¿Qué ha pasado con las licencias últimamente?

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Por Jorge Ortiz Pasco, Consultor del Estudio Echecopar, asociado a Baker & McKenzie International y Profesor de Derechos Reales y Derecho Registral en la PUCP.

Damos inicio a esta alianza con IUS 360 a través de la columna “Pulso Legal” y para ello hemos considerado como Estudio analizar y aclarar conceptualmente el tema de las Licencias de Edificación y Habilitación Urbana, así como el tema de la Transferencia de las mismas (¿ello es posible?).

El inicio de toda obra implica para el inversionista tener que contar con una autorización estatal. A la misma se le conoce como licencia, y dependiendo de lo que se quiera ejecutar (hacer), dicha licencia podrá ser: de edificación o de habilitación urbana.

Ambas licencias representan actos administrativos.

La Licencia de Habilitación Urbana, tiene por objetivo autorizar el cambio por el que pasará un predio rústico para convertirse en urbano. Y ante la escasez de tierra urbana y teniendo en cuenta la casi inmanejable expansión territorial y el crecimiento de la densidad poblacional, obtener la antes mencionada licencia, es cada día más usual. Nadie puede dudar que la ciudad sigue creciendo (de manera ilegal e imparable). Cuando finalice el proceso de habilitación urbana (instalación de servicios básicos de agua, alumbrado público, electricidad, alcantarillado, pistas y veredas) se tendrá que pasar por una nueva autorización municipal que busca recibir las obras ejecutadas en el proceso de habilitación urbana, la Recepción de las Obras. La misma tendrá que ser registrada en el Registro de Predios.

La Licencia de Edificación, se da con la finalidad de permitir la ejecución de una obra civil en determinado predio urbano. Antes podría haberse conseguido la aprobación de un anteproyecto o la del mismo proyecto a ser ejecutado. Al final de la obra, el ejecutor de la misma deberá volver al Municipio Distrital con la finalidad de solicitar la verificación de que lo ejecutado responde a lo autorizado (en la Licencia de Edificación). A dicha etapa se le conoce como la Conformidad de la Obra, que luego devendrá en la Declaratoria de Fábrica y que lamentablemente es uno de los actos que no obstante agregar valor a la cadena de transferencias inmobiliarias, casi no llega al Registro de Predios para ser inscrita.

Es importante tratar el tema de si las Licencias de Edificación y de Habilitación Urbana pueden o no ser transferidas.

Un primer punto, pasa por tener en claro que el otorgamiento de cualquiera de las dos licencias, implica tener el derecho para edificar o habilitar en un inmueble y dentro de lo autorizado municipalmente en la respectiva licencia.

Un segundo punto a tener en cuenta, está representado porque cualquiera de las dos licencias, no otorgan, conceden, precisan, aclaran, ni mucho menos generan ningún tipo de expectativas en el ejercicio de los derechos reales en general, como por ejemplo la posesión o la titularidad sobre los inmuebles materia de las licencias.

Un tercer punto, pasa por entender que ambas licencias recaen y afectan al o los inmuebles sobre los cuales es solicitada. Por tanto, si el inmueble es transferido (en cualquier modalidad, incluso en fideicomiso) la licencia sigue (no persigue, característica propia y en exclusiva de los derechos reales) al bien inmueble, y como tal, no existe la posibilidad de creer que se deberá obtener una nueva Licencia de Edificación o de Habilitación Urbana. Ambas Licencias son inherentes al inmueble.

Se han venido confundiendo conceptos, y por ello, se dice equivocadamente que las licencias pueden ser transferidas. Es importante aclarar, que las licencias materia de transferencia son las de funcionamiento (ver artículo 11-A del Decreto Supremo 046-2017-PCM). Para poder transferir la Licencia de Funcionamiento, se deberán cumplir los siguientes requisitos:

  1. Deberá tratarse de un negocio en marcha.
  2. Deberá mantenerse el giro autorizado.
  3. Deberá mantenerse la zonificación asignada.

Para cerrar el presente comentario corresponde indicar que al titular de una Licencia de Funcionamiento, no se le podrá oponer el cambio de la zonificación que pudiera afectar al predio en el cual desarrolla su actividad (ver artículo 14 del Decreto Supremo 046-2017-PCM). Dicha no afectación, representa una garantía para quien obtiene la Licencia de Funcionamiento, bajo las reglas que estaban vigentes al momento de ser otorgada. Como no expresar que la misma representa una clara garantía a la inversión.

Esperamos que el presente comentario con el que iniciamos nuestra relación profesional con IUS 360, sea fructífero y que en el camino sigamos fortaleciendo lazos académicos y profesionales.


Imagen obtenida de: https://goo.gl/8nuv1h

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