Un nuevo Proceso de Desalojo: ¿Único y de Ejecución?

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El pasado 18 de julio, el Poder Ejecutivo publicó el Decreto Legislativo (DL) Nº 1177 que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.

Tal como lo señala la propia norma, ésta tiene por objeto la promoción del arrendamiento para vivienda a través de tres (3) modalidades de arrendamiento, a saber: el arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (comúnmente denominado arrendamiento tradicional); el arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra, y; el arrendamiento – financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda.

Cabe precisar que estas modalidades de arrendamiento son estrictamente formales, dado que se celebrarán únicamente con formularios cuyos aspectos, términos y condiciones serán aprobados por el Reglamento del referido DL 1177. Los formularios además tendrán “mérito ejecutivo” y gozarán de los beneficios que contempla el mencionado Régimen, entre ellos, poder acceder al novísimo “Proceso Único de Ejecución de Desalojo”.

Actualmente, tras la entrada en vigencia de este DL, el arrendador cuenta con tres (3) procedimientos para tratar de obtener la recuperación del bien. A saber: el proceso de desalojo a que se refiere el artículo 585 y siguientes (con excepción del artículo 594) del CPC; el proceso de desalojo a que especialmente se refiere el artículo 594 del CPC; y, el nuevo proceso “único de ejecución” de desalojo. La interrogante a continuación cae de madura: ¿Por cuál optar?

A primera vista podría generarse la equívoca idea de que los anteriores procesos de desalojo han sido derogados (o perdido vigencia en el sentido de utilidad) con la entrada en vigencia del nuevo procedimiento de desalojo. No es así. Por el momento, los tres (3) deberán convivir. Su acceso (en el sentido de procedencia) dependerá del caso concreto.

Ahora bien, el nuevo “Proceso Único de Ejecución de Desalojo” pretende ser rápido y expeditivo, por cuanto en pocos días se podría alcanzar el lanzamiento de los inquilinos que hubieran contratado bajo las formalidades de arrendamiento que ofrece el DL Nº 1177.

Por supuesto que para ello deberá haberse celebrado el contrato de arrendamiento en cualquiera de sus versiones, siguiendo todas las formalidades que impone el DL Nº 1177. Esto es, por ejemplo, haber suscrito el formulario respectivo, bajo certificación notarial, debiendo inscribirse por lo menos en el Registro Administrativo de Contratos de Arrendamiento para Viviendas (RAV). No debe faltar ninguna formalidad.

De otro lado, dentro de las causales de desalojo que se enumera taxativamente en el artículo 14 del mencionado DL Nº 1177, llama nuestra atención dos (2) novedades: (i) la primera: ahora se podrá demandar el desalojo (por terminación del contrato) siempre que se dejen de pagar dos (02) meses consecutivos. Es decir, no será de aplicación lo establecido por el artículo 1697 del Código Civil que meridianamente refiere al incumplimiento de no menos de dos (02) meses y quince (15) días[1]. (ii) la segunda, ahora se podrá invocar el desalojo por terminación del contrato siempre que hubiera un incumplimiento de por lo menos seis (6) en el pago de las denominadas cuotas de mantenimiento ordinarias a que está obligado el propietario o poseedor que cuenta con una vivienda que forma parte de un Condominio o Edificio regido por la Ley N.° 27157.

Esto último si es novedoso y creemos que resultará positivo. Es una realidad el gran problema que existe en la convivencia bajo el régimen de propiedad exclusiva y común cuando se trata del cobro de la cuota de mantenimiento. Numerosos son los mecanismos que utilizan las Juntas de Propietarios para alcanzar el cumplimiento de los morosos. Incluso algunos fuera de la Ley. Esta nueva causal del desalojo, si bien no los legitima para demandar al moroso, por lo menos, en el caso concreto de un inquilino que deja de pagar su cuota de mantenimiento ordinaria por 6 meses, la Junta podrá requerir al propietario (constructor o entidad del sistema financiero, incluso) para que solicite la recuperación del predio vía el proceso de único de ejecución de desalojo.

El artículo 14 en comentario precisa en su numeral 4 que a la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, de las cuotas periódicas adeudadas y los conceptos complementarios adeudados señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del comentado DL N.° 1177, siempre que el Arrendador haya asumido la obligación de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario, en el contrato respectivo. No obstante, la ejecución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

Otra novedad que incorpora el DL N.° 1177 es que el Proceso “Único de Ejecución” de desalojo será de competencia del Juez de Paz Letrado. Esto último parece responder a un criterio de utilidad, dado que el DL N.° 1177 no se ha preocupado por la cuantía de la renta para determinar la competencia por dicho concepto como si lo hace el CPC en su artículo 547 cuando establece que en los procesos de desalojo cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los Jueces Civiles. Cuando la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal, son competentes los Jueces de Paz Letrados.

Recientemente, el profesor Martin Mejorada comentando el DL N° 1177, señala que “el derecho de los propietarios a recuperar sus bienes siempre debe ser atendido con urgencia y en toda circunstancia; de ahí que no se entiende por qué el afán de nuestro sistema legal en crear soluciones eficientes solo para los arrendamientos de vivienda. Debería existir un desalojo único contra toda ocupación indebida, sin importar la causa o acto que le dio origen. En fin, la solución aunque parcial es mejor que todo lo precedente.[2] (subrayado nuestro)

Nosotros extendemos la preocupación: ¿por qué el afán de olvidarse de los que aún no tienen contrato con cláusula de allanamiento? o ¿de los que no tienen contrato escrito simplemente? o ¿de los que simplemente, en una situación concreta idéntica a los supuestos que regula el DL N° 1177 (vencimiento de contrato o falta de pago, por ejemplo) aún tienen que quedar en la incertidumbre de no saber si demandar desalojo por precario o desalojo por vencimiento de contrato?

Finalmente, un hecho adicional que llama la atención y no pude pasar desapercibido es la denominación que adopta este nuevo desalojo: “único de ejecución”. Creemos que propiamente no nos encontramos frente a un proceso de desalojo “único” (ya hemos advertido líneas arriba que tenemos otros tantos procedimientos de desalojo aún vigentes) y mucho menos de “ejecución”, dado que los plazos cortos y el hecho de que se haya otorgado la calidad de “títulos” a los formularios no afilian a este proceso a los verdaderos procesos de ejecución cuya naturaleza es totalmente diferente a la de un proceso de cognición como el de desalojo que hoy comentamos.

El nuevo proceso (ni único, ni de ejecución) de desalojo tiene por objeto ser una herramienta que busque acelerar la recuperación de viviendas alquiladas. Es probable que su eficacia práctica redunde con mayor efectividad en los arrendamientos tradicionales. Por su puesto que resultará atractivo para quien busca mayor rapidez para recuperar su bien. En “contrapartida” el arrendador deberá someterse a las formalidades del DL N.° 1177 (suscribir el formulario e inscribirlo en el RAV, abrir una cuenta de abono en el sistema financiero para percibir la renta, pagar el impuesto correspondiente a SUNAT, etc.). Bien lo vale ¡!


Fuente de la imagenwww.caminaragua.com

[1]              A diferencia de lo establecido por el artículo 14 del DL Nº 1177, el procedimiento de desalojo bajo el artículo 594 del CPC si se ajusta al desalojo por resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil.

[2]              Nueva ley de desalojo… ¡ahora pues!, Blog de Martin Mejorada en diario Gestión. Artículo publicado el 03 de agosto de 2015.  <http://blogs.gestion.pe/prediolegal/2015/08/nuevo-desalojo-ahora-pues.html>

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