Situación de los contratos de arrendamiento durante el COVID-19 y el estado de emergencia: una mirada panorámica a los supuestos y en favor del interés público

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  1. Introducción

Por medio del contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder temporalmente, al arrendatario, el uso del bien a cambio de cierta renta convenida.

Debido al Estado de Emergencia en el que se encuentra nuestro país, en la práctica, se nos presentan dos escenarios que actualmente generan duda e incertidumbre. En el primer escenario nos encontramos frente al arrendamiento de locales para uso comercial que han tenido que cerrar totalmente sus puertas; en el segundo escenario, nos encontramos frente al arrendamiento de un inmueble para vivienda cuyo arrendatario hace uso del bien, pero carece, repentinamente, de los recursos suficientes para pagar la renta.

Para ambos supuestos se ha postulado la siguiente interrogante: ¿el arrendatario podría dejar de pagar la renta debido a las restricciones generadas por el Estado de Emergencia, sin verse perjudicado?

Así, hemos optamos por distinguir ambas situaciones, a partir de dos ejemplos prácticos, para abordar esta problemática.

  1. Primer escenario: Arrendamiento de locales para uso exclusivamente comercial.

Juan arrendó un bien inmueble a Pedro por el monto de S/.5 000 mensuales. En dicho local, Pedro realizaba la venta de electrodomésticos; sin embargo, producto del Estado de Emergencia, debe cerrar temporalmente su negocio. ¿Podría Pedro dejar de pagar la renta mensual bajo el amparo del Código Civil sin verse perjudicado?

Hay quienes sostienen que la prestación se ha vuelto imposible, pero esto no es así. La prestación que recae sobre el arrendatario es el pago de la renta; ahora bien, que -por el contexto actual- esta obligación requiera mayor esfuerzo, no significa que sea imposible, es decir, solo sería imposible cumplir con la prestación si el lugar de pago se hubiese determinado en un lugar concreto; de modo que, debido a las restricciones al libre tránsito, sí resultaría imposible acudir a dicho lugar para realizar la transacción, pero este no es el caso. El pago de la renta se podría realizar por las plataformas digitales de los bancos, si no se quiere acudir presencialmente; por tanto, cumplir con el pago de la renta no es imposible.

Frente a este panorama al arrendatario le quedan dos alternativas, la primera, y la más recomendable, es la renegociación de los términos contractuales con su arrendador[1]; pienso que es el mecanismo más útil para dar fin a esta controversia, pues las partes deben ser plenamente conscientes que, de no llegar a un acuerdo, la segunda alternativa será recurrir a la vía judicial o arbitral de resultados imprevisibles y costosos.

El artículo 1440 del Código Civil (CC) dispone que, si la prestación resulta excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada puede solicitar al juez que reduzca la contraprestación, de manera que si el juez o arbitro determina que la obligación resultó muy costosa para el arrendatario debido a un evento extraordinario e imprevisible entonces se le devolverá el monto adicional que pagó durante el periodo correspondiente.

Será labor del juez o árbitro evaluar si el caso concreto se subsume en la norma. No hay lugar a duda que el Covid-19 es un evento extraordinario; sin embargo, determinar si la llegada de este virus y las medidas tomadas por el gobierno fueron imprevisibles dependerá, entre otros factores, de la fecha de la celebración del contrato[2].

  1. Segundo escenario: Arrendamiento de inmuebles para vivienda

Juan arrendó un bien inmueble a Pedro por el monto de S/ 930 mensuales, con el fin de que dicho espacio sea utilizado como vivienda. Pedro venía pagando con normalidad la renta del bien hasta que fue abruptamente despedido dado a que el rubro en el que trabajaba fue paralizado por disposición normativa. ¿Podría Pedro dejar de pagar la renta mensual bajo el amparo del Código Civil, sin verse perjudicado?

En mi opinión, Pedro no debería dejar de pagar la renta porque con o sin pandemia -por algún otro motivo ajeno al virus- el arrendatario puede verse en el aprieto de no seguir contando con ingresos económicos.

Así, quiero ser tajante y directo: el arrendador debe pagar la renta. En mi opinión, no existe norma legal o interpretación legal, que le faculte a no pagar. No obstante, en el caso de que algún arrendatario se encuentre en situación manifiesta y fehaciente de vulnerabilidad económica debido a las medidas adoptadas para frenar la pandemia, y no pueda cumplir con el pago de la renta, lo más probable es que sea desalojado, léase, “lanzado” (en el corto plazo y como lo venimos oyendo o leyendo en los medios de comunicación[3]).

En ese excepcional escenario, la eventual promulgación de una ley parece ser la mejor alternativa para resolver este conflicto social, toda vez que nos encontramos ante una situación excepcional que requiere soluciones igual de extraordinarias y excepcionales, más aún si se tiene en cuenta que no hay norma que resuelva este referido y potencial conflicto que es de interés público, en medio de esta pandemia.

Ahora bien, a través de esta ley lo que se debe de regular es la suspensión (de ninguna manera exoneración) del pago de la renta sí y solo sí, el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, de tal forma que los procesos de desalojo por falta de pago, solo en este caso, no puedan ser amparados.

Por supuesto, el legislador deberá realizar una evaluación técnica rigurosa para establecer los parámetros de alcance que tendrá esta ley garantizando que, efectivamente, brinde protección jurídica solo a quienes cumplan con las características de vulnerabilidad.

En el tiempo que establezca el legislador, el arrendatario tendrá que pagar el monto que le corresponda por los meses en las que se le aplazó la obligación, en consecuencia, el arrendador, luego de este periodo, recibirá el pago de la renta. Recientemente el Presidente de la República de Ecuador ha propuesto a su Asamblea Nacional que apruebe una ley que establezca que: “Nadie podrá ser desalojado por retrasarse en pagos de arriendo mientras dure la emergencia y hasta 60 días después”.

  • Constitucionalidad de una ley que suspenda temporalmente el pago de la renta

Un punto adicional respecto a la alternativa de solución antes planteado (la eventual promulgación de una ley), que repito, debería solo ser considerada en caso se presente un evidente y manifiesto conflicto social, refiere que se vulneraría el artículo 62 de la Constitución Política, el cual dispone que los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes. No estoy de acuerdo con esa interpretación.

Tal como resalta el supremo interprete de la constitución: “El mandato del artículo 62 que consagra la inmodificabilidad de los contratos no es absoluto”, pues es el interés público lo que posibilita el ejercicio de ciertas potestades, como, por ejemplo, modificar un contrato de forma unilateral e inclusive resolverlo. El Tribunal constitucional resalta que:

(…)tales poderes sólo podrán ser ejercidos cuando el interés público así lo justifique, lo que obliga a la Administración a concretizar la razón de interés público que sustenta su poder en cada caso concreto y a que en todos los casos sus facultades sean ejercidas de modo necesario, idóneo y proporcional. (El subrayado es mío) (Exp. N° 2488-2004-AA/TC)

En el presente, si bien de manera directa se estaría modificando el contenido del contrato de arrendamiento suspendiendo el pago de la renta hasta finalizado el Estado de Emergencia o, indirectamente, si se suspenden los desalojos que tengan como causa la falta de pago en este periodo, esta intervención estatal encuentra razón de ser en el interés público o necesidad pública justificada, por la protección de las personas en estado grave de vulnerabilidad económica evitando así que sean desalojados (léase, lanzados) y expuestos a situaciones de peligro inminente y en perjuicio de la salud pública.

  1. Reflexiones finales:

En el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso comercial, lo recomendable es que se opte por una renegociación de las condiciones o términos de pago. Es lo más sensato para ambas partes y así lo vienen entendiendo según varios medios de comunicación que ya dan cuento de ello. Adviértase que para este arrendatario no es imposible pagar, sí podría resultarle difícil, dado que el local que rentó no le genera ingreso alguno. De no llegar a un acuerdo, entonces el arrendatario podrá invocar una Excesiva Onerosidad de la Prestación.

En el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda, no existe norma legal que faculte o autorice al inquilino a no pagar. Y como regla general, no debería dejar de hacerlo. Ocupa el bien para habitarlo, no para generar un ingreso. Así, podría tener dificultades para pagar con o sin Covid-19.

Sin embargo, podría darse el caso que, de pronto, de forma abrupta e inesperada, como consecuencia directa de la pandemia, el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, que le haga imposible pagar la renta (por falta manifiesta y fehaciente de ingresos). En ese supuesto excepcional la intervención del Estado podría justificarse para: i) disponer que se suspenda el pago de la renta durante el presente Estado de Emergencia; ii) no se considere causal de desalojo la falta de pago en este periodo (y por que no, en algunos meses consecuentes) o iii) simplemente, se disponga que no podrán ser desalojados quienes, en manifiesto estado de vulnerabilidad económica, no cumplan con pagar la renta.

En mi opinión, bajo ninguna circunstancia se debe entender que mediante la eventual ley se estaría incentivando al “no pago” de la renta. Siempre he creído que en esta relación obligacional, el más débil es el arrendador y deberíamos aprovechar cualquier circunstancia para darle la tranquilidad que recuperará la posesión de su predio de manera inmediata (lo que hasta hoy, con tantas normas, procedimientos y plenos, no han conseguido). Así, una eventual norma en el sentido antes referido, debería otorgar los instrumentos necesarios para que el arrendador no se vea (más) afectado.

Bibliografía:

RPP noticias, Familia venezolana debía un mes de renta, fue desalojada y se quedó sin techo en pleno estado de emergencia. Descargado de:

https://rpp.pe/lima/actualidad/coronavirus-covid-19-desalojan-a-familia-de-venezolanos-del-cuarto-que-alquilaban-por-deber-un-mes-de-renta-video-noticia-1257571?ref=rpp

LA REPUBLICA noticias, SJM: hombre de 80 años fue desalojado y ahora duerme en una carretilla en la calle [VIDEO]. Descargado de:

https://larepublica.pe/sociedad/2020/04/10/coronavirus-en-peru-san-juan-de-miraflores-sjm-abuelito-de-80-anos-fue-desalojado-y-ahora-duerme-en-una-carretilla-en-la-calle-video/

Sentencia del Tribunal Constitucional N° 2488-2004-AA/TC, el 10 de octubre de 2006.

[1] Así viene ocurriendo, por ejemplo, según ha dado cuenta el diario Gestión: “Centros comerciales exonerarán de pagos de alquiler a tiendas durante emergencia”. Descargado de https://gestion.pe/economia/coronavirus-tres-centros-comerciales-exoneraran-de-pagos-de-alquiler-a-tiendas-durante-emergencia-noticia/

[2] No creo válido afirmar que esta situación fue imprevisible, si la celebración del contrato se realizó a fines del mes de febrero de este año. Para ese momento, el Coronavirus ya estaba en expansión y algunos países ya habían entrado en Cuarentena. El juez deberá evaluar en cada caso en concreto.

Una interesante posición respecto al arrendamiento de locales, para uso comercial puede leerse en: http://www.enfoquederecho.com/2020/04/05/que-hago-con-la-renta-de-mi-contrato-de-alquiler-covid-19-y-algunos-escenarios-generados-en-contratos-de-arrendamiento-de-locales-comerciales/

[3] Familia venezolana debía un mes de renta, fue desalojada y se quedó sin techo en pleno estado de emergencia. Los extranjeros se ofrecieron a apoyar en las labores de la casa hasta que culmine la cuarentena, pero el propietario se negó a alojarlos un día más. Hoy están en la calle con sus pertenencias (RPP, 2020) o más recientemente la nota periodística de cuenta que “un anciano de aproximadamente de 80 años fue desalojado de su habitación y ahora se encuentra viviendo en las calles, según la denuncia de los vecinos de San Juan de Miraflores. En pleno estado de emergencia por coronavirus, el adulto mayor duerme en una carretilla con algunas frazadas que fueron proporcionados por algunos ciudadanos” (LA REPUBLICA, 2020)

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