Las normas del Código Civil relativas a contratos especiales deberían servir para cubrir adecuadamente los eventuales vacíos contractuales que presenta un contrato. Si ello es así, la norma habrá contribuido a evitar controversias.
Precisamente, como desarrollaremos en el presente artículo, nuestro Código Civil, cuando regula el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento y la continuación en el uso del bien por parte del arrendatario, precisamente lo hace a través de normas que han dado cabida a interpretaciones que inclusive la plantean la inaplicación de otros artículos vigentes.
Artículo 1699 del CC: Vencido el plazo, el contrato de arrendamiento concluye automáticamente
En un contrato de arrendamiento de duración determinada, las partes están obligadas recíprocamente a respetar el plazo que hayan establecido. Por ello, resulta coherente que el artículo 1699 del Código Civil disponga que “el arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas”.
El citado artículo es sumamente claro al señalar que, al vencimiento del plazo, el contrato de arrendamiento de duración determinada se extingue, de manera automática, sin necesidad de intimación alguna. Es decir, no resulta necesario que alguna de las partes invoque el vencimiento del plazo para dar por concluido el referido contrato y tampoco será necesario que se requiera la devolución del bien arrendado para que concluya el contrato pues, el dicha relación jurídica obligatoria culmina automáticamente a su vencimiento, por mandato de la ley.
Artículo 1700 del CC: ¿El contrato de arrendamiento continúa después de su vencimiento?
Una interpretación literal[1] del artículo 1700 del Código Civil parece decir que el contrato se prolonga después de su vencimiento porque el texto señala lo siguiente: “Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento”[2].
Este artículo ha sido comentado por diversos autores nacionales quienes consideran que, efectivamente, el artículo 1700 del Código Civil se refiere a la “continuación del contrato”, es decir, interpretan que el contrato de arrendamiento continúa o se extiende en su vigencia, más allá de la fecha de vencimiento.
Una necesaria interpretación distinta del artículo 1700 del Código Civil
No compartimos la opinión de quienes interpretan literalmente el artículo 1700 del Código Civil porque consideran que el contrato de arrendamiento continúa después de la fecha de su conclusión.
Si como consecuencia del artículo 1699 del Código Civil, el simple transcurso del tiempo importa automáticamente la conclusión del contrato de arrendamiento de duración de determinada, bajo ninguna circunstancia podría interpretarse que el contrato continúa después de la fecha de vencimiento del plazo pactado.
Entendemos que interpretar literalmente el artículo 1700 del Código Civil y por ende, considerar que el contrato de duración determinada continúa después de la fecha de vencimiento, es desconocer, contravenir e inaplicar lo establecido en el artículo 1699 del Código Civil, el cual expresa que el “arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes”.
Es evidente que resulta totalmente contradictorio considerar, por un lado, que al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento de duración determinada, el contrato concluya automáticamente, pero que, a su vez, se entienda también, que el contrato de arrendamiento continúa. Es decir, resulta carente de sentido, que se considere que el contrato se extinga y que, a su vez, siga existiendo y surta efectos.
Entender que el contrato continúa, es desconocer el plazo de vigencia que pactaron las partes. Es más, si se interpreta que el contrato continúa después de su vencimiento, es como premiar a la parte infiel en el contrato. De ninguna manera el legislador podría asumir que, una vez vencido el plazo pactado en el contrato de arrendamiento, la ocupación del bien por el arrendatario y la no solicitud de devolución del bien por el arrendador, son hechos que permitan inducir alguna manifestación de voluntad de las partes para continuar con el contrato.
La cierto es que ambas normas existen. No se trata de una norma posterior que deroga una anterior, ni de una norma especial respecto de una norma general. Se trata de dos normas que fueron promulgadas al mismo tiempo, se encuentran en el mismo cuerpo normativo, inclusive en el mismo capítulo relativo a la conclusión del arrendamiento y que, por ende, deben ser interpretadas de manera coherente, en el sentido que ambas normas produzcan algún efecto y no en el que, arbitrariamente, se privilegie una norma y se inaplique la otra.
El artículo 1700 del Código Civil, en realidad trata de cubrir normativamente una situación jurídica de hecho, que suele ocurrir en la realidad: comúnmente el arrendatario continúa usando el bien arrendado con posterioridad a la conclusión del contrato de duración determinada. Efectivamente, si solamente existiera el artículo 1699 del Código Civil, el arrendador no tendría derecho a reclamar conceptos de un contrato que ha concluido (fenecido) y únicamente le quedaría expedito el camino de reclamar y acreditar, en un largo proceso judicial, una eventual indemnización por el uso del bien arrendado después de la conclusión del arrendamiento. Precisamente, esto es lo que busca evitar el legislador, estableciendo en el artículo 1700 del Código Civil, las consecuencias jurídicas aplicables a aquella situación jurídica de hecho, en la que no existe contrato, dado que el contrato de arrendamiento concluyó a la fecha de vencimiento, conforme lo dispone el artículo 1699 del Código Civil. El gran inconveniente es que el artículo 1700 del Código Civil, tiene una redacción imprecisa que ha motivado que los distintos operadores, arriben a posiciones o conclusiones inexactas respecto de sus alcances e interpretación.
Consideramos que, como lo establece el artículo 1699 del Código Civil, el contrato de arrendamiento culmina (se extingue) automáticamente al vencimiento del plazo pactado. En consecuencia, con posterioridad al vencimiento del plazo, ha concluido el contrato de arrendamiento y se genera una situación jurídica de hecho, en la que no existe contrato, la cual se va a regir con las estipulaciones y reglas del contrato de arrendamiento que ha concluido. Es decir, la interpretación del artículo 1700 del Código Civil, no debe llevarnos a la conclusión que el contrato de arrendamiento continúa, por el contrario, el contrato concluyó, se extinguió. El contrato de arrendamiento no continúa, sin embargo, la situación jurídica posterior a la conclusión del contrato de arrendamiento, se va a regir por las mismas reglas o estipulaciones del contrato que ha concluido.
Precisamente, a través del artículo 1700 del Código Civil, el legislador ha buscado establecer las reglas que serán aplicables durante esa situación posesoria, en un contexto en la que el contrato de arrendamiento ha concluido. A falta de contrato vigente, el legislador optó por aplicar, a ese período sin contrato vigente, las mismas estipulaciones y reglas que venían rigiendo la relación de las partes, sin considerar que el contrato continúe, en modo alguno. Esas reglas del contrato concluido continuarán aplicándose, desde el día siguiente del vencimiento del plazo pactado hasta que el arrendador solicite la devolución del bien arrendado. Así, después del vencimiento del plazo, el ex arrendador y el ex arrendatario continuarán rigiéndose “bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento” como lo expresa el artículo 1700 del Código Civil in fine.
En conclusión, a través del artículo 1700 del Código Civil, no podría interpretarse que el legislador extendió la vigencia de un contrato de arrendamiento que había concluido, sino que, por el contrario, reconociendo que el contrato ha concluido, sólo establece cuáles son las reglas que aplicarán en el período de tiempo que abarca desde la culminación del contrato de arrendamiento y la solicitud de devolución del bien por parte del arrendador.
Por ello consideramos que no se debe interpretar literalmente el artículo 1700 del Código Civil, si no, por el contrario, se debe buscar una interpretación que sea coherente y que permita armonizar los distintos artículos aplicables[3]. Esto evitará que se inapliquen arbitrariamente artículos vigentes del Código Civil o que se arribe a posiciones contradictorias, marchas y contramarchas jurídicas que nos recuerden parte de una conocida canción que dice “un pasito pa’lante… un pasito pa’atrás”.
[1] “El procedimiento de interpretación (literal) consiste en averiguar lo que la norma denota mediante el uso de las reglas lingüísticas propias al entendimiento común del lenguaje escrito en el que se halla producida la norma (…) Es decir, el método literal trabaja con la gramática y el diccionario”. En: RUBIO CORREA, Marcial. El Sistema Jurídico. Introducción al Derecho. Fondo Editorial PUCP. Lima. 1996. P. 258.
[2] El subrayado es nuestro.
[3] Nos referimos a los artículos 1699, 1700 y 1704 del Código Civil.
