El allanamiento anticipado

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La Ley 30201, vigente desde el 4 de agosto de 2014, introdujo la figura del “allanamiento anticipado” en el arrendamiento de inmuebles. Se trata de una declaración del arrendatario que permite el desalojo acelerado. Mediante una cláusula del contrato, el inquilino acepta anteladamente la desocupación del predio, por las causales precisas de vencimiento del plazo y resolución (terminación) por falta de pago. El arrendamiento debe suscribirse con firmas legalizadas ante un notario o juez de paz del lugar donde se ubica el bien.

Mediando esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago, y el demandado ya no podrá defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o que había abonado la renta antes de la resolución. No hay audiencias ni se admiten pruebas ajenas a los hechos antes mencionados. Si el poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordena el lanzamiento en 15 días. No hay impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que antes era un trámite que tomaba años se reduce a pocos meses.

Ahora bien, pese a que la figura alude a un “allanamiento” o aceptación anticipada, en realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se entiendan reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario, la norma señala que el juez notifica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado, o que ya había pagado la deuda antes de la resolución del arrendamiento. Si el demandado no acredita estos hechos se ordena el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es decir, el llamado “allanamiento” no es tal. Una aceptación anticipada real implicaría que ante la demanda de desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues supuestamente ha consentido por adelantado.

La solución es positiva, pero los arrendadores deben ser cuidadosos con sus contratos de arrendamiento, pues cuando el juez evalúe la respuesta del demandado sobre la continuación del contrato o sobre el pago oportuno de la renta, podría complicarse el análisis o, peor aún, resolver a favor del inquilino rebelde. Por ello, es recomendable que el documento del arrendamiento prevea mecanismos específicos, como formas únicas de entender bien realizado el abono de la renta o producida la renovación del plazo. Por ejemplo se debe consignar que cualquier modificación del plazo solo será eficaz si consta expresamente y por escrito, de esta manera se evitará que el poseedor pretenda que hubo prórroga tácita o voluntad implícita. En el caso de la renta se debe convenir que el pago efectivo solo se acredita con recibos debidamente suscritos por el arrendador o con depósitos en determinada cuenta, descartándose el mero ofrecimiento, compensación o puesta a disposición de la renta.

Finalmente, se puede incluir la cláusula de allanamiento anticipado en los arrendamientos que ya estaban suscritos antes de la Ley 30201, o en los contratos que originalmente no incluyeron esta condición, a través de cláusulas adicionales en cualquier momento pero siempre que se legalicen las firmas de las partes.


Fuente de la imagen: peruinmobiliario.pe

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