Yo no sé mañana: el allanamiento a futuro en el contrato de arrendamiento

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El 28 de mayo de 2014 se promulgó la Ley N° 20301, la cual, entre tantas otras disposiciones, ordena la modificación del artículo 594 del Código Procesal Civil (en adelante, CPC) en los siguientes términos:

» Artículo 594.- Sentencia con condena de futuro

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.»

De una interpretación literal del artículo en cuestión, podemos entender que el mismo consiente la posibilidad de estipular una cláusula de allanamiento a futuro, según la cual, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, el arrendatario se allana ante cualquier demanda de desalojo que pueda interponer en el futuro el arrendador para la restitución del bien por conclusión del contrato o resolución por falta de pago. Se entiende por allanamiento la «declaración expresa de voluntad del demandado de no formular oposición, de conformarse con la pretensión planteada por el demandante, y, en consecuencia, de que se dicte sentencia estimatoria.»[1]. De este modo, consideramos dicha cláusula por de más cuestionable en los extremos que se exponen en el presente informe.

Es necesario, en primer lugar, definir si la cláusula de allanamiento a futuro estipula (i) la obligación de allanarse en caso de formularse la demanda; o (ii) el allanamiento per se anticipado ante una potencial demanda.

En lo que respecta al primer supuesto, el cual alude a la obligación de allanarse en caso de formularse la demanda, existe un problema en el sentido que, al imponer una obligación al arrendatario que suscribe el contrato, este tiene dos opciones: o bien cumplir con la obligación y allanarse al contenido de la demanda, o bien no cumplir con la obligación y dejar constancia de ello. En caso se diera lo segundo, el arrendador deberá demandar la resolución por causal de incumplimiento del contrato; no obstante, ello se traduciría en un mayor tiempo requerido para la solución de la controversia en la vía judicial.

En caso la cláusula de allanamiento a futuro regule el segundo supuesto y constituya una suerte de allanamiento anticipado, consideramos que habría ciertos problemas de fondo que no pueden ser pasados por alto, considerando, tal y como lo señala Monroy Palacios, que «el Código Procesal Civil se construye sobre bases constitucionales, colocando a la paz social como fin supremo (art. III) y a los derechos a la tutela jurisdiccional efectiva y al debido proceso (art. I), como principios informadores de la actividad judicial, como referentes interpretativos primarios para la aplicación de las normas (art. III, segundo párrafo) y para el efectivo reconocimiento de los derechos procesales y de los que son puestos en juego durante el desarrollo de las causas (art. III, primer párrafo)»[2].

Quienes abogan por la vigencia de la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, lo hacen teniendo como referente la mayor rapidez para arribar al desalojo aduciendo a la seguridad jurídica. No obstante, el hecho de allanarse frente a un proceso futuro e incierto, limitando la defensa que el arrendatario-demandado podría ejercer, fácilmente llamaría al juez a aplicar el control difuso de la norma. En tanto el proceso de desalojo común y corriente se tramita por vía de conocimiento, y el novedoso artículo 594 del CPC no varía ello, cabría sostener que limitar la defensa del arrendatario a simplemente alegar la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado, implica la vulneración del derecho a probar, contenido en el derecho de defensa, cuya protección se consagra al supremo nivel constitucional en nuestro ordenamiento jurídico. El contenido del mismo señala que «todo sujeto de derecho que participa, o participará, como parte o tercero legitimado en un proceso o procedimiento, tiene el derecho a producir la prueba necesaria para formar la convicción del juzgador acerca de los hechos que configuran, o configurarán, su pretensión o su defensa»[3].

De este modo, el juez que conozca el potencial proceso sumarísimo que se inicie en virtud de lo estipulado en el artículo 954 del CPC y en la cláusula de allanamiento a futuro, no conocerá mayor prueba por parte del arrendatario que las enlistadas de forma taxativa en el nuevo artículo. El juez, de este modo, podrá ver vulnerado el derecho constitucional de defensa del arrendatario y aplicará control difuso respecto de la norma contenida en el CPC en favor del derecho de defensa. Este procedimiento se dará en tanto la norma del artículo 954 del CPC es de rango legal, mientras que el derecho subjetivo ya señalado goza de protección constitucional, es decir, jerárquicamente superior. En caso se dé la situación ya prevista en este escrito, se considerará no puesta la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario y el juez pasará a conocer el proceso como si se tratase de un proceso de desalojo común y corriente, lo cual tardará años en ser resuelto.

Cabe señalar que, del otro lado de la moneda, existe cierto sector de la doctrina que alega que el nuevo artículo 954 del CPC no regula el allanamiento propiamente dicho. Como es de esperarse, este sector considera a la Ley N° 20301 como perfectamente constitucional; en ese sentido, se aduce que el nomen iuris ha sido establecido de forma errónea y que, por el contrario, lo que ha surgido no es un allanamiento a futuro, sino una nueva vía procedimental: el desalojo express. Un allanamiento anticipado, conllevaría a que una vez concretada la demanda, el arrendatario se encuentre en una situación jurídica subjetiva de sujeción, la cual lo dejaría con las manos atadas para el ejercicio de su defensa; lo cual no sucede en el presente caso, en tanto el arrendatario podrá ejercer su defensa contradiciendo determinados hechos enumerados en el CPC de forma taxativa. Bajo esa premisa, este proceso de desalojo express se trataría de una suerte de sub procedimiento que permitiría que se concrete el desalojo del arrendatario (poseedor precario) en un determinado tiempo relativamente más abreviado; al mejor estilo de un proceso ejecutivo.

De este modo, este nuevo proceso de desalojo express, surgido de la cláusula de allanamiento futuro, supondría las siguientes etapas:

  • Interposición de la demanda como vía de proceso sumarísimo ante el juez de paz letrado, cuya competencia territorial será definida por el lugar donde se encuentre el inmueble sub Litis.
  • Notificación de la demanda al arrendatario, quien tendrá el plazo de seis (6) días para acreditar
  • Vigencia del contrato de arrendamiento
  • Cancelación del alquiler adeudado
  • Si se vence el plazo y el arrendatario no acredita lo ya señalado, el juez ordenará el lanzamiento en los siguientes quince (15) días hábiles.

Resulta conveniente, asimismo, hacer hincapié en que la demanda se interpone ante un juez de paz letrado, lo que implica que, en virtud del artículo 384 del CPC, el proceso no podrá ser revisado por la Corte Suprema de la República en mérito de la interposición de un recurso de casación. Ello se da con la finalidad de dotar al proceso de una mayor celeridad. Además, hay que ser claros en al entender que es presupuesto habilitante para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo la existencia escrita de la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario que constituirá la declaración de voluntad por la cual este acepta que, en caso de incurrir en alguno de los supuestos ya referidos, el arrendador gozará de un derecho potestativo en virtud del cual podrá optar por la vía de desalojo express. Respecto de las rentas impagas, la deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos; conjuntamente, el arrendador tendrá el derecho de requerir el pago de dichos adeudos en un proceso único de ejecución. Para ello, debe acreditar instrumentalmente la relación contractual[4].

Empero, cabe hacer la salvedad de cuáles son las dos causales específicas que habilitan el acceso a la vía de desalojo express. Y es que una interpretación del ratio legis de la norma nos lleva a entender que solo se podrá llevar a cabo el procedimiento cuando haya incumplimiento de pago, lo que queda claro, o cuando se haya concluido el contrato. Como se habrá podido notar, el término «conclusión del contrato» se puede prestar a interpretaciones ambiguas; es por ello que, en aras de la buena fe y la proscripción del abuso de derecho, sugerimos se entienda por «conclusión del contrato» el cumplimiento del plazo establecido en el mismo.

Finalmente, es menester dar las recomendaciones esenciales a tomar en consideración en caso se desee estipular dentro del contrato una cláusula de allanamiento a futuro por parte del arrendatario:

  1. Si bien el Código Civil no regula formas ad solemnitatem respecto de la suscripción de un contrato de arrendamiento, el artículo 954 del CPC señala que es requisito que el negocio conste por escrito y que contenga firmas legalizadas ante notario público o juez de paz.
  2. Para evitar contingencias que puedan surgir de la interpretación del contrato, es recomendable estipular que el allanamiento se da de forma anticipada; es decir, éste no constituye una obligación ante la interposición de la potencial demanda. Por el contrario, el allanamiento se deberá dar como un hecho actual con efectos futuros.
  3. Incluir en el contrato cláusulas de mora automática y de vencimiento automático del contrato.
  4. Estipular en el contrato mecanismos específicos que protejan al arrendador frente a la posible respuesta del arrendatario-demandado. Por ejemplo:
  • Consignar que cualquier modificación del plazo solo será eficaz si consta expresamente y por escrito. De este modo, el arrendatario queda protegido en caso el demandado pretenda refugiarse alegando una prórroga tácita o prórroga acordada de forma verbal.

En cuanto al pago por concepto de alquiler, convenir que su pago efectivo solo se acredita con recibos debidamente suscritos por el arrendador o con depósitos en determinada cuenta. De modo tal que el arrendador tenga mayor control sobre la posible defensa que podría ejercer su arrendatario[5].


Fuente de la imagen: huancapaza.com

[1] ENCICLOPEDIA JURÍDICA. El allanamiento. Consulta al 9 de marzo de 2015. Disponible en web:

http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/allanamiento/allanamiento.htm

[2]MONROY PALACIOS, Juan. El Código Procesal Civil del Perú: una presentación. Pág. 3. Consulta al 9 de marzo de 2015. Disponible en web:

http://www.academia.edu/227420/El_C%C3%B3digo_Procesal_Civil_del_Per%C3%BA

[3] BUSTAMANTE ALARCÓN, Reynaldo. El problema de la prueba ilícita: un caso de conflicto de derechos.

Consulta al 9 de marzo de 2015. Disponible en web:

http://www.bustamanteasociados.com/descargas/publicaciones/el_problema_de_la_prueba_ilicita.pdf

[4] Ver artículo 688, inc. 9 del Código Procesal Civil

[5] MEJORADA, Martín. El allanamiento del arrendatario. En Predio Legal, Diario Gestión. Junio, 2014.

http://blogs.gestion.pe/prediolegal/2014/06/el-allanamiento-del-arrendatario.html

3 COMENTARIOS

  1. Estimado amigo, excelente publicación.
    Muchas gracias!!
    Lo único es que la Ley es la N° 30201, no la N° 20301. Me ayudaste mucho ya que estoy estudiando Derecho y me dejaron una investigación acerca del tema.
    Un fuerte abrazo.
    Saludos!!

  2. Estimado Sr. Dr. JUAN FRANCISCO DEL CAMPO
    Respecto de un contrato en el que se establece ALLANAMIENTO A FUTURO del cual entendí su explicación muy clara al respecto , pero si dentro de las clausulas del contrato de alquiler se indico que en caso se incumpliera con el pago dentro de los 02 días posteriores al vencimiento el arrendador cobrara $ 15.00 por dias atrasados y se pagara la mensualidad en la cuenta de ahorros de arrendador previa entrega del recibo de alquiler por el pago efectuado , pero esta parte del arrendador no se cumplió en virtud de que desde que le hicimos el deposito en su cuenta nunca nos emitió recibo de alquiler dejando de tributar al fisco por este concepto , hasta la fecha hace 5 años no nos entrega recibo alguno dejando de cumplir con esta clausula ya que no desea tributar , en virtud de esta irregularidad de parte de la arrendataria se puede invalidar el contrato o dejarlo sin efecto ?? el ultimo contrato fue firmado el 15 de junio del 2015.

    Gracias

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