico del titular registral (o suscrito) cualquier modificación que se realice en las partidas registrales.

Esta es un remedio interesante que evoca el principio de consentimiento formal alemán. El problema de aplicación en nuestro ordenamiento, es que nuestro procedimiento es no contencioso y no se admite apersonamiento de terceros en el trámite. Asimismo, si buscamos tutela procesal, el afectado tiene como remedio el trabar una medida cautelar de no innovar para paralizar la inscripción de los actos en la partida, sin embargo, todos conocemos que en los hechos para que se trabe la medida cautelar y se oficie a registro pasan algunas semanas o meses, tiempo en el cual ya fue inscrito el negocio fraudulento.

Otro de los supuestos recurrentes es la falsificación de documentos. En estos supuestos se ha emitido la Directiva N° 001-2012-SUNARP-SN que reguló el Bloqueo por Presunta Falsificación de Documentos Protocolares, mediante la cual se anota preventivamente en aquellos supuestos que se ha extendido asientos sobre la base de un título que contiene presuntamente documentos falsificados, bloqueándose la partida que contiene dicha inscripción a fin de que no se inscriba ningún acto posterior. ¿Y los asientos inscritos con anterioridad o en trámite?

De igual forma se emitió la Directiva N° 003-2012-SUNARP-SN que regula la anotación por presunta falsificación de instrumentos extra protocolares y de constancias de acreditación de quórum.

Asimismo mediante la Directiva No. 08-2013-SUNARP-SN aprobada por Resolución No. 314-2013-SUNARP-SN del 25 de noviembre del 2013 (Fe de erratas del 5 de diciembre del 2013) la denominada “inmovilización de partidas” la cual busca: “(…) implementar un mecanismo de seguridad, denominado inmovilización que tiene por objetivo, generar el cierre temporal de la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de la autenticidad de títulos, o hasta que opere la caducidad del asiento de inmovilización, a fin de resguardar los derechos inscritos.” (El subrayado es nuestro).

Dicha directiva reconoce implícitamente que la SUNARP no puede en la actualidad proteger a cabalidad la titularidad inscrita de los sujetos, por lo cual les da la posibilidad a los sujetos de “petrificar” su titularidad para que nadie pueda disponer de la misma. Sólo una pregunta ¿Si se puede falsificar documentos de transferencia de propiedad, acaso no se puede falsificar documentos de levantamiento de inmovilización de partidas?

Somos conscientes de los esfuerzos de la SUNARP por tratar de brindar soluciones a los supuestos de fraude inmobiliario, sin embargo al igual del supuesto anterior ¿la patología se genera en el registro?

Finalmente, el caso de los laudos arbitrales, en especial los emitidos en los procesos arbitrales Ad Hoc.

Mediante laudo arbitral (en la cual incluso se declaró la inconstitucionalidad de una norma) realizado en la ciudad de Iquitos (exactamente en el local de una heladería), se ordenó a la Municipalidad de San Borja a que entregara un terreno (Polideportivo de San Borja)[7] el cual se transfirió a un precio menor de $5 por metro cuadrado, valiendo este un aproximado de $2000.[8]

Se ha señalado de forma reiterada que la Constitución (Art. 139.1) reconoce que la institución del arbitraje está investida de jurisdicción: “no existe ni puede establecerse jurisdicción alguna independiente, con excepción de la militar y arbitral (…)”.

De igual forma se ha señalado que no se puede calificar el contenido del laudo[9], y que en caso de los mandatos arbitrales debe aplicárseles lo dispuesto en el Art. 2011 del Cc. el cual dispone que no se pueden observar los mandatos judiciales.

Con lo cual el registrador iba con los brazos atados y los ojos vendados a inscribir lo dispuesto en los laudos arbitrales.

Dada esta puerta de entrada a la inscripción de diversos actos, incluso en casos en los cuales los titulares no participaban en el proceso arbitral, se generaron casos inverosímiles que propietarios perdieron su titularidad por mandatos arbitrales.

¿Acá también el fraude se genera en el registro? ¿Qué herramientas tiene el registrador para evitar esto?

Mediante precedente dispuesto en el CXXI pleno del Tribunal Registral ha señalado de forma expresa que en el extremo de la reiterancia de la solicitud de la inscripción por parte de los árbitros, no se puede integrar lo dispuesto en el V pleno que señala que a reiterancia del mandato judicial el registrador debe proceder a inscribir.

De igual forma en el pleno CXXI PLENO se ha determinado que actualmente se puede calificar respecto a los laudos arbitrales:

«3. ALCANCES EN LA CALIFICACIÓN DE LOS LAUDOS ARBITRALES

Serán objeto de calificación en el arbitraje los siguientes aspectos:

1.-Naturaleza del acto sometido a arbitraje (de acuerdo al numeral 1 del Artículo 2 del Decreto legislativo N° 1071).

2.-Tracto sucesivo y actos previos.

3.-No admisión de Incorporación de tercero que no suscribió el convenio.»

3. Conclusión

Se han descrito diversos casos en los cuales el sistema registral parece estar contra la lona, habiendo el legislador al parecer estar aturdido y no buscar una solución integral que parta de la protección del sistema sino en cambio buscando soluciones de reformas “en peor” que van terminar de minar la confianza en los registros.[10]

Tómese en cuenta, que los supuestos de fraude inmobiliarios descritos no se originan en los registros, más sí tiene como destino final el mismo por los efectos que genera.

En este escenario, una opción puede ser darle mayores obligaciones al registrador (p.e. que siempre curse oficio a los notarios para corroborar la existencia de la escritura pública emitida, la notificación al titular de que se está transfiriendo su propiedad o su necesario apersonamiento al proceso) lo cual implica mayor tiempo en la calificación, costo que probablemente muchos no estén dispuestos a asumir.


 [1] EHRENBERG, Víctor. Rechtssicherheit und Verkehrssicherheit, mitbesondererRücksicht auf das Handelsregister. En: JheringsJahrbücherfür die Dogmatik des bürgerlichenRechts. DigitaleBibliothek des Max-Planck-InstitutsfürEuropäischeRechtsgeschichte, Bd. 47 = 2.F. Bd. 11, 1904, S. 274.

[2] Artículo 2012 del Cc. “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.”

[3] Artículo 2014 del Cc.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

[4] Artículo 2013 del Cc.- El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

[5] http://elcomercio.pe/lima/seguridad/notario-legalizo-papeles-muertos-y-permitio-robo-terrenos-noticia-1745939 visitado el 6.11.2014.

[6] http://www.larepublica.pe/04-08-2013/denuncian-estafa-debido-a-deficiencias-en-sistema-de-verificacion-de-huellas-del-reniec visitado el 6.11.2014.

[7] http://www.youtube.com/watch?v=5kmNR49Mafg Visitado el 10.9.2014. http://canaln.pe/actualidad/denunciaran-involucrados-laudo-arbitral-terreno-san-borja-n141974.

[8] Véase también los casos de la Fundación por los niños del Perú o el caso del Hospital HermilioValdizán.

[9] CALIFICACIÓN DE ACTOS PROCEDIMENTALES EN ARBITRAJE «Las instancias registrales no pueden calificar la validez ni la eficacia objetiva o subjetiva del laudo o de los actos procedimentales realizados por los árbitros. (…)” Resolución No. 844-2014-SUNARP-TR-L del 2 de mayo de 2014.

[10] Muestra de ello véase los proyectos de ley que modifican el Código Civil, en el cual la Fe pública tutela a los títulos gratuitos, y se olvidaron de traducir la solución de resarcimiento alemana. O en el caso de extender el principio a los registros de bienes muebles y de ¿personas?

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