¿Qué cláusulas debemos incluir en el contrato de arrendamiento para fines de vivienda celebrado en el marco de la Ley N°. 30933?

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Escrito por Fiorella Vásquez Rebaza, Profesora de Derecho Civil en Pontificia Universidad Católica del Perú

I. Propósito

El propósito del presente comentario es compartir con el lector una propuesta inicial de redacción de términos y condiciones de incorporación necesaria en el contrato de arrendamiento celebrado en el marco de la Ley N°. 30933 (que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial).

Como bien señala Bigio, aunque teniendo en mente una realidad normativa distinta a la actual, (pág. 29): “La excesiva protección que han dispensado al arrendatario las denominadas leyes de emergencia, han conducido a una situación que ha causado un quebranto económico significativo para quien arrendaba un bien destinado a vivienda y ha provocado un desaliento en la construcción de éstas, agudizando su carencia en todo el territorio.”

Si extrapolamos lo anteriormente mencionado al contexto actual podemos afirmar que un existe un gran temor por parte de los propietarios (o los titulares del derecho de uso y disfrute) de inmuebles en ceder su aprovechamiento, al ser conscientes del riesgo[1]que implica recobrar la posesión sobre sus bienes. Dicho riesgo, en caso de materializarse, se encontrará dado por el impacto asociado a la excesiva demora del proceso judicial de desalojo (que es el instrumento legal indispensable para la recuperación forzosa de los bienes inmuebles). Así pues, para eliminar dicho riesgo, los agentes económicos prefieren no desprenderse del uso de sus inmuebles.

Desde otra óptica, la subutilización del potencial predio que podría estar colocado en el mercado de arrendamiento, no satisface el interés que tiene el Estado de reducir las brechas del déficit de vivienda.

En ese sentido, hemos sido testigos de diferentes intentos por parte del Estado de dinamizar el mercado de arriendos y mitigar el riesgo en comentario[2]. Uno de dichos intentos se encuentra dado por la emisión de la Ley N°. 30933.

La citada Ley tiene como objeto establecer y regular el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de notario y con ejecución judicial en un cuerpo normativo de 9 artículos, 3 Disposiciones complementarias finales y 1 Disposición transitoria.

II. Subtipo contractual del contrato de arrendamiento y suspeculiaridades

Sobre el particular, debemos mencionar que el contrato de arrendamiento al que refiere la Ley N°. 30933 constituye un subtipo contractual respecto al contrato de arrendamiento dado que constituye un régimen normativo especial, orgánico y facultativo respecto del régimen general, regulado por el Código Civil.

El contrato de arrendamiento[3] es uno en virtud del cual una persona denominada arrendador se obliga a ceder o transferir el uso y el disfrute[4] de un bien por un periodo de tiempo a otra persona denominada arrendatario mediante el pago de una renta determinada[5].

Así pues, entre las características de este contrato se observan la que constituye uno de prestaciones recíprocas, es oneroso, conmutativo, consensual y de tracto sucesivo.

A diferencia de la consensualidad que rige en el contrato de arrendamiento común, el subtipo contractual se exige una carga adicional a las partes con respecto a la forma pues se específica que para acceder a la aplicación de esta Ley especial el contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177 o la minuta del contrato de arrendamiento elevado a escritura pública. No obstante, revisado el FUA se observa que el formato vigente es insuficiente, en tanto no se estipulan las cláusulas de allanamiento ni de sometimiento a la competencia notarial, y solo se regula para el caso de arrendamiento para fines de vivienda, por lo que será necesario suscribir un acuerdo adicional para anexarlo al FUA con las firmas legalizadas.

La Ley N°. 30933 especifica que el bien materia del contrato (es decir, el inmueble) debe encontrarse individualizado de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas de su ubicación.Esta precisión gráfica a través de linderos del predio se hace necesaria primordialmente cuando las propiedades se encuentran en proceso de saneamiento. Y es que en estos escenarios, el lanzamiento podría afectar a terceros por el simple hecho de no haberse individualizado correctamente el predio.

Sobre la renta, cabe señalar que ésta debe ser posible, lícita y determinada o determinable. Normalmente existen tres tipos de renta la fija[6], la proporcional[7] y la mixta[8]. Nótese que conforme lo expone Bigio (pág. 35) la renta puede consistir en dinero, en servicios o en la transferencia de la propiedad de bien o frutos es decir, no necesariamente en dinero aunque es lo más usual.

No obstante, el subtipo contractual de arrendamiento para vivienda establece que solamente la renta podrá ser la de tipo fija y en dinero, pues debe consignarse el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.

III. Cláusulas de necesaria inclusión en el subtipo contractual de arrendamiento

Como bien se indicó al inicio de la nota, una de las finalidades de la presente Ley es instaurar un proceso célere para desalojar al arrendatario. En esta línea de ideas, la regulación de las cláusulas de allanamiento y de sometimiento a la competencia a la Ley adquieren vital importancia para cumplir con dicho propósito.

Por una parte, la cláusula de allanamiento sirve para brindar una vía procesal más célere al arrendador, pues se encausará en la vía del proceso de ejecución, y en caso se apele el auto, dicha apelación transcurrirá sin efecto suspensivo.

Así pues, el allanamiento implica la aceptación de la pretensión dirigida contra el arrendatario, aunque no de cualquiera, sino de aquella que funde el desalojo por dos causales: (i) la restitución del Inmueble por conclusión del arrendamiento o (ii) la restitución del Inmueble por resolución por falta de pago de la renta.

En efecto, de acuerdo con el artículo 330 del Código Procesal Civil, a través del allanamiento se tiene por aceptada la pretensión dirigida contra arrendatario, dándole la facultad al Juez de Sentenciar inmediatamente.  Sin perjuicio, debe tenerse en cuenta que el arrendatario se puede oponer en el procedimiento notarial por causales taxativas[9], así como el juez puede calificar el cumplimiento de los requisitos para acceder a la Ley, situación que hace de este “allanamiento” un mecanismo sui generis.[10]

De modo que proponemos al lector la siguiente redacción: “EL ARRENDATARIO declara expresamente que, mediante la presente cláusula, se allana por anticipado, de manera pura y simple y bajo los alcances de lo dispuesto por el artículo 5 de la Ley Nº. 30933, a las eventuales pretensiones, interpuestas por LA ARRENDADORA, destinadas a obtener (i) la restitución del Inmueble por conclusión del arrendamiento o (ii) la restitución del Inmueble por resolución por falta de pago de la renta.”

Por otro lado, por lo que se refiere a la cláusula de sometimiento expreso a la Ley Nº. 30933 y a la competencia del notario para que constate dicha causal. De acuerdo al principio notarial de consentimiento unánime de los interesados, es necesario que cuente con la autorización que otorgan las partes para pueda realizar dicha labor.

De ahí que proponemos al lector la siguiente redacción: “LA ARRENDADORA Y EL ARRENDATARIO declaran expresamente y de manera indubitable, que se someten a los efectos que contiene de la Ley Nº. 30933. En ese sentido, en el caso se configure cualquier causal de resolución del contrato de arrendamiento previstas en la citada Ley, se faculta al notario para constatar las causales de vencimiento del plazo de contrato o la resolución por falta de pago de la renta y al juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.”

En suma, hay que remarcar que para acceder a los efectos de la comentada Ley es esencial que se cumplan con las formalidades advertidas en el comentario, de lo contrario será causal suficiente para que el futuro proceso de ejecución del Acta no contenciosa pueda contradecirse dicho extremo.


Imagen obtenida de: https://www.legalitas.com/abogados-para-particulares/actualidad/consultas-frecuentes/contenidos/Es-valido-el-contrato-de-arrendamiento-celebrado-de-palabra

Bibliografía

Bercovitz, R. (2010) Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ediciones Thomson Reuters. España (Obra original de 1995)

Bigio, J. El contrato de arrendamiento. Exposición de motivos oficial. Editorial Gaceta Jurídica. Lima.

Doral, J. (1993) El contrato como fuente de obligaciones. Ediciones EUNATE. Pamplona (Obra original de 1993)

Galiana, S. (2008) Responsabilidad contractual y extracontractual en los contratos de arrendamientos urbanos. Ediciones Tirant Lo Blanch. Valencia. (Obra original de 2008)

Vásquez, O. Consideraciones iniciales respecto a la entrada en vigencia del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177 (Régimen de Promoción del Arrendamiento Para Vivienda).Ius 360.

[1]    Para efectos de este trabajo entenderemos al riesgo como aquel evento de ocurrencia incierta o coyuntural que, en caso de verificarse, impacta a por lo menos una las partes de manera positiva o negativa.

[2]    En efecto, tales intentos se visualizan a través de la emisión del Decreto Legislativo N° 1177 y  la Ley N° 30952.

[3]Artículo 1666º.-“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.”

[4] Aunque el artículo 1666 no lo diga expresamente, sugerimos lo expuesto en atención que se le faculta al arrendatario con asentimiento del arrendador al subarrendar.

[5]Desde nuestra óptica, constituye un derecho de crédito pues necesita de la cooperación del arrendador para ejercer los derechos que le confiere el contrato. De ahí que una de las obligaciones esenciales del arrendador es la de mantener en uso del bien al arrendatario. Entonces, de existir alguna perturbación en la posesión, no solo se activa la obligación de saneamiento por evicción, sino que también constituye un incumplimiento esencial por parte del arrendador.

[6] Se establece cuánto se va a pagar periódicamente.

[7] Se establece el mecanismo para establecer el precio, como podría ser un porcentaje, por tanto, es variable.

[8] Está compuesta por una parte fija y una proporcional. Se aplica normalmente en los contratos de arrendamiento para fines comerciales.

[9] a) La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio;

  1. b) La constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes;
  2. c) El incumplimiento de las formalidades establecidas por la presente ley.

[10] Salvo que se entienda que las citadas causales de oposición se observan con antelación a la solicitud de desalojo y por tanto no podría haberse activado dicho instrumento.

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